WEG-Recht; Eigentumswohnung
Neu:
„Richtig ist: Den Wohnungseigentümern gehören innerhalb „ihrer“ vier Wände allein nur der Luftraum, Tapete und Putz, der Bodenbelag, die Innentüren und nicht tragenden Innenwände."
„t-online.de“: „So erhalten Sie Einsicht in das Grundbuch“
Der einzelne Eigentümer kann nicht dazu gezwungen werden die technischen Voraussetzungen für seine Teilnahme an einer Online-Versammlung zu schaffen
Kein Anspruch auf Aufzug
Begrifflicher Unterschied – Instandhaltungspflicht oder Instandsetzung
Zuständigkeit des Wohnungseigentümers für rechtskonformes Sondereigentum
Äußerungen auf Wohnungseigentümerversammlungen sind WEG-Sache
Aus der Instandhaltungspflicht entsteht die Kostentragung
Unterbrechung der Eigentümerversammlung
Pflichtverletzung des Verwalters
Verlassen der Wohnungseigentümerversammlung
Auf eine Ladestation im Gemeinschaftseigentum besteht kein Anspruch
Hausgeldansprüche erfordern entsprechende Beschlussfassung
Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht auf Sondereigentümer
Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen einer vermieteten Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung durch die Hausverwaltung
Bauordnungsrechtliche Vorgaben des Sondereigentums gehen zu dessen Lasten
Stimmberechtigung eines Wohnungseigentümers bei Rechtsgeschäft mit Gesellschaft bei der ein Wohnungseigentümer mehrheitlich beteiligt und Geschäftsführer ist
Optische Ausstrahlung einer baulichen Maßnahme am Sondereigentum
Mietverhältnis nach Entzug der Eigentumswohnung
Entziehung des Wohnungseigentums bei schwerer Pflichtverletzung
Lüftung des Hausflurs
Anfechtungsklage gegen wirksamen Beschluss
Verwalter zieht Wohngeld nicht ein
Wann ist ein Beschluss nichtig?
Wohngeld steht ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zu
Sondernutzungsrecht, Sondereigentum, Verhinderung der Nutzung als Abkürzung
Wie ist ein Einberufungsverlangen gerichtlich geltend zu machen?
Instandsetzungsmaßnahmen können nachträglich genehmigt werden
„Konstruktive Bestandteile eines Balkons sind zwingend Gemeinschaftseigentum“
„Wohnungseigentumsgesetz: Diese Mehrheiten sind erforderlich“
„Was passiert mit der WEG, wenn jemand sämtliche Anteile erwirbt und was wird aus dem WEG-Vermögen?“
Rechtsmittelbeschwer bei Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung
Beurteilung der Zulässigkeit einer Nichtzulassungsbeschwerde in einer WEG-Sache
Verwalterbestellung in Zwei-Parteien-Wohnungseigentümergemeinschaft
Bußgelder für Verstöße gegen die Hausordnung
Unrichtige Rechtsmittelbelehrung geht nicht zu Lasten des Wohnungseigentümers
Kosten für neue, bisher nicht vorhandene, Feuerwehreinfahrt gehen zu Lasten aller Eigentümer
Erstattung vorgerichtlicher Anwaltsgebühren
Aufstellung einer mit Stromanschluss versehenen Unterstellmöglichkeit für Elektromobil
Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters
Mahnung von säumigen Hausgeld
Spielplatz – keine Verjährung
Verlegung von neuen Kabeln auf Putz
Belegzuschickung durch den Verwalter
Zahlungsanspruch nur mit Beschluss gilt auch in Zweierwohnungseigentümergemeinschaft
Bei falscher Erstellung der Jahresabrechnung haftet der Verwalter
Silberfischchen - kein Sachmangel
Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
Keine Videoüberwachung in Tiefgarage der Wohnungseigentümergemeinschaft
Bauordnungsrechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg
Notwendige Sanierungsmaßnahmen an Schwimmbad- und Saunabereich im Gemeinschaftseigentum müssen durchgeführt werden
Glashaus auf der Dachterrasse
Kein Raum für Berücksichtigung finanzieller Verhältnisse einzelner Wohnungseigentümer
Instandhaltungspflicht eines Sondereigentümers nach Teilungserklärung
Umwandlung von Teil in Wohnungseigentum
Erst ein rechtskräftiges Urteil beendet die Gültigkeit eines Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Verteilung der Betriebs-und Unterhaltskosten gemäß Teilungserklärung
Fotovoltaikanlage - Eine „gute“ Idee sieht anders aus
Einladung zu Eigentümerversammlung
Maßgeblichkeit der Teilungserklärung
Anspruch auf Aufstellung eines eigenen Müllcontainers besteht nicht
Berufszugangsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter
Mietpreisbremse verfassungswidrig?
Fahrradständer auf Tiefgaragenstellplatz kann zweckwidrige Nutzung von Sondereigentum sein
Zweckentfremdungsverbots für Wohnraum
Drei Alternativangebote für Auftragsvergabe von Hausmeisterdiensten
Eindeutige Jahresabrechnung
Nutzung einer Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft
Hälftiger Betriebskostenausgleich bei getrenntlebendem Ehegatten
Außen-Klimaanlage bedarf einstimmiger Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
Auch bei Zahlungsrückstand Anfechtung einer Jahresrechnung möglich
Keine Klagebefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers bei notwendigem Gemeinschaftseigentum
Eine nur das Musizieren zeitlich einschränkende Regelung ist unzulässig
Stimmverbot wegen Majorisierung nur ausnahmsweise
Flexible Lärmobergrenzen
Ein Trampolin darf im Garten stehen
Wohnungseigentümer darf Verwalterunterlagen auch grundsätzlich wiederholt einsehen
Keine Haftung für Aufwendungen in Erwartung des Vertragsabschlusses
Schlichtungsverfahren obligatorisch bei WEG-Streitigkeit über Gebrauch des Wohnungseigentums
Unzulässige Anzahl von Beiräten, unbestimmte bauliche Maßnahme
„WEG-Beiräte haften bei Fehlern mit ihrem gesamten Vermögen“
Streitwert für die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum bei Verweigerung der Zustimmung
Beschluss über freiwilligen Winterdienst an öffentlichen Wegen
„Rechtswidrige Umgestaltung bedarf der vollständigen Rückgestaltung“
Rechtsfolgen einer nicht im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung
Kein Anspruch auf Kopien von Abrechnungsunterlagen der Jahresabrechnung
Klavier spielen – wie lange?
Bäume stehen im Gemeinschaftseigentum der WEG
Verschattung durch heranrückende Wohnbebauung
Gerichtliche Einziehung von Hausgeldrückständen
„Wirksamkeit der formularmäßig vereinbarten Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage“
„Unbestimmtheit eines Beschlusses über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung“
„Wohnungseigentum: Gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten“
Einlegung der Berufung bei unrichtiger Rechtsmittelbelehrung
Berufung der WEG, wenn Gericht bei Anfechtungsklage Partei falsch bezeichnet
Mitglieder des Beirats haften grundsätzlich unbegrenzt
Klimaanlage bedarf Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer
Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse stellt in der Regel eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar
Ruhezeiten in einer Hausordnung
Tagesmuttertätigkeit in WEG nur mit zwei bis drei Kindern zumutbar
Einzelergebnisse und Hausgeldrückstände müssen nicht in der Jahresabrechnung aufgelistet werden
Hausgeldansprüche bei Zwangsversteigerung sind vom Verwalter anzumelden
„Nichtzahlung von Wohngeld durch einen Wohnungseigentümer begründet kein Schadensersatzanspruch für einzelnen Wohnungseigentümer“
Eintragung von Sondernutzungsrechten
Trittschalldämmung ist Sondereigentum
Kostentragung bei versehentlicher Übernahme durch die Gemeinschaft
„Verstoß gegen Gebot der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung“
Alternativen für WEG bei baulicher Veränderung
Durchführung von Sanierungsarbeiten durch Beschluss der Untergemeinschaft
Unterlassen des Blumengießens
Ausbau von Kellerräumen zur Wohnnutzung
AG München zu Altersdiskriminierung
Kündigungsmöglichkeit nach Wohnungskauf
Privatwohnungen in Geschäftshaus nicht zulässig
Für nach Eigentumswechsel fällige Sonderumlage haftet der Erwerber
Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums
Schadenregulierung für am Sondereigentum gezahlte Versicherungsleistung
„Konstitutive Übertragung der Verpflichtung zur Instandsetzung“
Kein Gartenhaus ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer
Unzulässige Nutzung kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft auch noch nach Jahren verboten werden
„Beweisverfahren ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung“
„Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel“
„handelsblatt.com“ : „Wohnungseigentum - Wer trägt die Kosten, wenn im Souterrain saniert werden muss?“
Erneuerung der Schließanlage wegen Schlüsselverlust
Waschküche ist für die Abhaltung einer Eigentümerversammlung in der Regel unzulässig
Wohnungseigentümergemeinschaft kann Herausgabe der Schließkarten verlangen
„Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche ist keine Erlaubnis zum Bau eines Pools“
Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss die Fahrradmitnahme in die Wohnung verbieten
Wohn- oder Teileigentum als Heimeinrichtung
Zustimmungserfordernis bei erneuter Veräußerung
„Wie wird ein Sondernutzungsrecht gegen den Willen des Berechtigten aufgehoben?“
Hausgeldzahlung nur auf WEG-Konto
Keine Überwachung des Verwalters durch Wohnungseigentümer
„Dauerhafte Aufhebung des Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers nur durch Änderung der Gemeinschaftsordnung“
Keine Beschlussfassung für Kontaktverbot mit Mietern anderer Wohnungseigentümer
Kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren bei Streit über „Grenzbepflanzung“
Psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht bei Fehlern des Verwalters bei der Durchführung von Beschlüssen
Vom Verwalter vorgelegte fehlerhafte Eigentümerliste muss von diesem nachgebessert werden
Keine Zustellungsvertretung durch Verwalter, der über die Bestellzeit hinaus tätig bleibt
Verstoß gegen Heizkostenverordnung macht Beschluss nicht nichtig
„Verwalter haftet Wohnungseigentümergemeinschaft auf Prozesskosten wegen erfolgreicher Anfechtung fehlerhafter Jahresabrechnungsbeschlüsse“
Sondernutzungsberechtigter Gartenteil
Anbringung nicht genehmigter Gaststättenmarkise
„Rauchwarnmelder - Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässig“
Unrichtige Größenangabe beim Verkauf einer Eigentumswohnung
Erbenhaftung des Fiskus für Wohngeldschulden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Vermieterstellung beim Verkauf eines Miteigentumsanteils
„Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden“
Wohnungseigentümergemeinschaft als gewerbliche Mitunternehmerschaft
Genehmigungsvorbehalt für Hundehaltung
Anbringung einer Klimaanlage an der Außenfassade ist keine Modernisierungsmaßnahme
Verwalter muss Eigentümerliste führen und ggf. übergeben
Notwendige Errichtung eines Geräteschuppens nach öffentlich-rechtlichen Vorgaben fällt unter Instandsetzungsarbeit
Verweigerung der Veräußerungszustimmung im WEG-Recht
Rauchwarnmelder - Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässig
Prozessführungsbefugnis und Aktivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft für die gerichtliche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den ehemaligen Verwalter
Geltendmachung eines Beseitigungsanspruchs
Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist
Beschluss über weitere Anspruchsgrundlage für beschlossene Hausgelder ist nichtig
Gesetzlicher Fiskalerbe haftet für Wohngeldschulden in WEG regelmäßig nur mit dem Nachlass
Erbenhaftung des Fiskus für Wohngeldschulden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Wann ist Vergleichswertverfahren bei Feststellung des Verkehrswerts anwendbar?
Streitwert: Ermittlung der Obergrenze bei mehreren Eigentumseinheiten?
Eigentümer können dem WEG-Verwalter Prozessanweisungen (im Anfechtungsprozess) geben
Eigentümerversammlung kann doch in der Waschküche stattfinden
Keine Aufrechnung gegen Guthabenauszahlung aus der Jahresabrechnung
Schweigen auf Umbaupläne eines Miteigentümers bedeutet keine Zustimmung
Anfechtung der Verwalterbestellung
Sondereigentum: Wer muss bei welchen Schäden zahlen?
„Tausch von Abstellräumen: Neue Nummerierung erforderlich?“
Wichtiger Grund für die Verweigerung der Veräußerungszustimmung im WEG-Recht
„Balkonunterschläge und Holzflächen der Balkone sind Gemeinschaftseigentum“
„Unterteilung einer Wohnung führt nicht zu Stimmrechtsvermehrung“
Wirtschaftsplan: Anforderung an die Bestimmtheit
„Verpflichtung zur Beitragszahlung auch bei fehlender Nutzungsmöglichkeit der Wohnung“
Hausgeldrückstände: Prozessführungsbefugnis über den Verwaltungsbeirat?
Teilungserklärung: Funktionsbezeichnung oder Zweckbestimmung?
„Fehler von Verwaltervertrag und Bestellung“
„"Haben wir schon immer so gemacht" gilt nicht“
Zweckbestimmung Tiefgaragenplatz gemäß Teilungserklärung
Anketten des Kinderwagens im Hausflur
Anspruch auf Unterlassung bei zweckwidriger Nutzung ist nicht verwirkt durch langjährige Duldung
„Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen Mieter einer Eigentumswohnung auf Herausgabe eines Kellerraums“
Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung
Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste
Anbringung eines neuen Zweitbalkons kann Modernisierungsmaßnahme sein
Rückbau einer ohne Zustimmung errichteten Terrassenvergrößerung
Rederecht des Wohnungseigentümers bei einer Wohnungseigentümerversammlung
Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung
Verzögerte oder mangelhafte Sanierung
Obdachlosenunterkunft im Teileigentum
„Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich“
Kein Vermieterwechsel bei Übertragung von Miteigentumsanteilen an einer Wohnung
Strandkorb ist kein balkontypisches Sitzmöbel
„Umwandlung einer WEG-Verwalter-UG in GmbH beseitigt nicht bestehende Zweifel an Bonität“
„Bei der WEG-Verwalterwahl ist über alle Kandidaten abzustimmen“
„Wer saniert, trägt auch die Kosten“
Querulatorisches Verhalten reicht für die Entziehung des Wohnungseigentums nicht aus
Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken
Versorgung eines Grundstücks mit Heizenergie über benachbartes Grundstück
Der Verwalter ist verpflichtet, den einzelnen Wohnungseigentümern auf deren Verlangen hin die Namen aller Miteigentümer und ihre ladungsfähigen Anschriften mitzuteilen
Eigentümergemeinschaft hat keine Kompetenz, Vertragsstrafen durch Mehrheitsbeschluss festzulegen
Fortgeltung des Wirtschaftsplans
Abstimmung über neuen Hausverwalter
Kein Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer
Missbrauch von Eigentümerrechten zwecks Herbeiführung eines verwalterlosen Zustands
Rückbau von baulicher Veränderung
Verwalterpflichten bei Instandhaltung
Herabsetzung der Stimmkraft des Eigentümers von sog. „Geisterwohnungen“
„Zulässigkeit des Betreibens eines Eltern-Kind-Zentrums in einer Wohnungs- und Teileigentumsanlage“
Prozesskostenhilfe für WEG
Vertretung juristischer Personen
Änderung der Teilungserklärung
Ersatz "fiktiver" Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht?
„Klage von Ex-Wohnungseigentümer kann WEG-Sache sein“
„Rechtzeitige Zahlung der Gerichtskosten bei Anfechtungsklage“
Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, durch den Verwalter
Grundlagen-Änderungen dürfen per Beschluss vorbereitet werden
Unterlassungsanspruch bei zweckwidriger Nutzung durch Mieter
„Vertretungsbefugnis des Verwalters im Anfechtungsprozess“
Prozesskosten wenn Verwalter zur Veräußerungszustimmung verurteilt wurde
„Anspruch auf Lärmschutz bei Auswechslung des Teppichbodens durch Fliesen“
Anberaumung einer Eigentümerversammlung innerhalb der Schulferien
Verwalter: Haftbarkeit bei Beschlussantrag
Ungültigkeit eines Beschlusses zur Verwalterbestellung
Eigenmächtige Handlung des Verwalters im Notfall
Laufende Eigentümerversammlung verlassen
Zutritt für Dolmetscher zur Wohnungseigentümerversammlung
Sicherung von Gewährleistungsansprüchen, Einleitung des Beweisverfahrens durch den Verwalter
Unterlassungsansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers können nicht durch Beschluss auf die Gemeinschaft übertragen werden
Neubestellung eines Verwalters
Kein Schadenersatz nach jahrelanger Nichtverfolgung des Anspruchs
Mängelprüfung durch Verwalter
Abmahnung im gerichtlichen Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums
Rechtsmittelbeschwer bei einer baulichen Maßnahme
Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung
Zustimmung zur baulichen Veränderung kann von Kostentragung abhängig gemacht werden
Beschluss über bauliche Veränderung
Klage gegen die Nutzung von Nachbarwohnungen für Prostitution
Werdender Wohnungseigentümer
Abrechnungsspitzen bei unwirksamer Jahresrechnung
Verwalterzustimmung bei Kauf durch den Verwalter
„Durchführung einer Eigentümerversammlung unter freiem Himmel ist zulässig“
Keine Vertragseinsicht für Wohnungseigentümer vor Zustimmung zu Vermietung oder Verkauf
Keine Behandlung des Nießbrauchers wie Wohnungseigentümer
Haftung des Sondereigentümers bei Schaden an anderem Sondereigentum
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung bei Allein- und Miteigentum
Absenden der Ladung zur Eigentümerversammlung
BGH schließt Gesetzeslücke für klagende Wohnungseigentümer
Sonstiges
Förderung der Elektromobilität
Ablegen kostenloser Zeitungen muss nicht hingenommen werden
Datenschutz und Wohneigentum
Kein Entgelt für Konto bei der Bausparkasse
Mietwohnung als Ferien- bzw. Zweitwohnung
Entschädigungen für Verwaltungsratsmitglieder sind steuerpflichtig
Unbefristete Sozialbindung einer Wohnungsgenossenschaft
Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums
Enteignung ist keine Veräußerung
„Wann muss ich für Schulden der Eigentümergemeinschaft haften?“
Landgericht hält Mietendeckel für verfassungswidrig
„Eigentümerversammlung in der Corona-Krise“
Der einzelne Eigentümer kann nicht dazu gezwungen werden die technischen Voraussetzungen für seine Teilnahme an einer Online-Versammlung zu schaffen
„anwalt.de“: „Corona-Ende: Wohnungseigentümerversammlungen wieder Pflicht“
„vdiv.de“: „Der Verwalter, ein König in Zeiten von Corona?“
„Wohnungs-Eigentümer dürfen sich versammeln“
„Neues Gesetz zur Maklerprovision ist in Kraft“
„Vom Mietendeckel zu Enteignungsphantasien: Wie Berlin die Wohnungsknappheit schürt“
„Modernisierungsmieterhöhung darf auf Mieterhöhung folgen“
Eigentümerversammlungen online durchführen
Demnächst zu jeder Eigentümerversammlung über die richtige Taktik nachdenken
Verwalter wollen die totale Macht
Die Aufgaben der Hausverwaltung klar regeln
„WEG-Gesetz bringt neues Muster für Verwaltervertrag“
Feindbild Vermieter
Rechte und Pflichten des Hausverwalters
Mögliche Fehler beim Wohnungskauf
Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig
„Eigentumsrecht: WEG muss Reparatur von Fenstern zustimmen“
„Nach dem Mietendeckel ist vor der Regulierung“
„Verwaltervertrag ist nicht Verwaltervertrag“
Abrechnung und Wirtschaftsplan
Nachbarschaftsrecht
Ausgleichsanspruch für Laubbeseitigung
Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums
Tierfreunde als Nachbarn
Dauerhafer Betrieb einer Außenleuchte
"Umwandlungsverbot" für Mietwohnungen ersatzlos gestrichen
„Geschiedene Ehegatten bleiben mietrechtlich Familienmitglieder“
„Die Grenze zum Nachbargrundstück ignoriert - Überbau und Konsequenzen“
Änderung des Wohnungseigentumsrechts
„Was sich mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz ändern würde“
Steuerfreier Veräußerungsgewinn
Gesetzentwurf schwächt die Rechte der Wohnungseigentümer
„Für Millionen Wohnungseigentümer ändern sich Rechte und Pflichten“
Regierung möchte Verwaltern mehr Befugnisse geben
"Wohnungseigentümern werden in erheblichem Maße Rechte entzogen"
Entwurf für neues Wohnungseigentumsgesetz vom Bundeskabinett gebilligt
- „Wohnungseigentumsgesetz: Regierung beschließt Anspruch auf private Ladestelle“
Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz
Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
„Wohnungseigentum: Neues Gesetz schränkt Rechte der Besitzer ein“
„Neue Risiken für Besitzer von Eigentumswohnungen“
„Mauscheleien und Vetternwirtschaft befürchtet“
„Reform des Wohnungseigentumsgesetzes - Die Eile beim Durchpeitschen des Gesetzentwurfes macht misstrauisch“
„E-Mobilität Wohnungseigentümer sollen Ladenetz bezahlen“
"Eigentumswohnungen würden somit insgesamt gesehen zu einem Eigentum zweiter Klasse."
Kritik am Wohnungseigentumsgesetz
„Das neue Gesetz ist eine politische Grundentscheidung gegen kleine Eigentümer.“
Nun wohl „häppchenweise“ einige wenige unwesentliche Änderungen an der Gesetzesnovelle
„Alle Macht den Hausverwaltern?“
„Eigentumswohnungen: Die umstrittene Reform“
Paradebeispiel für Lobbyismus
„Änderungen im neuen Wohnungseigentumsgesetz im Überblick“
„WEG-Reform könnte sich doch noch verzögern“
„Die Tücken des neuen Wohnungseigentumsgesetzes“
„Wohnungseigentum Neues Baurecht für Eigentümer“
„WEG-Reform kommt zum 1.12.2020 - was ändert sich?“
Kostenfalle Wohnungseigentumsgesetz
„Das neue Wohnungseigentumsgesetz macht viele Beschlüsse leichter, birgt aber auch einige neue Risiken.“
Betrachtungen zum neuen Wohnungseigentumsgesetz
Abberufung und Bestellung des Verwalters
Bauliche Veränderungen
Elektronische Kommunikation in der Wohnungseigentümerversammlung
„Corona“ verdirbt den Charakter?
Eigentumswohnung wohl kein Erfolgsmodell:
„wiwo.de“: „Der Fluch der Eigentumswohnung“
„focus.de“: „Der Fluch der eigenen vier Wände“
„wiwo.de“: „Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern“
„70 Jahre Wohnungseigentumsgesetz „My home is our castle““?
„Corona“ verdirbt den Charakter?
„Corona“ kompliziert die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung erheblich. Macht es aber nicht unmöglich. Eine ordentliche Wohnungsverwaltung dürfte somit trotzdem keine Probleme damit haben die anstehenden Erfordernisse für die Wohnungseigentümer richtig, freundlich und in deren Sinne zu gestalten ohne das durch „Corona“ mögliche Machtspiel zum vermeintlich eigenen Vorteil zu nutzen. Der Verwalter ist für die Eigentümer da, nicht die Eigentümer für den Verwalter.
Mir liegt die Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung für eine größere Wohnungseigentümergemeinschaft seitens der Theo Gerlach Hausverwaltung GmbH, Hannover vor. Es wird zu einer Eigentümerversammlung Ende Oktober 2020 eingeladen.
Zunächst wird ein „Hygienekonzept“ verordnet. Daraus ist, neben einigen Allgemeinplätzen, unter anderem zu entnehmen:
„Personen mit Erkältungssymptomen dürfen die Veranstaltungsstätte nicht betreten.“
Wie viele unserer Mitbürger oder hier Miteigentümer sind Ende Oktober nicht „ein bisschen“ erkältet? „Erkältungssymptome“ sind aber weitestgehend ungefährlich und rechtfertigen keinen Ausschluss von einer Eigentümerversammlung. Hier ist ein kleiner Schnupfen wohl schon ein Ausschlusskriterium? Es könnte somit wohl zweckmäßig sein ein ärztlich testiertes Gesundheitszeugnis vorweisen zu können um Einlass zu erhalten?
Wer diagnostiziert eine vorliegende Erkältung?
Es kommt aber noch besser:
„…vom persönlichen Erscheinen bitte Abstand nehmen…“, explizit hervorgehoben.
Nun vielleicht möchte man unter sich sein? Die Gesetzeslage sieht anders aus. Eine Eigentümerversammlung steht an, keine Versammlung von Verwaltungsbeirat und Verwalter.
Weiter: „…von der als Anlage beigefügten Vollmacht Gebrauch zu machen und – dem Verwalter bzw. dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, oder einer anderen zur Vertretung bereiten Person ggfs. Weisung zur Abstimmung zu erteilen…“
Zunächst, richtig müsste es lauten „einer anderen zur Vertretung“ „berechtigten“ Person „ggfs. Weisung zur Abstimmung zu erteilen“. Auf dem Vollmachtformular werden nicht kundenfreundlich und der Einfachheit halber die aus vier Tagesordnungspunkten bestehende Beschlussliste aufgeführt mit entsprechenden Möglichkeiten zur Stimmabgabe durch ankreuzen der gewünschten Möglichkeit. Es könnte alles so einfach sein.
Nein, es wird lediglich versucht den Stimmvollmachtgeber dazu zu animieren eine Vollmacht für die Ewigkeit dem Vollmachtnehmer zu erteilen. Dazu gibt es natürlich eine Ankreuzmöglichkeit auf der Stimmrechtsvollmacht: „…die Vollmacht gilt auch zukünftig bis auf Widerruf…“
Eine bequeme Angelegenheit für die Wohnungsverwaltung. Insbesondere wenn man die demnächst neue Rechtslage betrachtet wonach dann Wohnungseigentümerversammlungen unabhängig von Mindestanwesenheitsgrößen immer beschlussfähig sind. So liegen dann immer ein paar Vollmachten zur freundlichen Verwendung vor. Für mich ist diese Vorgehensweise unseriös.
Es mag Vieles nicht gegen rechtliche Normen verstoßen, deswegen muss es aber nicht immer bis an die Grenze des rechtlich möglichen ausgereizt werden.
Bei dieser Einladung fehlt auch nicht der Hinweis, dass während der Versammlung dann in Abständen kräftig durchgelüftet wird. Vielleicht hätte man diesen Hinweis noch durch die freundliche Botschaft des niedersächsischen Kultusministers an die Schüler in seinem Land ergänzen sollen:
„…Also: 20 Minuten Unterricht – 5 Minuten Lüften – 20 Minuten Unterricht usw. Vielleicht zieht ihr euch eine Jacke oder einen warmen Pullover über, so lange die Fenster offen sind, dann wird euch auch nicht kalt werden. Ich bin mir sicher, ihr kriegt das gut hin“!“
In der Regel darf wohl auch davon ausgegangen werden, dass der Verwalter überwiegend Positionen auf die Tagesordnung setzt denen er zustimmt und Stimmrechtsvollmachen entsprechend für sich nutzt? Ansonsten, falls opportun, verfügt dieser aber über ausreichend Potential um unliebsame Anträge abzubügeln.
Der Gesetzgeber hat da wohl bei der neuen Wohnungseigentumsgesetzgebung möglicherweise etwas übersehen? Aber „Banalitäten“ gehören wohl in den Bereich der zwischenmenschlichen Regelungen und da geht man davon aus, dass man gewisse Dinge eben nicht macht. Charakterstärke ist heute aber offensichtlich kein Allgemeingut mehr?
In anderen Bereichen, so zum Beispiel bei Hauptversammlungen von Aktiengesellschaften ist es grundsätzlich nur möglich eine Vollmacht zu erteilen, wenn Weisungen zum Abstimmungsverhalten vom Vollmachtgeber erfolgen. Eine Vollmacht für die Ewigkeit ist da nicht vorgesehen. Warum geht das bei einer Eigentümerversammlung nicht auch so?
Was bringt es da schon, wenn hier bei der Einladung zur Eigentümerversammlung, so nebenbei, als angefügter Halbsatz „ggfs. Weisungen zur Abstimmung zu erteilen“, wohl eher notgedrungen als lästige Floskel angefügt wird, mit der Hoffnung, dass davon möglichst wenig Gebrauch gemacht wird und dieser Hinweis übersehen wird? Dieser Hinweis wurde nicht explizit hervorgehoben.
Ich betrachte eine solche Vorgehensweise ebenfalls als unseriös.
Überdenken Sie grundsätzlich ob Sie sich dadurch enteignen lassen möchten, dass Sie eine unbefristete Vollmacht für die Ewigkeit erteilen – „…die Vollmacht gilt auch zukünftig bis auf Widerruf…“ Zu diesem Punkt bestand aber die Möglichkeit durch ankreuzen zuzustimmen.
Wenn Sie eine Weisung zur Abstimmung nicht geben wird der Verwalter, in der Regel wird diesem von einem Großteil der Eigentümer Vollmacht erteilt, oder der sonstige Vollmachtnehmer nach eigenem Gutdünken für Sie abstimmen. Es wird Ihnen wohl kaum einer der Vollmachtnehmer vorher mitteilen wie von ihm abgestimmt werden wird. Gehen Sie davon aus, dass oft die Vollmachterteilung an den Verwaltungsbeirat auch keine bessere Alternative darstellt.
Dadurch, dass nach der neuen Gesetzgebung jede Eigentümerversammlung beschlussfähig sein wird besteht auch nicht mehr die geringste Notwendigkeit dafür Vollmachten für die Ewigkeit zu erteilen.
Die Eigentümerversammlung ist für Sie fast die einzige Möglichkeit Informationen zu bekommen oder Abläufe zu hinterfragen. Dort müssen Ihre Fragen beantwortet werden. Geben Sie Ihre Rechte und Möglichkeiten nicht freiwillig auf.
Machen Sie von Ihren Rechten als Eigentümer Gebrauch und erteilen grundsätzlich Weisung wie für Sie abgestimmt werden soll, wenn Sie an der direkten Teilnahme gehindert sind oder werden. Durch die Neufassung des Wohnungseigentumsrechts könnten Sie demnächst sonst zahlungsmäßig kräftig mit beteiligt sein. Dann ist es noch wichtiger richtig vorzugehen. Erteilen Sie keine Vollmacht für die Ewigkeit. Widerrufen Sie zunächst von Ihnen an Verwaltung, Verwaltungsbeirat oder sonstigen Beteiligten erteilte Vollmachten und denken neu darüber nach was dabei für Sie richtig ist.
Hier in diesem Objekt wurde sogar der Hausmeister als Verwaltungsbeirat gewählt. „Ein Schelm der Böses dabei denkt“. Mich wundert es da nicht, dass einer der vier Tagesordnungspunkte dieser Einladung zur Eigentümerversammlung die Erhöhung des Salärs des Hausmeisters ist.
Denken Sie darüber nach wem Sie eine Vollmacht erteilen und welche Ihrer Rechte Sie abgeben. Überprüfen Sie auch ob und welche Vollmacht Sie möglicherweise eben mal so erteilt haben könnten? Wir können davon ausgehen, dass, wenn es wirklich so kommen sollte, dass „Corona“ vorübergeht, dass die schlechten Angewohnheiten danach bleiben werden. „Corona“ wird auch Jahre danach für vieles als Rechtfertigung herhalten müssen. Auch unter „Corona“ müssen Sie sich nicht alles bieten lassen und es ist nicht alles richtig was da so abläuft.
Vor allen Dingen: "Bleiben Sie demokratisch!", auch wenn versucht wird Ihre Rechte ständig zu beschränken und man Ihnen nahe legt diese nicht wahrzunehmen.
Kein Anspruch auf Aufzug
„WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1
Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen; er begründet in aller Regel - anders als etwa der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe - auch dann einen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen Wohnungseigentümer, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen.
WEG § 13 Abs. 2 Satz 1, § 15 Abs. 2
Soll der einzubauende Personenaufzug nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil - 2 – ein geräumt; hierfür bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.01.2017, Az: V ZR 96/16; LG Frankfurt (Oder), AG Cottbus
Begrifflicher Unterschied – Instandhaltungspflicht oder Instandsetzung
„WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2
Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.
WEG § 14 Nr. 4 Halbsatz 2; BGB § 249 Abs. 2 Satz 1 Gb, Hb – 2 –
Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu ersetzen ist, fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.12.2016, Az.: V ZR 124/16; LG Köln,
AG Köln)
Zuständigkeit des Wohnungseigentümers für rechtskonformes Sondereigentum
„EGZPO § 26 Nr. 8
Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers, der im Wege der Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter erreichen will, bemisst sich nach seinem - im Zweifel nach Miteigentumsanteilen zu bestimmenden - Anteil an der Schadensersatzforderung; ebenso beschränkt sich das wirtschaftliche Interesse daran, eine Kostenmehrbelastung (hier durch die beschlossene Erhöhung einer Kostenobergrenze) zu verhindern, auf den Anteil des Wohnungseigentümers an den Mehrkosten.“ (Bundesgerichtshof Beschluss vom 09.02.2017, Az.: V ZR 88/16; LG München I, AG München)
Äußerungen auf Wohnungseigentümerversammlungen sind WEG-Sache
„WEG § 43 Nr. 1
Wird ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung bzw. auf Widerruf von Äußerungen in Anspruch genommen, die er in der Wohnungseigentümerversammlung getätigt hat, liegt eine Streitigkeit im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG vor, es sei denn, ein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist offensichtlich nicht gegeben.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 17.11. 2016, Az.: V ZB 73/16; LG Stade, AG Buxtehude)
Aus der Instandhaltungspflicht entsteht die Kostentragung
„WEG § 16 Abs. 2
Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.10.2016, Az.: V ZR 91/16; LG Hamburg, AG Hamburg, Blankenese)
Unterbrechung der Eigentümerversammlung
„WEG § 24
Die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung für ein Mandantengespräch zwischen den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümer und ihrem Prozessbevollmächtigten entspricht nur bei Vorliegen besonderer Umstände ordnungsmäßiger Durchführung der Versammlung.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.07.2016, Az.: V ZR 261/15; LG Karlsruhe, AG Karlsruhe)
Pflichtverletzung des Verwalters
Es liegt eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters vor, wenn dieser einen
Beschlussantrag zur Abstimmung stellt, der offenkundig anfechtbar ist.
(Landgericht Düsseldorf, Beschluss vom 06.06.2014, Az.: 25 T 173/14)
Eigentumswohnung wohl kein Erfolgsmodell?:
„…es gibt bei rund 40 Prozent der Wohneigentumsanlagen bereits kleinere und größere Sanierungsstaus. Für rund 43 Prozent sind noch gar keine Sanierungen geplant, in anderen Wohnanlagen finden nur Einzelmaßnahmen statt.“
Nur 4,5 Prozent der Befragten halten ihre Verwaltung für sehr kompetent.
Komplexe Probleme bremsen Sanierung von WEGs
Sanierungsstau in Wohneigentumsanlagen
Verlassen der Wohnungseigentümerversammlung
03.04.2017
Es ist nicht rechtsmißbräuchlich wenn ein Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümerversammlung verlässt und dadurch Beschlussunfähigkeit eintritt. (Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss v. 05.07.2016, Az.: 14 S 6933/15 WEG)
Auf eine Ladestation im Gemeinschaftseigentum besteht kein Anspruch
07.04.2017
„Die Zuleitung zu einer Ladestation stellt eine bauliche Veränderung dar.“ (Landgericht München I, Urteil vom 21.01.2016, Az.: 36 S 2041/15 WEG)
15.04.2017
„WEG § 13 Abs. 2 Satz 1, § 15 Abs. 3
a) Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten (Fortführung von Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 167f.).
b) Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehrheits-) Beschluss getroffen werden. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.04.2016, Az.: VZR 191/15)
Hausgeldansprüche erfordern entsprechende Beschlussfassung
26.04.2017
„Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer erfordern als Anspruchsgrundlage eine
entsprechende Beschlussfassung.
Daran fehlt es, wenn ein Beschluss nicht gefasst oder aber erfolgreich angefochten wurde.“ (Landgericht Dortmund, Urteil vom 10.01.2017, Az.: 1 S 199/16)
Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht auf Sondereigentümer
02.05.2017
WEG § 16 Abs. 2 – „Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Oktober 2016, Az.: V ZR 91/16; LG Hamburg AG Hamburg-Blankenese)
Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen einer vermieteten Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung durch die Hausverwaltung
12.05.2017
„BGB § 278, § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1, Satz 2 und 3; WEG § 28 Abs. 3 und 5
a) Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.
b) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.
c) Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 13).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Januar 2017, Az.: - VIII ZR 249/15; - LG Mannheim, AG Schwetzingen)
Bauordnungsrechtliche Vorgaben des Sondereigentums gehen zu dessen Lasten
12.05.2017
„WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2
Es ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das
Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in
einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw.
Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen.
WEG § 3; WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2
Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznach-
weis ist auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei
einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist
(im Anschluss an das Urteil des Senats vom 26. Februar 2016 - V ZR 250/14,
NJW 2016, 2181 Rn. 13 ff.).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09. Dezember 2016, Az.: V ZR 84/16; - LG Aurich, AG Oldenburg)
Stimmberechtigung eines Wohnungseigentümers bei Rechtsgeschäft mit Gesellschaft bei der ein Wohnungseigentümer mehrheitlich beteiligt und Geschäftsführer ist
12.05.2017
„WEG § 25 Abs. 5 Alt. 1
Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der
Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen
(Personen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der
Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16; LG Frankfurt (Oder), AG Lübben)
Optische Ausstrahlung einer baulichen Maßnahme am Sondereigentum
12.05.2017
„WEG § 14 Nr. 1
a) Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert.
b) Diese Feststellung erfordert einen Vorher – Nachher - Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.
c) Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere
Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich – 2 - bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. November 2016, Az.: - V ZR 49/16; - LG Frankfurt am Main, AG Königstein im Taunus)
Mietverhältnis nach Entzug der Eigentumswohnung
2012.05.2017
„WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 18 Abs. 1 u. Abs. 2 Nr. 1
Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1
WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem
das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist,
nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt; die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. November 2016, Az.: V ZR 221/15; LG Berlin, AG Charlottenburg)
Entziehung des Wohnungseigentums bei schwerer Pflichtverletzung
13.05.2017
„Eine Pflichtverletzung im Sinne von § 18 WEG setzt nicht zwingend ein schuldhaftes und subjektiv vorwerfbares Verhalten voraus.“ (Landgericht Hamburg, Urteil vom 06.04.2016, Az.: 318 S 50/15)
Entziehung des Wohnungseigentums
Lüftung des Hausflurs
16.05.2017
„Wohnungseigentümer dürfen den Hausflur lüften, auch wenn dieser zum Gemeinschaftseigentum gehört.“ (Landgericht Koblenz, Urteil vom 22.08.2016, Az.: 2 S 15/16)
Anfechtungsklage gegen wirksamen Beschluss
16.05.2017
Nur eine Anfechtungsklage ist gegen einen wirksamen Beschluss sinnvoll. (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 23.12.2016, Az.: 13 S 100/15)
Verwalter zieht Wohngeld nicht ein
17.05.2017
Macht der Verwalter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch und die Wohngeldansprüche verjähren, dann ist der Verwalter schadenersatzpflichtig. (Amtsgericht Köln, Urteil vom 08.03.2016, Az.: 215 C 146/15)
Wann ist ein Beschluss nichtig?
17.05.2017
„Nichtig ist ein Beschluss nur in eng begrenzten Ausnahmefällen.“ (Landgericht Itzehoe, Urteil vom 24.06.2016, Az.: 11 S 113/15)
Wohngeld steht ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zu
17.05.2017
„BGB § 280 Abs. 1; WEG § 21 Abs. 4, § 28 Abs. 2 und 5“
„Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Februar 2017, Az.: V ZR 166/16; LG Saarbrücken, AG Saarbrücken)
Sondernutzungsrecht, Sondereigentum, Verhinderung der Nutzung als Abkürzung
17.05.2017
„Gehört somit die Grünanlage nicht zum Sondereigentum des Ladens, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, diese Grünanlage mit einem Zaun zu umgeben, um zu verhindern, dass Jogger, Fahrradfahrer, Reiter etc. sie als Abkürzung benutzen, auch wenn hierdurch die Kunden des Ladens ebenfalls diese Abkürzung nicht mehr nützen können und um die Grünanlage herumlaufen müssen bzw. sogar den Laden gar nicht mehr besuchen...“ (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2017, Az.: 6 U 172/14)
Wie ist ein Einberufungsverlangen gerichtlich geltend zu machen?
17.05.2017
Wird ein berechtigtes Einberufungsverlangen durch den Verwalter verweigert, dann kann jeder Wohnungseigentümer den Verwalter klageweise in Anspruch nehmen,
Die Ermächtigung zur Einberufung durch einen Eigentümer kann nur gegen die Eigentümergemeinschaft, nicht den Verwalter, gerichtet werden, da das Gericht nur die Eigentümergemeinschaft, nicht einen einzelnen Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ermächtigen kann. (Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 19.07.2016, Az.: 303c C 7/16)
Instandsetzungsmaßnahmen können nachträglich genehmigt werden
17.05.2017
Es ist hierbei allein maßgeblich, ob eine solche Genehmigung für sich genommen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Ein derartiger Beschluss betrifft nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gehen dadurch nicht verloren. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 14.12.2016, Az.: 318 S 32/16)
„Konstruktive Bestandteile eines Balkons sind zwingend Gemeinschaftseigentum“
20.05.2017
Wenn eine Sanierung der Balkone beschlossen wird, ist zwingend auch Gemeinschaftseigentum betroffen. (Amtsgericht Köln, Urteil vom 08.05.15, Az. 215 C 133/14)
„gevestor.de“: „Wohnungseigentumsgesetz: Diese Mehrheiten sind erforderlich“
20.05.2017
„anwalt.de“: „Was passiert mit der WEG, wenn jemand sämtliche Anteile erwirbt und was wird aus dem WEG-Vermögen?“
Rechtsmittelbeschwer bei Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung
02.06.2017
„EGZPO § 26 Nr. 8 - Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse eines Wohnungseigentümers, dessen Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums abgewiesen worden ist, bemisst sich grundsätzlich nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleidet. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 06.04.2017, Az.: V ZR 254/16; LG München I, AG Lindau (Bodensee))“
Beurteilung der Zulässigkeit einer Nichtzulassungsbeschwerde in einer WEG-Sache
02.06.2017
„Die Beurteilung, ob die Nichtzulassungsbeschwerde deshalb ausgeschlossen ist, weil es sich um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit handelt, richtet sich nach dem anwendbaren Recht und nicht danach, ob das richtige Gericht entschieden hat.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.05.2012, Az.: V ZR 228/11)
Verwalterbestellung in Zwei-Parteien-Wohnungseigentümergemeinschaft
05.06.2017
„Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus zwei Parteien besteht.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 07.03.2017, Az.: 2-3 S 4/17)
Bußgelder für Verstöße gegen die Hausordnung
09.06.2017
Nur möglich bei Präzisierung für konkrete Zuwiderhandlungen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.04.2015, Az.: 318 S 125/14)
Unrichtige Rechtsmittelbelehrung geht nicht zu Lasten des Wohnungseigentümers
09.06.2017
„GVG § 72 Abs. 2 - Der Rechtsanwalt unterliegt in aller Regel einem unverschuldeten Rechtsirrtum, wenn er die Berufung in einer Wohnungseigentumssache aufgrund einer unrichtigen Rechtsmittelbelehrung nicht bei dem nach § 72 Abs. 2 GVG zuständigen Berufungsgericht, sondern bei dem für allgemeine Zivilsachen zuständigen Berufungsgericht einlegt.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 09.03.2017, Az.: V ZB 18/16; LG Dresden, AG Bautzen)
Kosten für neue, bisher nicht vorhandene, Feuerwehreinfahrt gehen zu Lasten aller Eigentümer
13.06.2017
„Frankfurter Neue Presse“: „Nur wenn das Gemeinschaftseigentum schon einmal vollständig hergestellt wurde, können Maßnahmen auch Instandhaltungsarbeiten sein.“ (Landgericht Köln, Urteil vom 22.12.2016, Az.: 29 S 145/16)
Erstattung vorgerichtlicher Anwaltsgebühren
14.06.2017
Justiz Rheinland-Pfalz: „WEG: Aktivlegitimation des teilrechtsfähigen Verbandes; Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren; fehlender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft“
„MünsterscheZeitung.de: „…Wird ein Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Beitreibung von Wohngeldern beauftragt, ist eine gesonderte Ermächtigung nötig. Hierzu bedarf es eines gesonderten Beschlusses der Gemeinschaft. Da ein solcher im vorliegenden Fall nicht gegeben war, musste der säumige Eigentümer die Kosten nicht erstatten...“ (Amtsgericht Frankenthal, Urteil vom 09.11.2016, Az.: 3a C 234/16).
Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
15.06.2017
„iz-jobs.de“: „…Das Ergebnis: An Einsteiger in den Beruf des Immobilienverwalters werden, wenn der verwässerte Gesetzentwurf wie befürchtet am 22. Juni verabschiedet wird, wie bisher keine Anforderungen an ihre Qualifikation gestellt, und auch bereits am Markt tätige Akteure - egal ob Alte Hasen mit sechs und mehr Jahren Berufserfahrung oder weniger erfahrene Marktteilnehmer - müssten ihre Sachkunde auch in Zukunft nicht unter Beweis stellen…“
Bei falscher Erstellung der Jahresabrechnung haftet der Verwalter
26.06.2017
Bei falscher Erstellung der Jahresabrechnung haftet der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Eigentümergemeinschaft gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Schadenersatz, nach vorheriger Fristsetzung zur Nachbesserung. (Landgericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 26.08.2016, Az.: 55 S 12/16 WEG)
Aufstellung einer mit Stromanschluss versehenen Unterstellmöglichkeit für Elektromobil
10.07.2017
„Das Aufstellen einer mit einem Stromanschluss versehenen Unterstellmöglichkeit für ein Elektromobil stellt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) dar. Der Antrag auf Zustimmung zur baulichen Veränderung darf nur stattgegeben werden, wenn er konkrete Angaben zur baulichen Maßnahme enthält.“ (Landgericht Bremen, Urteil vom 07.10.2016, Az.: 4 S 250/15)
Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters
10.07.2017
„ZPO § 91 Abs. 1 Satz 1; WEG § 45 Abs. 2 und 3“
"Die Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters sind Kosten der internen Verwaltung und zählen nicht zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, und zwar unabhängig davon, ob der Ersatzzustellungsvertreter durch Beschluss der Wohnungseigentümer oder durch das Gericht bestellt worden ist.
Auch die Kosten der Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer durch einen Zustellungsvertreter sind stets Kosten der internen Verwaltung und nicht gemäß § 91 ZPO erstattungsfähig, ohne dass es darauf ankommt, ob der Verwalter oder ein Ersatzzustellungsvertreter die Unterrichtung vornimmt (insoweit Aufgabe des Senatsbeschlusses vom 14. Mai 2009 - V ZB 172/08, NJW 2009, 2135 Rn. 12).
Der gerichtlich bestellte Ersatzzustellungsvertreter kann Auslagenersatz und ggf. eine Vergütung von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Ob und ggf. in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet ist, muss das Gericht bei der Bestellung
- oder ggf. nachträglich - festlegen, wobei es sich an der üblichen Vergütung im Sinne von § 675, § 612 Abs. 2 BGB orientieren kann; auch hat es die Berechnung des Auslagenersatzes vorzugeben. In der Jahresabrechnung sind die Kosten des Ersatzzustellungsvertreters als Kosten der Verwaltung nach dem von § 16 Abs. 2 WEG vorgegebenen Maßstab zu verteilen." (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 11. Mai 2017, Az.: V ZB 52/15; LG Karlsruhe, AG Schopfheim)
22.07.2017
„Sieht die Abnahmeklausel in den AGB eines Bauträgervertrages vor, dass der Erwerber unwiderruflich eine bestimmte Person (insbesondere den Erstverwalter) bevollmächtigen muss bzw. darin bereits tatsächlich bevollmächtigt, ist sie unwirksam…“ (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2012, Az.: 23 U 112/11)
Mahnung von säumigen Hausgeld
23.07.2017
„Die Mahnung von säumigem Hausgeld ist beim Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Grundvergütung abgegolten.“ (Amtsgericht Reutlingen, Urteil vom 13.05.2016, Az.: 11 C 105/16)
Spielplatz – keine Verjährung
23.07.2017
„Ein Wohnungseigentümer kann von der Eigentümergemeinschaft verlangen, dass sie einen laut Baugenehmigung auf dem Grundstück vorgesehenen Spielplatz auch nach Jahrzehnten noch errichten lässt.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 15.01.2016, Az.: 481 C 17409/15 WEG)
Verlegung von neuen Kabeln auf Putz
23.07.2017
„Die Eigentümergemeinschaft darf nicht beschließen, neue Kabel in den Wohnungen auf Putz zu verlegen. Für Maßnahmen im Sondereigentum benötigt sie die Zustimmung der Eigentümer. Ist die Verlegung auf Putz für den Kabelanschluss erforderlich, muss sie die Zustimmung notfalls einklagen.“ (Amtsgericht Köln, Urteil vom 18.08.2015, Az.: 204 C 116/14).
Belegzuschickung durch den Verwalter
23.07.2017
„Wohnungseigentümer können in der Regel nicht verlangen, dass der Verwalter ihnen die Belege über Betriebskosten zuschickt – auch nicht, wenn sie 500 Kilometer entfernt von der Anlage wohnen. Es sei zumutbar, einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung anzureisen und dort die Belege beim Verwalter einzusehen.“ (Landgericht Itzehoe, Az.11 S 79/15). (LG Itzehoe, Beschluss v. 9.3.2016, 11 S 79/15)
Zahlungsanspruch nur mit Beschluss gilt auch in Zweierwohnungseigentümergemeinschaft
23.07.2017
„In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die lediglich aus zwei Parteien besteht, ist auch das WEG uneingeschränkt anzuwenden.“ ((Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 19.04.2016, Az.: 2-13 S 204/13)
Silberfischchen - kein Sachmangel
24.07.2017
„juris.de“: „Bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie sei es nicht ungewöhnlich, dass ein Grundbestand von Silberfischchen vorhanden sei. Allein dieser begründe keinen Mangel...“ (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 12.06.2017, Az.: 22 U 64/16)
Keine Videoüberwachung in Tiefgarage der Wohnungseigentümergemeinschaft
01.08.2017
Die Videoüberwachung in einer Tiefgarage einer Eigentumswohnungsanlage verstößt gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Wohnungseigentümer. (Landgericht München I, Beschluss vom 11.11.2011, Az.: 1 S 12752/11)
Bauordnungsrechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg
05.08.2017
WEG § 21 Abs. 4, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG - Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich - rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.06.2017, Az.: V ZR 102/16; LG Berlin, AG Charlottenburg)
Notwendige Sanierungsmaßnahmen an Schwimmbad- und Saunabereich im Gemeinschaftseigentum müssen durchgeführt werden
09.08.2017
Die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum entfällt nicht etwa deswegen als gemeinschaftseigene Aufgabe der ordnungsmäßigen Verwaltung, weil der sanierungsbedürftige Teil des Gemeinschaftseigentums (nach einer angeblich herrschenden Verkehrsauffassung) derzeit als überflüssig, übertrieben, übermäßig luxuriös oder ähnliches anzusehen wäre. (Amtsgericht München, Urteil vom 11.01.2017, Az.: 485 C 12234/16 WEG)
Glashaus auf der Dachterrasse
15.08.2017
„Ein Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse ist in der Regel eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 09.11.2016, Az.: 481 C 26682/15 WEG - Das Urteil ist rechtskräftig.)
Kein Raum für Berücksichtigung finanzieller Verhältnisse einzelner Wohnungseigentümer
20.08.2017
„BGB § 207 Nr. 7, § 425 Abs. 2; WEG § 21 Abs. 4 - Hat die Gemeinschaft beschlossen, die Mängelansprüche wegen Schallimmissionen an sich zu ziehen, und weiter beschlossen, diesbezüglich ein Beweisverfahren einzuleiten, so widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, in einem weiteren Beschluss zu beschließen, die notwendigen Messungen bis auf die in einer bestimmten Wohnung nicht durchführen zu lassen, da hierdurch die Feststellung der Mängel in ihrer Gesamtheit vereitelt würde und zudem dem betroffenen Wohnungseigentümer Verjährung droht. Für eine Berücksichtigung der finanziellen Verhältnisse der Wohnungseigentümer ist hier kein Raum.“ (Amtsgericht Kassel, Urteil vom 04.05.2017, Az.: 800 C 3846/16)
Instandhaltungspflicht eines Sondereigentümers nach Teilungserklärung
20.08.2017
„BGB §§ 280, 677, 683, 812; WEG §§ 14, 21 - 1. Ist ein Sondereigentümer nach der Teilungserklärung verpflichtet, Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, in Stand zu halten, so befindet sich die Abdichtung der Dachterrasse, die zugleich das Dach der darunter befindlichen Wohnung darstellt, nicht in diesem Sinn "im Bereich" des Sondereigentums der Penthousewohnung.
2. Ein Beschluss dahingehend, einen Schadensersatzanspruch gerichtlich durchzusetzen, ist inhaltlich etwas anderes als eine
Kostenverteilung im Einzelfall. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.06.2016, Az.: 318 S
110/15)
Umwandlung von Teil in Wohnungseigentum
20.08.2017
„BGB §§ 873, 877; WEG § 1 Abs. 2, 3, § 3 Abs. 1, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 2 Satz 2, § 10
Abs. 3
1. Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt (hier: Ausbau des Dachraums) bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Sie bedarf deshalb
einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer sowie deren grundbuchrechtlicher Bewilligung.
2. Eine im Grundbuchverfahren nicht gänzlich ausgeschlossene ergänzende Vertragsauslegung, die auf den hypothetischen Willen
des Bewilligenden abstellt, kommt nicht in Betracht, wenn bereits keine Regelungslücke zweifelsfrei festzustellen ist.“ (Oberlandesgericht München, Urteil vom 15.05.2017, Az.: 34 Wx 207/16)
Erst ein rechtskräftiges Urteil beendet die Gültigkeit eines Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft
20.08.2017
„BGB § 187 Abs. 1, § 286; WEG § 23 Abs. 4 Satz 2, § 46 - Ein Beschluss der Eigentümerversammlung (hier: zu einer
Sonderumlage) ist so lange als gültig zu behandeln, bis er durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. Erst das rechtskräftige (nicht ein nur für vorläufig vollstreckbar erklärtes) Urteil
beendet die Bindungswirkung.“ (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 31.05.2017, Az.: 25 S 52/16)
Verteilung der Betriebs-und Unterhaltskosten gemäß Teilungserklärung
20.08.2017
„WEG § 16 Abs. 2 - Besagt der klare Wortlaut der Teilungserklärung, dass eine gesonderte Abrechnung nur den Teil der Tiefgarage betrifft, der als Schutzraum umgebaut wird, ist dies so zu verstehen, dass die Betriebs- und Unterhaltskosten dieses Teils der Tiefgarage auf alle Eigentümer zu verteilen sind, also auch diejenigen, die nicht Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes sind.“ (Landgericht München I, Beschluss vom 07.02.2017, Az.: 1 S 8801/16 WEG)
Fotovoltaikanlage - Eine „gute“ Idee sieht anders aus
12.09.2017
„Rhein-Neckar-Zeitung“: „Ein Wohnungsbesitzer im Emmertsgrund installierte auf seinem Balkon eine Fotovoltaikanlage - und musste sie wieder abbauen.“
Einladung zu Eigentümerversammlung
12.09.2017
„Einladung zu Eigentümerversammlung muss eindeutig und verständlich sein.“ (Amtsgericht Germersheim, Urteil vom 04.05.2016, Az.: 4 C 13/15 WEG)
Maßgeblichkeit der Teilungserklärung
12.09.2017
„Die Teilungserklärung ist maßgeblich und nicht andere Urkunden.“ (Landgericht Dortmund, Beschluss vom 22.05.2015, Az.: 1 S 13/15)
12.09.2017
„wallstreet-online.de“: „Die Instandhaltungsrücklage ist gesetzliche Pflicht. Dennoch dient die Bildung einer Instandhaltungsrücklage nicht nur der persönlichen Absicherung: Auch rechtlich ist der „angemessene“ Aufbau einer Notreserve im Wohnungseigentumsgesetz festgeschrieben…“
Anspruch auf Aufstellung eines eigenen Müllcontainers besteht nicht
12.09.2017
„Kein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Befreiung von Kostentragungspflicht einer gemeinsamen Müllentsorgung.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 27.04.2017, Az.: 2-13 S 168/16)
Berufszugangsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter
23.09.2017
„verbaende.com“: „Berufszugangsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter nimmt letzte Hürde im Bundesrat / DDIV drängt auf Reform des Wohnungseigentumsgesetzes - (Berlin) - Der Bundesrat hat heute das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter und Makler beschlossen…“
Mietpreisbremse verfassungswidrig?
26.09.2017
„Landgericht Berlin hält Vorschriften zur Mietpreisbremse für verfassungswidrig. Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556 d BGB) führen zu ungleicher Behandlung von Vermietern.“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 19.09.2017, Az.: 67 O 149/17)
Fahrradständer auf Tiefgaragenstellplatz kann zweckwidrige Nutzung von Sondereigentum sein
26.09.2017
„Wird in der Teilungserklärung die Bezeichnung "Tiefgaragenstellplatz" verwendet, meint dies das Abstellen von Kraftfahrzeugen. Die Installation von Fahrradständern zwecks Abstellens von Fahrrädern auf einem im Sondereigentum stehenden Tiefgaragenstellplatz stellt daher eine zweckwidrige Nutzung dar, die nicht durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden kann.“ (Landgericht Hamburg, Urteil vom 17.06.2015, Az.: 318 S 167/14)
Zweckentfremdungsverbots für Wohnraum
04.10.2017
Ist die „hotelähnliche“ Nutzung von Wohnungseigentum durch die Kommune verboten darf nicht über Monate an Touristen vermietet werden:
„Ersatzzwangshaft zur Durchsetzung eines Zweckentfremdungsverbots für Wohnraum rechtmäßig“ (Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 29. August 2017, Az.: 12 C 17.1544)
Drei Alternativangebote für Auftragsvergabe von Hausmeisterdiensten
04.10.2017
„Ein Wohnungseigentümerbeschluss über die Auftragsvergabe von Hausmeisterdiensten entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er auf Basis von mindestens drei Alternativangeboten erfolgt.“
„Das LG Frankfurt hat entschieden, dass der Wohnungseigentumsverwalter ab einem Auftragsvolumen von 3.000 Euro verpflichtet ist, vor der Erteilung eines Auftrages mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 19.04.2017, Az.: 2-13 S 2/17)
Eindeutige Jahresabrechnung
23.10.2017
Die Jahresabrechnung für eine Wohneigentümergemeinschaft muss eindeutig sein. (Landgericht Berlin, Urteil vom 05.12.2016, Az.: 55 T 81/15 WEG)
Nutzung einer Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft
30.10.2017
„BGH zur Nutzung einer Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft“ – „Beabsichtigte Nutzungsformen im Grundsatz zulässig.“
„Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat den Beschluss des Landgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen. Er hat einen Unterlassungsanspruch der Klägerin gemäß § 15 Abs. 3 WEG verneint, weil er die von der Beklagten beabsichtigten Nutzungsformen im Grundsatz als zulässig ansieht…
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2017, Az.: V ZR 193/16)
Hälftiger Betriebskostenausgleich bei getrenntlebendem Ehegatten
04.11.2017
„haufe.de“: „Wurden zum Trennungsunterhalt keine anderen Regelungen getroffen, ist bei einer gemeinsamen Eigentumswohnung jeder der Eheleute anteilig Schuldner der nicht umlagefähigen Betriebskosten, auch wenn nur einer sie noch bewohnt.“ (Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 07.06.2017, Az.: 15 UF 50/17)
Außen-Klimaanlage bedarf einstimmiger Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
07.11.2017
„recht-kurz-gefasst.blogspot.de“: „Modernisierungsbeschluss für einzelne Wohnungseigentümer unwirksam (§ 22 WEG)?“
Auch bei Zahlungsrückstand Anfechtung einer Jahresrechnung möglich
13.11.2017
Die Anfechtung einer Hausgeldabrechnung ist auch für Wohnungseigentümer dann möglich, wenn Zahlungsrückstände bestehen. (Amtsgericht Essen, Urteil vom 13.07.2017, Az.: 196 C 14/17)
Keine Klagebefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers bei notwendigem Gemeinschaftseigentum
13.11.2017
„Einzelner Wohnungseigentümer kann nicht auf Beseitigung einer neu eingebauten Wohnungseingangstür durch einen anderen Wohnungseigentümer klagen.“ – „Klagebefugnis bei baulichen Veränderungen im Zusammenhang mit notwendigem Gemeinschaftseigentum steht nur Wohnungseigentümergemeinschaft zu.“ (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 31.03.2017, Az.: 29 C 10/17)
Eine nur das Musizieren zeitlich einschränkende Regelung ist unzulässig
24.11.2017
„Eine Regelung in der Hausordnung, die nur das Musizieren, aber nicht andere mit Geräuschen verbundene Tätigkeiten zeitlich einschränkt, ist unzulässig.“ (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 04.10.2017, Az.: 2-13 S 131/16)
Stimmverbot wegen Majorisierung nur ausnahmsweise
24.11.2017
„WEG § 25 Abs. 2 Satz 1 Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen.
WEG § 25 Abs. 5; BGB § 242
Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt
nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht -
2 - nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen (Präzisierung des Senatsbeschlusses vom 19. September 2002 – VZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61ff.).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juli 2017, Az.: V ZR 290/16; LG Braunschweig, AG Goslar)
Flexible Lärmobergrenzen
26.11.2017
…und ständig stört der „Nachbar“…
Sie können auch davon ausgehen, dass der sich freiwillig auch nicht ansatzweise ändern wird und Sie somit ein lebenslanges „Vergnügen“ mit ihm haben werden.
„Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbar nicht gefällt.“ (Wilhelm Tell IV, 3. (Tell), Friedrich Schiller)
„anwalt.de“: „Mein Grund und Boden – und täglich zankt der Nachbar“
Ein Trampolin darf im Garten stehen
01.12.2017
„1. Sieht die Gemeinschaftsordnung die Nutzung des Gartens als "Ziergarten" vor, ist der Begriff des Ziergartens lediglich in Abgrenzung zu dem Begriff "Nutzgarten" zu verstehen.
2. Während der Nutzgarten hauptsächlich der Erzeugung von Nutzpflanzen, wie z. B. Kräutern, Obst und Gemüse als Nahrungsmittel dient, handelt es sich bei dem Ziergarten um einen Garten, in dem Pflanzen nicht mit dem Ziel der Nahrungsgewinnung, sondern lediglich aufgrund gestalterischer und ästhetischer Aspekte in unterschiedlichen Kombinationen verwendet werden, insbesondere auch im Zusammenhang mit Pflasterungen und Bekiesungen.
3. Es gehört zu einem geordneten Zusammenleben von Miteigentümern, dass spielende Kinder anderer Miteigentümer beziehungsweise deren Mieter und dazugehörige auch größere Spielgeräte, soweit sie nicht übermäßig stören, hingenommen werden müssen.
4. Dementsprechend dürfen in einem Ziergarten Kinder spielen und Spielgeräte (hier ein Trampolin) aufgestellt werden.
5. Ein nicht einbetoniertes oder sonst fest in dem Boden verankertes Trampolin stellt keine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG dar.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 08.11.2017, Az.: 485 C 12677/17 WEG)
Wohnungseigentümer darf Verwalterunterlagen auch grundsätzlich wiederholt einsehen
06.12.2017
„BGB §§ 675, 666; WEG §§ 26, 27, 43 Nr. 4“
„1. Wohnungseigentümer haben grundsätzlich gemäß §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit dem
Verwaltervertrag einen Anspruch gegen den Verwalter auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen.
2. Dieses Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen. Nur das Verbot des
Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) begrenzen das Einsichtsrecht.
3. Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich
auch wiederholt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen.
4. Beschlüsse, die gefasst werden, ohne
einem Eigentümer zuvor Einsicht in die Unterlagen zu gewähren, widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.“ (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 12.01.2017, Az.: 2-13 S 48/16
vorhergehend: AG Wiesbaden, 11.12.2015, Az.: 92 C 4965/14)
Keine Haftung für Aufwendungen in Erwartung des Vertragsabschlusses
06.12.2017
„BGB § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 311b Abs. 1
a) Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er - bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet deshalb aus.
b) Der (potentielle) Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Oktober 2017, Az.: V ZR 11/17; OLG Stuttgart, LG Stuttgart)
Schlichtungsverfahren obligatorisch bei WEG-Streitigkeit über Gebrauch des Wohnungseigentums
06.12.2017
1. Für das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander ist grundsätzlich auf die nachbarrechtlichen Regelungen zurückzugreifen und § 906 BGB entsprechend anzuwenden, so dass es auch hier eines Schlichtungsverfahrens vor einer Klageererhebung bedarf.
2. Das Schlichtungserfordernis entfällt auch nicht deshalb, weil neben den schlichtungsbedürftigen Unterlassungsanträgen zugleich vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten verlangt werden, für deren Geltendmachung ein Schlichtungsverfahren nicht vorgesehen ist.
3. Ein rechtlicher Grund von der Zulässigkeitsvoraussetzung Schlichtungsverfahren für den Fall abzuweichen, in dem ein gerichtlicher Vergleichsvorschlag bereits abgelehnt worden ist, besteht ebenfalls nicht.
4. Es bedarf bei der Abwehr störender Lärmimmissionen weder im Tenor noch im Klageantrag der Angabe einer Phonzahl oder einer dB-Zahl - mag diese Angabe auch sinnvoll und erstrebenswert sein.
5. Der Begriff der "Zimmerlautstärke" ist für die Urteilstenorierung anerkannt. Die "Zimmerlautstärke" wird nach allgemeiner Lebenserfahrung dann überschritten, wenn Bewohner anderer Wohnungen durch die Geräusche gestört werden.
6. Nichts anderes gilt für den Ausdruck "lautstark". Eine lautstarke Geräuschimmission ist gegeben, wo der Lärm nach seinem individuellen Zuschnitt nicht mehr sozialadäquat ist, d. h. nach dem Empfinden eines "verständigen" Durchschnittsmenschen nicht mehr hinzunehmen ist.“ (Landgericht Dortmund, Urteil vom 11.07.2017, Az.: 1 S 282/16)
Unzulässige Anzahl von Beiräten, unbestimmte bauliche Maßnahme
06.12.2017
„Beschlüsse über unzulässige Anzahl von Beiräten und unbestimmte bauliche Maßnahme sind ungültig“.
„1. Wird ein Beschluss gefasst, der ohne entsprechende Vereinbarung gegen § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzer besteht, verstößt, ist er auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.
2. Ist ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig zu erklären, so führt dies zur Ungültigkeit weiterer Beschlüsse, die mit dem ungültigen Beschluss in engem thematischen Zusammenhang stehen.
3. Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung muss ebenso wie bei anderweitigen baulichen Maßnahmen im Beschluss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung (Umfang, Finanzierung, Ablauf, Kostenvorschläge) müssen im Beschluss geregelt werden.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 18.01.2017, Az.: 481 C 11177/16 WEG)
„WEG-Beiräte haften bei Fehlern mit ihrem gesamten Vermögen“
07.12.2017
„anwalt23.de“: „Sofern Beiratsmitgliedern Versäumnisse nachzuweisen sind, die innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren liegen, haften sie mit ihrem gesamten Vermögen. Rechtsanwalt … erklärt: „Das Gremium haftet gesamtschuldnerisch – hier gilt: Einer für alle.“
Streitwert für die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum bei Verweigerung der Zustimmung
07.12.2017
„1. Der Geschäftswert eines Verfahrens auf Verpflichtung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums beträgt 10 % bis 20 % des Verkaufspreises.
2. Die Versagung der Zustimmung führt nicht zu einem absoluten Veräußerungshindernis, sondern der Wohnungseigentümer kann üblicherweise eine andere Veräußerung vornehmen, bei der ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung nicht gegeben ist.“ (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 21.04.2016, Az.: 4 W 9/16)
Beschluss über freiwilligen Winterdienst an öffentlichen Wegen
07.12.2017
„…Ob und in welchem Umfang die Wohnungseigentümer (auch freiwillig) für den Zustand benachbarter (öffentlicher) Fläche Sorge tragen, ist keine Frage der generellen Beschlusskompetenz, sondern eine Frage ordnungsgemäßer Verwaltung. Es kommt maßgeblich darauf an, in welchem Zusammenhang die beschlossene Maßnahme mit den Gegebenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft steht…“ (Landgericht Hamburg, Urteil vom 28.06.2017, Az.: 318 S 95/16)
„Rechtswidrige Umgestaltung bedarf der vollständigen Rückgestaltung“
07.12.2017
„1. Tritt ein Beseitigungsanspruch gem. § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB (hier: Anspruch auf Rückbau eigenmächtig eingebauter Dachflächenfenster) konkurrierend neben die sich aus § 14 Nr. 1 WEG i.V.m. § 280 BGB und § 823 Abs. 1 BGB ergebenden Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums, so ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht dazu berechtigt, den Beseitigungsanspruch ohne Ermächtigung durch die übrigen Anspruchsinhaber geltend zu machen.
2. Bei einer Störung des Eigentums durch Umgestaltung (hier: eigenmächtig eingebaute Dachflächenfenster) findet die Beseitigung der Störung bzw. der Störungsquelle gem. § 1004 Abs. 1 BGB nur durch komplette Rückgestaltung statt.“ (Landgericht München I, Urteil vom 15.11.2017, Az.: 1 S 1978/16 WEG)
Rechtsfolgen einer nicht im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung
07.12.2017
„1. Jeder Wohnungseigentümer kann einen Anspruch auf Herausgabe und Einräumung von Mitbesitz am Gemeinschaftseigentum sowie einen Anspruch auf Unterlassung der alleinigen Nutzung gegenüber einem Miteigentümer geltend machen, der vom Gemeinschaftseigentum widerrechtlich Gebrauch macht, indem er es etwa für sich vereinnahmt.
2. Wird ein vereinbartes Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen, so handelt es sich um ein rein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, das einen Rechtsnachfolger nicht bindet.
3. Im Hinblick auf seine Mitgliedschaft, seine Rechte und seine Pflichten ist ein werdender Eigentümer innerhalb der WEG so zu behandeln, als wäre er bereits Wohnungseigentümer.
4. Wenn Wohnungseigentümer eine langjährige Alleinnutzung durch einen Wohnungseigentümer in dem Bewusstsein hinnehmen, sich dadurch in Zukunft binden zu wollen, kann auch eine vollkommen formfreie, nur konkludente Vereinbarung über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts vorliegen. (Amtsgericht München, Urteil vom 12.07.2017, Az.: 481 C 22391/16 WEG)
Kein Anspruch auf Kopien von Abrechnungsunterlagen der Jahresabrechnung
18.12.2017
Unterlagen müssen beim Verwalter eingesehen werden auch wenn der Wohnungseigentümer mehrere hundert Kilometer entfernt wohnt.
„1. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11.02.2011 - V ZR 66/10, IMR 2011, 150).
2. Auch einem 500 km entfernt wohnenden Eigentümer ist es grundsätzlich zumutbar, einmal pro Jahr zu den Versammlungen anzureisen und am Vortag der Versammlung Einsicht in die Unterlagen am Sitz der Verwaltung zu nehmen und die Unterlagen dort zu kopieren. Dies gilt zumindest dann, wenn die Verwaltung ihren Sitz in der Nähe der Wohnungseigentumsanlage hat und die Unterlagen nicht für die Versammlung benötigt werden.
3. Eine Schwerbehinderung zu 80% stellt allein keinen hinreichenden Grund dar, dass der Eigentümer nicht den Sitz der Verwaltung zur Einsichtnahme aufsuchen muss. Vielmehr muss dargelegt werden, dass er hierdurch nicht reisefähig ist. (Landgericht Itzehoe, Beschluss vom 09.03.2016, Az.: 11 S 79/15)
„refrago.de“: „Wann und wie lange darf man täglich zu Hause als Mieter oder Wohnungseigentümer Klavier spielen?“
25.12.2017
Bäume stehen im Gemeinschaftseigentum der WEG
10.01.2018
„justiz.bayern.de“: „Wenn die Teilungserklärung keine eindeutig anderslautende Erklärung enthält, stehen Bäume im Gemeinschaftseigentum der gesamten WEG.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 28.06.2017, Az.: 481 C 24911/16 WEG)
Verschattung durch heranrückende Wohnbebauung
10.01.2018
„rechtsprechung.niedersachsen.de“: „Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Verschattung gegen heranrückende Wohnbebauung“:
„§ 1 Abs 3 BauGB, § 1 Abs 6 Nr 13 BauGB, § 61 Nr 2 VwGO, § 10 Abs 6 WoEigG“
„Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist befugt, ein Normenkontrollverfahren gegen die Planung benachbarter Wohnbauflächen mit dem Argument zu führen, das führe zu einer unzumutbaren Verschattung der Wohnungen.
2. Zur Zumutbarkeit von Verschattungen. (Oberverwaltungsgericht Lüneburg 1. Senat, Urteil vom
26.07.2017, Az.: 1 KN 171/16)“
Gerichtliche Einziehung von Hausgeldrückständen
10.01.2018
„rechtsprechung.niedersachsen.de“: „Wohnungseigentumssache: Ermächtigung des Hausverwalters zur gerichtlichen Einziehung von Hausgeldrückständen.“
„§ 27 Abs 3 Nr 7 WoEigG, § 43 WoEigG“ (Landgericht Aurich 4. Zivilkammer, Urteil vom 03.03.2017, Az.: 4 S 226/16; „Verfahrensgang vorgehend AG Lingen, 25. Oktober 2016, Az: 4 C 248/16“)
„Justiz in Baden-Württemberg“: „Kostenfestsetzung im Wohnungseigentumsverfahren: Verdienstausfall des Verwalters bei Wahrnehmung von Gerichtsterminen.“ (Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 30.05.2016, Az.: 8 W 167/16)
„Wirksamkeit der formularmäßig vereinbarten Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage“
10.01.2018
Justiz in Baden-Württemberg“: „Notarieller Grundstückskaufvertrag zum Erwerb eines Reihenhauses: Wirksamkeit der formularmäßig vereinbarten Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage.“
Leitsätze:
„Eine Klausel, mit der dem jeweiligen Erwerber eines in einer Wohnungseigentumsanlage befindlichen Reihenhauses eine unwiderrufliche Vollmacht erteilt wird, das seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht unterliegende Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abzunehmen, hält einer Inhaltskontrolle stand, wenn schützenswerte Belange der anderen Erwerber - hier bei faktischer Realteilung des Gemeinschaftseigentums - nicht beeinträchtigt werden.“ (Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 12.05.2015, Az.: 10 U 114/14)
"Unbestimmtheit eines Beschlusses über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung“
10.01.2018
„gesetze-bayern.de“: „…Die Art und Weise der Bepflanzung des Außenbereichs ist von den Eigentümern selbst zu entscheiden; die Entscheidung darf nicht auf die Hausverwaltung oder eine Gartenbaufirma delegiert werden. (Rn. 21) (redaktioneller Leitsatz) …“ (Amtsgericht München, Endurteil v. 06.09.2017, Az.: 481 C 7764/17 WEG)
„Wohnungseigentum: Gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten“
10.01.2018
„BGB § 1004 Abs. 1; WEG § 10 Abs. 6 Satz 3“
Leitsatz:
„Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB besteht auch dann keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, wenn Anspruchsgegner ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehender Dritter ist.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Oktober 2017, Az.: V ZR 45/17; LG Stuttgart, AG Waiblingen)
Einlegung der Berufung bei unrichtiger Rechtsmittelbelehrung
10.01.2018
„Wiedereinsetzung in den vorigen Stand: Einlegung der Berufung in einer Wohnungseigentumssache beim unzuständigen Gericht aufgrund einer unrichtigen Rechtsmittelbelehrung“.
„GVG § 72 Abs. 2; WEG § 43 Nr. 1; ZPO § 233 B“
„Auch ein Rechtsanwalt, der Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht ist, darf in der Regel darauf vertrauen, dass die Rechtsmittelbelehrung in Wohnungseigentumssachen und in Zivilsachen mit wohnungseigentumsrechtlichem Bezug zutreffend ist (Fortführung von Senat, Beschluss vom 9. März 2017 - V ZB 18/16, ZWE 2017, 293).“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 28.09.2017, Az.: V ZB 109/16; LG Frankfurt am Main, AG Fulda)
Berufung der WEG, wenn Gericht bei Anfechtungsklage Partei falsch bezeichnet
10.01.2018
§ 44 WoEigG, § 46 WoEigG, § 519 Abs 2 ZPO, Art 2 Abs 1 GG, Art 19 Abs 4 GG
„Nennt das Amtsgericht in einem Urteil über eine Anfechtungsklage irrtümlich die WEG anstatt die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte, schadet es nicht, wenn zunächst die WEG Berufung gegen das Urteil einlegt und erst nach Ablauf der Berufungsfrist klargestellt wird, dass die beklagten Eigentümer Berufungsführer sein sollen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil v. 21.07.2017, Az.: V ZR 72/16)
Mitglieder des Beirats haften grundsätzlich unbegrenzt
12.01.2018
„anwalt24.de“: „Die sich daraus ergebende Haftung auf Schadenersatz ist grundsätzlich unbegrenzt. Schlimmstenfalls stehen Beiratsmitglieder mit ihrem gesamten Vermögen ein. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass auch tatsächlich belegt werden kann, dass Beiratsmitglieder Fehler begangen haben, hierdurch ursächlich ein Schaden verursacht worden ist und die Verjährungsfrist von drei Jahren noch nicht beendet ist. Das Gremium haftet dann gesamtschuldnerisch.“
Klimaanlage bedarf Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer
13.01.2018
Die Anbringung einer einzelnen Klimaanlage an der Außenfassade stellt keine Modernisierung dar, sondern eine bauliche Maßnahme. Diese bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. (Landgericht Frankfurt, Urteil vom 13.01.2017, Az.: 2/13 S 186/14)
Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse stellt in der Regel eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar
13.01.2018
Ein Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse ist in der Regel eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. (Amtsgericht München, Urteil vom 09.11.2016, Az.: 481 C 26682/15 WEG)
Ruhezeiten in einer Hausordnung
27.01.2018
„Eine lediglich das Musizieren beschränkende Regelung über Ruhezeiten in einer Hausordnung ist unzulässig.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 04.10.2017, Az.: 2-13 S 131/16)
Tagesmuttertätigkeit in WEG nur mit zwei bis drei Kindern zumutbar
14.02.2018
„sueddeutsche.de“: „WEG kann Tagesmutter die Arbeit nicht einfach verbieten.“ - „Durch den Betrieb der Tagesmutter entstehe keine extrem große Beeinträchtigung, erklärte das Gericht. Genehmigt sei die Betreuung von zwei bis drei Kindern. Das übersteige nicht den Geräuschpegel einer typischen Familie…“
Einzelergebnisse und Hausgeldrückstände müssen nicht in der Jahresabrechnung aufgelistet werden
14.02.2018
„WEG § 28 Abs. 3
Eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist infolgedessen nicht allein deshalb anfechtbar, weil der Verwalter eine von ihm freiwillig erstellte Saldenliste trotz gegenteiliger Ankündigung nicht an die Wohnungseigentümer versendet bzw. nicht in der Eigentümerversammlung zur Einsicht vorlegt.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2017, Az.: V ZR 189/16; LG Dortmund, AG Schwerte)
Hausgeldansprüche bei Zwangsversteigerung sind vom Verwalter anzumelden
14.02.2018
„WEG § 27 Abs. 1 Nr. 4; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2“
„Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.“ (Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 08.12.2017; Az.: V ZR 82/17; LG Dresden, AG Leipzig)
„Nichtzahlung von Wohngeld durch einen Wohnungseigentümer begründet kein Schadensersatzanspruch für einzelnen Wohnungseigentümer“
14.02.2018
„BGB § 280 Abs. 1; WEG § 21 Abs. 4, § 28 Abs. 2 und 5“
„Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.02.2017, Az.: V ZR 166/16; LG Saarbrücken, AG Saarbrücken)
Eintragung von Sondernutzungsrechten
14.02.2018
„1. Allein daraus, dass ein unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisung bestelltes Sondernutzungsrecht weit gefasst ist, also große Teile des Gemeinschaftseigentums umfasst, folgt noch nicht seine Unbestimmtheit. Dem Bestimmtheitsgrundsatz ist genügt, wenn zweifelsfrei feststeht, welche Teile der Gemeinschaftsfläche zur Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können.*)
2. Der Umstand, dass sich die Bereiche des Gemeinschaftseigentums, in denen der Ausschluss der übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch infolge von entsprechenden Zuweisungen letztlich zum Tragen kommt, weder aus der Teilungserklärung noch aus den darin in Bezug genommenen Plänen entnehmen lassen, steht der Eintragung eines Sondernutzungsrechts nicht entgegen, wenn die Zuweisungsentscheidung die betroffene Fläche nach Lage und Umfang eindeutig bestimmt.*)
3. Bei der Eintragung eines Sondernutzungsrechts kann - jedenfalls in entsprechender Anwendung von § 7 Abs. 3 WEG - auf die Zuweisungsentscheidung Bezug genommen werden.*)“ (Oberlandesgericht Nürnberg, Beschluss vom 06.02.2018, Az.: 15 W 1753/17)
Trittschalldämmung ist Sondereigentum
14.02.2018
- Eine 3 Millimeter starke Folie zur Trittschalldämmung, die unterhalb des Oberbodens verlegt wird, stellt kein Gemeinschaftseigentum, sondern Sondereigentum dar.
- Es kann nicht allein auf die bloße Funktion der Folie, die den Trittschallschutz gewährleisten soll, abgestellt werden.
- Eine Hausverwaltung, die eine Wasserschadensanierung in Auftrag gibt, haftet im Zweifel als Vertreterin ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB), wenn sie keinen WEG-Beschluss herbeiführt. (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 25.01.2018, Az.: 10 U 111/16)
Kostentragung bei versehentlicher Übernahme durch die Gemeinschaft
14.02.2018
„1. Die Teilungserklärung ist wie der Grundbuchinhalt auszulegen nach Wortlaut und Sinn des Eingetragenen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegender Sinn der Bedeutung ergibt.
2. Hat der Verwalter unberechtigte Ausgaben getätigt, die Sondereigentum oder Sondernutzungsflächen betreffen, können diese sodann in den Einzelabrechnungen auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden, deren Sondereigentum bzw. Sondernutzungsfläche betroffen ist, wenn die Zuordnung der Ausgaben unzweifelhaft ist.
3. Wenn berechtigte Zweifel an der gesonderten Kostentragungspflicht einzelner Miteigentümer bestehen, ist es allerdings nicht zu beanstanden, wenn tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft, die möglicherweise keine gemeinschaftlichen Kosten darstellen, im Rahmen der Einzelabrechnungen nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden.“ (Landgericht Hamburg, Urteil vom 13.09.2017, Az.: 318 S 66/16)
Verstoß gegen Gebot der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung
27.02.2018
„Lässt sich ein Wohnungseigentümer bei einer Eigentümerversammlung von einem Bevollmächtigten vertreten, so darf er selbst nicht an der Versammlung teilnehmen.“ (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 21.07.2015, Az.: 11 S 118/14)
Alternativen für WEG bei baulicher Veränderung
04.03.2018
„gesetze-bayern.de“: „Wohnungseigentum: Anspruch eines Eigentümers auf Anbau einer Rollstuhlrampe und Mitbestimmung der übrigen.“
„Werden Beschlüsse auf einer unzureichenden oder fehlerhaften Entscheidungsgrundlage gefasst, so stellt dies eine eigene Kategorie von Anfechtungsgründen dar; solche Beschlüsse sind anfechtbar.
Geht es um den Anbau einer Rollstuhlrampe, so sind den Eigentümern rechtzeitig vor Beschlussfassung mögliche bauliche Alternativen darzustellen, widrigenfalls der Beschluss mangels ausreichender Entscheidungsgrundlage bzw. Tatsachengrundlage anfechtbar ist.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 05.07.2017, Az.: 482 C 26378/16 WEG)
Durchführung von Sanierungsarbeiten durch Beschluss der Untergemeinschaft
05.03.2018
„Voraussetzung ist alleinige Kostentragungspflicht der Mitglieder der Untergemeinschaft.“
„Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. November 2017, Az.: V ZR 184/16; LG Hamburg, AG Hamburg-St. Georg)
Unterlassen des Blumengießens
05.03.2018
„Befinden sich unter den Blumenkästen Personen, darf der Wohnungseigentümer seine Blumen nicht gießen.“ (Landgericht München I, Urteil vom 15.09.2014, Az.: 1 S 1836/13)
Ausbau von Kellerräumen zur Wohnnutzung
05.03.2018
Bei ungenauer Teilungserklärung kann die Umnutzung zu Wohnzwecken von Kellerräumen möglich sein. (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 28.10.2016, Az.: 9 U 14/15)
AG München zu Altersdiskriminierung
24.03.2018
Es steht zwar nicht im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsrecht, aber ich finde es trotzdem befremdlich:
„lto.de“: „Im Alter bitte nur bar“. – „Darf man einem alten Menschen eine Ratenzahlung verwehren, weil er vielleicht nicht mehr lange genug lebt? Ja, darf man, meint das AG München. Ein Anspruch gegen die Erben reiche nicht, um das Risiko zu decken.“
Mietwohnung erwerben, dem vorhandenen Mieter kündigen, die Wohnung anschließend in eine Eigentumswohnung umwandeln und mit Gewinn verkaufen: So leicht geht das nicht. Denn gesetzlich sind die Kündigungsmöglichkeiten nicht nur bei einer solchen Wohnungsumwandlung beschränkt. Dass in solchen Fällen für Mieter ein hoher Schutz gilt, machte der Bundesgerichtshof (BGH) nun klar.
Kündigungsmöglichkeit nach Wohnungskauf
24.03.2018
„Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs“: „Verhandlungstermin am 21. März 2018, 12.00 Uhr - VIII ZR 104/17 (Zur Sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1a BGB nach Erwerb
vermieteten Wohnraums durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts)“. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.03.2018, Az.: VIII ZR 104/17)
„anwalt.de“: „Kündigungsmöglichkeit nach Wohnungskauf beschränkt.“
24.03.2018
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs: „Trittschallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft.“ (Bundesgerichtshof, Urteil v.16.03.2018, Az.: V ZR 276/16)
„anwalt.de“: „BGH-Urteil zum Trittschallschutz – höherer Schallschutz nur in Ausnahmen notwendig.“
Privatwohnungen in Geschäftshaus nicht zulässig
24.03.2018
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs: „Nutzung einer Teileigentumseinheit im "Ärztehaus" zu Wohnzwecken?“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.03.2018, Az.: 5 C 18/15 WEG).
„faz.net“: „Räume in einem ausdrücklich als Geschäftshaus deklarierten Gebäude dürfen nicht ohne weiteres in private Wohnungen umgewandelt werden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden und räumt Eigentümern aber eine Ausnahme ein.“
28.03.2018
„faz.net“: „Die WEG-Versammlung gehört zu den lästigen Pflichtterminen für Wohnungseigentümer. Hingehen sollte man trotzdem. Denn hier werden wichtige Entscheidungen getroffen, an die sich danach alle in der Gemeinschaft halten müssen.“
Für nach Eigentumswechsel fällige Sonderumlage haftet der Erwerber
07.04.2018
„WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2
a) Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197).
b) Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2017, Az.: V ZR 257/16; LG Stuttgart AG Stuttgart, Bad Cannstatt)
Ausgleichsanspruch für Laubbeseitigung
07.04.2018
„BGB § 906 Abs. 2 Satz 2
Dem Nachbarn, der von dem Eigentümer von Bäumen, die den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, deren Beseitigung oder Zurückschneiden wegen des Ablaufs der dafür in dem Landesnachbarrecht vorgesehenen Ausschlussfrist nicht mehr verlangen kann, kann für den erhöhten Reinigungsaufwand infolge des Abfallens von Laub, Nadeln, Blüten
und Zapfen dieser Bäume ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog zustehen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 14. November 2003 - V ZR 102/03, BGHZ 157, 33).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2017, Az.: V ZR 8/17; OLG Dresden LG Chemnitz)
Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums
21.04.2018
„GKG § 49a Abs. 1 Satz 2; WEG § 12 Abs. 3“
„Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 18.01.2018, Az.: V ZR 71/17; LG München I, AG München)“
Schadenregulierung für am Sondereigentum gezahlte Versicherungsleistung
23.04.2018
„VVG § 43 Abs. 1
Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich - mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum - um eine Versicherung auf fremde Rechnung.
b) Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht.
VVG § 95 Abs. 1
Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.09.2016, Az.: V ZR 29/16; LG Frankfurt am Main, AG Idstein)
„Konstitutive Übertragung der Verpflichtung zur Instandsetzung“
02.05.2018
1. Beschlüsse, die den Eigentümern oder den Rechtsnachfolgern abweichend von der gesetzlichen Regelung Pflichten - wie die Instandsetzungs-Verpflichtung - auferlegen, sind nichtig (ebenso BGH BeckRS 2000, 08392). Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum und grundsätzlich tragen die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich die Instandsetzungs-Verpflichtung für das Gemeinschaftseigentum. (Rn. 22) (red. LS Andy Schmidt)
2. Ebenso sind Beschlüsse, die den Eigentümern oder den Rechtsnachfolgern konstitutive Pflichten – wie die Haftung für Schäden am Gemeinschaftseigentum – auferlegen, nichtig (ebenso BGH BeckRS 2010, 16802). (Rn. 23) (red. LS Andy Schmidt)“. (Amtsgericht München, Endurteil vom 25.04.2017, Az.: 484 C 9711/16 WEG)
Kein Gartenhaus ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer
02.05.2018
(Amtsgericht München, Urteil vom 14.02.2018, Az.: 484 C 22917/16 WEG)
02.05.2018
„Wohnungseigentümer dürfen nicht auf Gemeinschaftsfläche parken; §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB.“ (Landgericht Dortmund, Urteil vom 10.10.2017. Az.: 1 S 357/16, 10.10.2017)
Unzulässige Nutzung kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft auch noch nach Jahren verboten werden
04.05.2018
„BGB § 242 D, § 1004; WEG § 15 Abs. 3 „
„a) Der Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer, die zweckwidrige Nutzung seiner Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zu unterlassen, kann nicht schon deshalb verwirkt sein, weil sie diesen Anspruch über einen langen Zeitraum nicht geltend gemacht haben.
b) Wird eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit über einen langen Zeitraum zweckwidrig genutzt, begründet eine darauf bezogene neue Willensentscheidung des Eigentümers der Einheit (hier: Erweiterung einer Gaststätte um eine Außenterrasse) eine Zäsur; diese schließt es aus, einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer wegen der neuen bzw. erweiterten Nutzung als verwirkt anzusehen (Bestätigung von Senat, Urteile vom 10. Juli 2015 – V ZR 169/14, NJW 2016, 53 Rn. 13ff. und vom 8.Mai 2015 – V ZR 178/14, NJW - RR 2015, 781 Rn. 12f.).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2017, Az.: V ZR 275/16; LG Köln AG Köln)
„Beweisverfahren ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung“
04.05.2018
„ZPO § 485; WEG § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2“
„Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass sich der antragstellende Wohnungseigentümer zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.03.2018, Az.: V ZB 131/17; LG Berlin
AG Charlottenburg)
„Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel“
04.05.2018
„Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war. Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17; LG München I AG München)
„handelsblatt.com“ : „Wohnungseigentum - Wer trägt die Kosten, wenn im Souterrain saniert werden muss?“
Wie kurios und wirklichkeitsfremd darf die Antwort des Haus- und Grundbesitzervereins eigentlich sein?
„faz.net“: „Eigentümer müssen hohe Sanierungskosten für Souterrain tragen.“
„Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern muss sich an den hohen Sanierungskosten feucht gewordener Grundmauern beteiligen, wenn Räume im Untergeschoss ansonsten nicht mehr wie in der Teilungserklärung zugesichert genutzt werden können. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2018, Az.: V ZR 203/17)
Pressemitteilung Bundesgerichtshof.
Erneuerung der Schließanlage wegen Schlüsselverlust
07.05.2018
„landesrecht-hamburg.de“: „Wohnungseigentumssache: Bestandskraft eines Beschlusses über die Erneuerung der Schließanlage wegen Schlüsselverlusts eines Mieters“.
Tierfreunde als Nachbarn
13.05.2018
„anwalt.de“: „Nein, nicht nur die Katzenfrau, sondern auch der Froschzüchter, Hahnliebhaber und Dauerkläfferhalter, können den Gartengenuss in einen Nervenkrieg mit verbitterten Grabenkämpfen verwandeln…“
Waschküche ist für die Abhaltung einer Eigentümerversammlung in der Regel unzulässig
05.06.2018
„Eine Waschküche als Ort für eine Eigentümerversammlung ist jedenfalls dann unzulässig, wenn über strittige Punkte entschieden werden soll und der Zugang zum Versammlungsort problematisch ist.“ (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 27.03.2018, Az.: 512 C 31/17)
㤤 23, 24 WEG
- Die Eigentümergemeinschaft kann nicht beschließen, „kurze“ Eigentümerversammlungen in der Waschküche abzuhalten. Ein solcher Beschluss ist ungeachtet der Geeignetheit des Versammlungsortes bereits zu unbestimmt und somit nichtig.
- Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen so beschaffen sein, dass eine ordnungsmäßige Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet (OLG Hamm ZMR 2001, 1004; OLG Hamm NJW-RR 2001, 516 (517) und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung möglich ist. Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen also frei zugänglich sein.
- Versammlungsort und Versammlungsstätte sind am Grundsatz der Zumutbarkeit zu messen.
- Eine Versammlung im Stehen dürfte kaum ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, selbst wenn, wie behauptet, auf Bitten eines Eigentümers ein Stuhl herbeigeholt worden wäre. Dann würde ein Eigentümer sitzen und alle um ihn herum stehen, was nach Ansicht des Gerichts eher eine Verschlimmbesserung darstellen würde.
- Die Ansicht, dass derjenige, der sich vertreten lassen will, natürlich dafür zu sorgen habe, dass der Bevollmächtigte auch in das Haus gelangen könne, ist rechtsirrig. Der Versammlungsleiter/Verwalter muss für einen frei zugänglichen Zugang sorgen.“ (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 27.03.2018, Az.: 512 C 31/17)
Förderung der Elektromobilität
15.06.2018
„solarify.eu“: „Baumaßnahmen für Ladeeinrichtungen erleichtern“
„Der Petitionsausschuss des Deutschen Bundestags unterstützt – so der parlamentseigene Pressedienst heute im bundestag – die derzeitigen Überlegungen, durch Änderungen im Mietrecht und dem Wohnungseigentumsgesetz bauliche Maßnahmen zur Errichtung von Ladeeinrichtungen im Interesse der Förderung der Elektromobilität zu erleichtern.“
Wohnungseigentümergemeinschaft kann Herausgabe der Schließkarten verlangen
19.06.2018
„Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nach Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage vom Bauträger verlangen, die Schließkarten und den Schließplan der eingebauten Schließanlage herauszugeben.“ (Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 16.11.2016, Az.: 3 U 98/16)
„Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche ist keine Erlaubnis zum Bau eines Pools“
19.06.2018
„gesetze-bayern.de“: „Die Beklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, die ab September 2014 in dem unter der Terrasse und Gartenoberfläche des Anwesens ... befindlichen Erdreichs durchgeführten Baumaßnahmen, Aushebung einer 4,5 × 5,5 m großen, 2 m tiefen Baugrube, Bau eines Pools, Versetzung der Regenwassersickergrube für das Dach der Tiefgarageneinfahrt – zurückzubauen und das unter der Gartenoberfläche stehende Erdreich in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen.“ (Landgericht München I, Endurteil vom 29.02.2016, Az.: 36 S 15947/15 WEG, AG München, Endurteil v. 18.08.2015 – 484 C 5329/15 WEG)
Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss die Fahrradmitnahme in die Wohnung verbieten
19.06.2018
„gesetze-bayern.de“: „Ermessen der Wohnungseigentümer beim Beschluss über eine Änderung der Hausordnung (Verbot des Einstellens von Fahrrädern in der Wohnung)
Der Hausordnung kommt, auch wenn sie Bestandteil der Teilungsordnung/Gemeinschaftsordnung ist, nur die Rechtsnatur eines Mehrheitsbeschlusses zu, der grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden kann. (Rn. 4) (redaktioneller Leitsatz)
Entscheidungen der Wohnungseigentümer über die Änderung bzw. Ergänzung einer bestehenden Hausordnung sind gerichtlich nur auf Ermessensfehler hin überprüfbar. (Rn. 9) (redaktioneller Leitsatz)
Das Verbringen und Abstellen von Fahrrädern in den Wohnbereich gehört nicht zum Kernbereich des Eigentums, das durch Mehrheitsbeschluss nicht eingeschränkt werden darf. (Rn. 15) (redaktioneller Leitsatz)“ (Landgericht München I, Endurteil vom 23.11.2017 – 36 S 3100/17 WEG)
Wohn- oder Teileigentum als Heimeinrichtung
20.06.2018
WEG § 1 Abs. 1, Abs. 3a) - Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind.
b) Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht.
c) Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2017, Az.: V ZR 193/16; LG München I,
AG Starnberg)
20.06.2018
„BGB § 139; WEG §§ 23, 24, 27“
1. Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.
2. Zur Bestimmtheit eines Sanierungsbeschlusses. (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018, Az.: 2-13 S 88/17, vorhergehend: AG Friedberg,
31.05.2017 - 2 C 1976/16)
Zustimmungserfordernis bei erneuter Veräußerung
20.06.2018
„WEG § 5 Abs. 4 Satz 1, §§ 8, 10 Abs. 3, 7 Satz 4, § 12 Abs. 1““
„1. Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst
nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben.
2. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt
werden, haben auch die sog. werdenden Wohnungseigentümer zuzustimmen.
3. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn
sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind (Fortführung von KG, 06.10.2011 - 1 W 477/11, IMR 2012, 28).
(KG, Beschluss vom 03.05.2018, Az.: 1 W 370/17)
„Wie wird ein Sondernutzungsrecht gegen den Willen des Berechtigten aufgehoben?“
20.06.2018
„Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.
Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.
Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.“ Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.03.2018, Az.: V ZR 65/17)
Hausgeldzahlung nur auf WEG-Konto
20.06.2018
Eigentümer muss Hausgeld nur auf WEG-Konto
zahlen. Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 04.05.2018, Az.: 5 S 44/17)
Alternativangebote
19.06.2018
„WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2“ – „Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt.“ (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018, Az.: 2-13 S 26/17 (nicht rechtskräftig))
Keine Überwachung des Verwalters durch Wohnungseigentümer
29.06.2018
„haufe.de“: „Eigentümer müssen Verwalter nicht überwachen.“ – „Auch ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, Anträge zur Tagesordnung zu stellen oder die Tätigkeit des Verwalters zu überwachen. Er kann vielmehr davon ausgehen, dass der Verwalter seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt.“ ((Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.02.2018, Az.: V ZR 101/16)
„WEG § 21 Abs. 4 - Lehnen die Wohnungseigentümer es durch Beschluss ab, eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die ein Wohnungseigentümer zur Behebung von Schäden an seinem Sondereigentum verlangt, und erhebt der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage und zugleich eine auf die begehrte Maßnahme bezogene Beschlussersetzungsklage, so werden Schadensersatzansprüche wegen einer verzögerten Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht dadurch ausgeschlossen, dass er nachfolgende Vertagungsbeschlüsse nicht anficht (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 -
VZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn.11).“ „BGB § 280 Abs. 1; WEG § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2
„a) Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, haften sie bei deren Verletzung nach § 280 Abs. 1 BGB (Klarstellung zu Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 24; Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 6). Die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner. – 2 –
b) Die Wohnungseigentümer haben ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind. Etwas anderes gilt dann, wenn ihnen die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt waren oder sie während der Teilnahme an der Eigentümerversammlung über diese unterrichtet wurden.
c) Ändert ein Wohnungseigentümer sein Abstimmungsverhalten und kommt er seiner Mitwirkungspflicht nach, ist er für den Schaden, der durch einen gleichwohl nicht zustande gekommenen Beschluss über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entsteht, nicht verantwortlich. Für die Erfüllung der Mitwirkungspflicht ist der Wohnungseigentümer- und beweisbelastet, der zunächst pflichtwidrig gehandelt hat. ZPO § 322 Abs. 1; WEG § 21
Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage steht - sofern der Beschluss nicht wegen formeller Fehler für unwirksam erklärt worden ist - unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Wurde ein Negativbeschluss angefochten, steht zugleich rechtskräftig fest, dass eine Handlungspflicht der
Wohnungseigentümer besteht. WEG § 29 Abs. 2
Aus der Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, ergibt sich keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Februar 2018, Az.: V ZR 101/16; LG München I, AG München)
04.07.2018
„lareda.hessenrecht.hessen.de“: „Ein Beschluss über eine Umzugskostenpauschale
von 100 € entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.“
Als Richtwert gilt eine Pauschale in Höhe von 50 EUR. (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 01.11.2017, Az.: 2-13 S 69/16)
Ablegen kostenloser Zeitungen muss nicht hingenommen werden
10.07.2018
„Eigentümer muss Ablegen kostenloser Zeitungen vor seiner Haustür nicht hinnehmen.“
„Die Herausgeberin eines kostenlosen Anzeigenblatts hat es zu unterlassen, das zweimal wöchentlich erscheinende Anzeigenblatt vor den Hauseingängen des Eigentümers eines Mietshauses abzulegen oder durch Dritte ablegen zu lassen.“ (Amtsgericht Magdeburg, Urteil vom 29.11.2017, Az.: 150 C 518/17)
„Dauerhafte Aufhebung des Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers nur durch Änderung der Gemeinschaftsordnung“
04.08.2018
„WEG § 10 Abs. 2 Satz 3
- Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.
- Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.
- Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.03.2018, Az.: V ZR 65/17; LG Köln, AG Köln)
Keine Beschlussfassung für Kontaktverbot mit Mietern anderer Wohnungseigentümer
26.09.2018
„Es besteht keine Beschlusskompetenz für einen Beschluss über ein Verbot der Kontaktaufnahme von Eigentümern zu Mietern anderer Eigentümer ohne deren Wissen.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 17.05.2018, Az.: - 2- 13 S 31/16; AG Groß Gerau - 01.12.2016 - AZ: 65 C 266/14 (13), LG Frankfurt am Main, 17.05.2018 - 2-13 S 31/16)
Kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren bei Streit über „Grenzbepflanzung“
26.09.2018
„Für den Streit zwischen zwei Wohnungseigentümern über die "Grenzbepflanzung" der jeweiligen Sondernutzungsrechte ist kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren durchzuführen (Abgrenzung zu LG Dortmund, Urteil vom 11.07.2017 - 1 S 282/16).“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 15.03.2018, Az.: 2-13 S 102/17; vorgehend: AG Rüsselsheim - 13.07.2017 - Az: 3 C 36/17, LG Frankfurt am Main, 15.03.2018 - 2-13 S 102/17)
Psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig
26.09.2018
„Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 15.03.2018, Az.: 2-13 S 36/17; AG Wiesbaden - 11.11.2016 - AZ: 92 C 3746/15, LG Frankfurt am Main, 15.03.2018 - 2-13 S 36/17)
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
26.09.2018
„Ist der Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verjährt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft anspruchsberechtigt,“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 07.06.2018, Az.: 2-13 S 98/17; AG Friedberg - 12.07.2017 - AZ: 2 C 64/17 (23), LG Frankfurt am Main, 07.06.2018 - 2-13 S 98/17)
„wiwo.de“: „Der Fluch der Eigentumswohnung“
„focus.de“: „Der Fluch der eigenen vier Wände“
„wiwo.de“: „Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern“
29.09.2018
„anwalt.de“: „Sturm – Haftung für umgestürzte Bäume, herabfallende Gebäudeteile und herumfliegende Gegenstände?“
Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht bei Fehlern des Verwalters bei der Durchführung von Beschlüssen
01.10.2018
„WEG § 20 Abs. 1, § 27 Abs. 1 Nr. 1
„Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17ff.; Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn.15).
WEG § 27 Abs. 1 Nr. 1
Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.
WEG § 27 Abs. 1 Nr. 1; BGB § 278
Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (Abgrenzung zu dem Senatsbeschluss vom
22. April 1999 – V ZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.).“ Bundesgerichtshof, Urteil vom 08. 06.2018, Az.: V ZR 125/17; LG Hamburg, AG Hamburg)
Vom Verwalter vorgelegte fehlerhafte Eigentümerliste muss von diesem nachgebessert werden
01.10.2018
„WEG § 44 Abs. 1 Satz 2; ZPO § 142, § 390 Abs. 1
a)
Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und
Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist (Fortführung von Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 VZR 162/11, NJW 2013, 1003).
b)
Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen. Weigert er sich, eine entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel steht hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgeldes entsprechend § 142 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung (Fortführung
von Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 VZR 162/11, NJW 2013, 1003).“ Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2018, Az.: V ZR 266/16; LG Stuttgart, AG Bad Saulgau)
Dachterrassensanierung kann zu Lasten des Sondereigentümers gehen
01.10.2018
„WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, § 16 Abs. 2
Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen
Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, NJW 2013, 681).“ Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2018, Az.: V ZR 163/17; LG Saarbrücken, Saarbrücken)
Keine Zustellungsvertretung durch Verwalter, der über die Bestellzeit hinaus tätig bleibt
01.10.2018
„WEG § 45 Abs. 1
Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer.
WEG § 45 Abs. 2
Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in entsprechender Anwendung von § 45
Abs. 2 WEG an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder nach § 45 Abs. 3 WEG an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen.
WEG § 43, § 45; ZPO § 189
a)
Der in der unwirksamen Zustellung an den nicht mehr bestellten Verwalter liegende Mangel kann nach § 189 ZPO durch den Zugang der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern geheilt werden. Bei Klagen nach § 43 WEG reicht es für eine Heilung der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter nach § 189 ZPO aus, wenn den beklagten – 2 -
Wohnungseigentümern ein der Klageschrift inhaltsgleiches Schriftstück, etwa eine Fotokopie, eine Faxkopie oder ein Scan der Klageschrift, zugeht.
b)
Die bloße Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer über den Eingang der Klage durch den Verwalter, sei es durch ein Rundschreiben oder mündlich auf einer Eigentümerversammlung, reicht für die Heilung des Zustellungsmangels hingegen nicht aus.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.04.2018, Az.: V ZR 202/16; LG Itzehoe AG Elmshorn)
Verstoß gegen Heizkostenverordnung macht Beschluss nicht nichtig
11.10.2018
„WEG § 23 Abs. 4 Satz 1; HeizkostenV § 9a“
„Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall - bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung - von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.06.2018, Az.: V ZR 193/17; LG Braunschweig, AG Göttingen)
„Verwalter haftet Wohnungseigentümergemeinschaft auf Prozesskosten wegen erfolgreicher Anfechtung fehlerhafter Jahresabrechnungsbeschlüsse“
17.11.2018
„Kein anrechenbares Mitverschulden der Wohnungseigentümer wegen Billigung der fehlerhaften Jahresabrechnungen.“
„Ein Verwalter haftet der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz, wenn es wegen fehlerhafter Jahresabrechnungen zu erfolgreichen Anfechtungsklagen gegen die Genehmigungsbeschlüsse kommt. Ein anrechenbares Mitverschulden der Wohnungseigentümer wegen der Billigung der fehlerhaften Jahresabrechnungen besteht nicht, wenn der Verwalter aufgrund langjähriger Arbeit einen Vertrauensvorschuss genießt.“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 22.06.2018, Az.: 85 S 23/17 WEG)
Sondernutzungsberechtigter Gartenteil
20.11.2018
Die Errichtung eines Lammellenzaunes im sondernutzungsberechtigten Gartenteil einer Eigentümergemeinschaft ist eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung i.S.d. § 22 WEG. (Amtsgericht Bottrop, Urteil vom 12.07.2013, Az: 20 C 65/12)
20.11.2018
Für den Streit zwischen zwei Wohnungseigentümern über die "Grenzbepflanzung" der jeweiligen Sondernutzungsrechte ist kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren durchzuführen (Abgrenzung zu LG Dortmund, Urteil vom 11.07.2017 - 1 S 282/16). (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 15.03.2018, Az.: 2-13 S 102/17)
20.11.2018
„Hat sich eine Eigentümergemeinschaft darauf verständigt, dass Räume im Erdgeschoss als "Laden" genutzt werden dürfen, ist es verboten, dort ein Eiscafé zu betreiben.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 27.09.2018, Az. 2-13 S 138/17).
- Sieht die Teilungserklärung eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als Laden vor, kann in dieser kein Eiscafé betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden und eine Bestuhlung vorhanden ist.
- Ein Anspruch auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet.
Anbringung nicht genehmigter Gaststättenmarkise
26.11.2018
„Wohnungseigentümer steht bei nicht genehmigter Anbringung einer Gaststättenmarkise ein Beseitigungsanspruch zu.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 18.04.2018, Az.: 481 C 16896/17 WEG)
„Rauchwarnmelder - Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässig“
10.12.2018
„Bundesgerichtshof“ – 10.12.2018: „Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.12.2018, Az.: V ZR 273/17“)
Unrichtige Größenangabe beim Verkauf einer Eigentumswohnung
24.12.2018
„Verkäufer haftet für unrichtige Größenangabe beim Verkauf einer Eigentumswohnung.“ (Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018, Az.: 14 U 44/18)
Erbenhaftung des Fiskus für Wohngeldschulden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
24.12.2018
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Fiskus (die öffentliche Hand), der zum gesetzlichen Alleinerben eines Wohnungseigentümers berufen ist, für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründeten Wohngeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass haftet. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.12.2018, Az.: - V ZR 309/17)
Vermieterstellung beim Verkauf eines Miteigentumsanteils
24.12.2018
„Miteigentümer verliert durch Verkauf des Miteigentumsanteils nicht Vermieterstellung.“ (Kammergericht Berlin, Urteil vom 08.10.2018. Az.: - 8 U 111/18)
„Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden“
07.01.2019
„WEG § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2
Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG verwirklicht.
Der nicht störende Miteigentümer ist aber entsprechend § 19 Abs. 2 WEG berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die dieser durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.09.2018, Az.: V ZR 138/17; LG Dresden, AG Leipzig)
Kein Entgelt für Konto bei der Bausparkasse
14.01.2019
„kostenlose-urteile.de“ (14.01.2019): „Bausparkasse darf kein Entgelt für Konto verlangen. Kontoentgelt steht keine echte Gegenleistung für Kunden gegenüber.“
Landgericht Hannover, Urteil vom 08.11.2018, Az.: 74 O 19/18.
„vzbv.de“: (14.01.2019) „Bausparkasse darf kein Kontoentgelt verlangen.“ – „Eine Bausparkasse darf kein jährliches Kontoentgelt dafür verlangen, dass sie Kundeninnen und Kunden die Anwartschaft auf ein Bauspardarlehen verschafft. Das hat das Landgericht Hannover nach einer Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) gegen die Landesbausparkasse (LBS) Nord entschieden. Nach Auffassung der Richter steht dem Kontoentgelt keine echte Gegenleistung für Kunden gegenüber.“
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Wohnungseigentümergemeinschaft als gewerbliche Mitunternehmerschaft
14.01.2019
„juris.bundesfinanzhof.de“
(14.01.2019): „Wohnungseigentümergemeinschaft kann beim Betrieb eines Blockheizkraftwerks selbst gewerblich tätig sein Gründung einer GbR nicht erforderlich.“ (Bundesfinanzhof,
Urteil vom 20.09.2018,
- IV R 6/16 -)
„BUNDESFINANZHOF Urteil vom 20.9.2018, IV R
6/16
ECLI:DE:BFH:2018:U.200918.IVR6.16.0“
"Betrieb eines Blockheizkraftwerks - Wohnungseigentümergemeinschaft als gewerbliche Mitunternehmerschaft
Leitsätze:
1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt i.S. des § 10 Abs. 6 Satz 1 WoEigG kann eine gewerbliche Mitunternehmerschaft i.S. des § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG begründen, für die ein Feststellungsverfahren nach § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO durchzuführen ist.
2. Es bedarf nicht der Annahme einer konkludent errichteten GbR, wenn die gewerbliche Tätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb des in § 10 Abs. 6 Satz 1 WoEigG vorgegebenen Verbandszwecks liegt (hier bei dem Betrieb eines Blockheizkraftwerks).
Mietwohnung als Ferien- bzw. Zweitwohnung
27.01.2018
„Nutzung einer Mietwohnung als Ferien- bzw. Zweitwohnung rechtfertigt Eigenbedarfskündigung.“ „Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21.08.2018, Az.: VIII ZR 186/17)
Genehmigungsvorbehalt für Hundehaltung
28.01.2019
„Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Hundehaltung einer Genehmigung durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer bedarf, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist damit zulässig.“ (Amtsgericht Bonn, Urteil vom 10.01.2019, Az.: 27 C 95/18)
Entschädigungen für Verwaltungsratsmitglieder sind steuerpflichtig
28.01.2019
„Entschädigungen, die an Verwaltungsratsmitglieder für die Abgeltung von Zeitaufwand gezahlt werden, sind steuerpflichtig.“ (Finanzgericht Münster, Urteil vom 31.10.2018, Az.: 7 K 1976/17 E)
Inwieweit dieses Urteil auch auf Vergütungen von Verwaltungsbeiratsmitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden ist wäre eventuell zu klären.
Anbringung einer Klimaanlage an der Außenfassade ist keine Modernisierungsmaßnahme
05.02.2019
„Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluss gemäß § 22 Abs. 2 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) einem einzelnen Wohnungseigentümer das Anbringen einer Klimaanlage an der Außenfassade erlauben. Denn in diesem Fall liegt keine Modernisierung im Sinne von § 555 b Nr. 1 bis 5 BGB vor. Vielmehr ist gemäß § 22 Abs. 1 WEG die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 13.01.2017, Az.: 2/13 S 186/14, 2-13 S 186/14)
Verwalter muss Eigentümerliste führen und ggf. übergeben
08.02.2019
„haufe.de“: „Verwalter muss keine E-Mail-Adressen anderer WEG-Eigentümer herausgeben.
„Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung.
Zwar ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine "Eigentümerliste" - mit Namen und Anschrift - zu führen und gegebenenfalls zu übergeben, hierunter fallen jedoch keine E-Mail-Adressen.“ (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018, Az.: 25 S 22/18)
Weiterbildungs- und Versicherungspflicht für Verwalter von Anlagen nach dem Wohnungseigentumsrecht
08.02.2019
„wiwo.de“: „Ab dem 1. März benötigen Verwalter von Wohnimmobilien eine Erlaubnis des Gewerbeamts. Doch die gibt es nicht ohne Auflagen: Weiterbildungs- und Versicherungspflicht sind nur ein Teil dessen, was die Dienste teurer macht.“
„Erlaubnis- und Versicherungspflicht“ – „Seit dem 1. August 2018 ist klar: Hausverwalter müssen ihre Tätigkeit nicht nur beim Gewerbe- oder Ordnungsamt anzeigen, sondern auch eine Erlaubnis zur Wohnimmobilienverwaltung beantragen, die an einige Auflagen geknüpft ist. Wer bis zum 1. März 2019 keine Erlaubnis bekommen hat, darf dann keine Hausverwaltertätigkeit mehr ausüben.
Anbringung einer Klimaanlage an der Außenfassade ist keine Modernisierungsmaßnahme
05.02.2019
„Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluss gemäß § 22 Abs. 2 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) einem einzelnen Wohnungseigentümer das Anbringen einer Klimaanlage an der Außenfassade erlauben. Denn in diesem Fall liegt keine Modernisierung im Sinne von § 555 b Nr. 1 bis 5 BGB vor. Vielmehr ist gemäß § 22 Abs. 1 WEG die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 13.01.2017, Az.: 2/13 S 186/14, 2-13 S 186/14)
Verwalter muss Eigentümerliste führen und ggf. übergeben
08.02.2019
„haufe.de“: „Verwalter muss keine E-Mail-Adressen anderer WEG-Eigentümer herausgeben.
„Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung.
Zwar ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine "Eigentümerliste" - mit Namen und Anschrift - zu führen und gegebenenfalls zu übergeben, hierunter fallen jedoch keine E-Mail-Adressen.“ (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018, Az.: 25 S 22/18)
Weiterbildungs- und Versicherungspflicht für Verwalter von Anlagen nach dem Wohnungseigentumsrecht
08.02.2019
„wiwo.de“: „Ab dem 1. März benötigen Verwalter von Wohnimmobilien eine Erlaubnis des Gewerbeamts. Doch die gibt es nicht ohne Auflagen: Weiterbildungs- und Versicherungspflicht sind nur ein Teil dessen, was die Dienste teurer macht.“
„Erlaubnis- und Versicherungspflicht“ – „Seit dem 1. August 2018 ist klar: Hausverwalter müssen ihre Tätigkeit nicht nur beim Gewerbe- oder Ordnungsamt anzeigen, sondern auch eine Erlaubnis zur Wohnimmobilienverwaltung beantragen, die an einige Auflagen geknüpft ist. Wer bis zum 1. März 2019 keine Erlaubnis bekommen hat, darf dann keine Hausverwaltertätigkeit mehr ausüben.
Notwendige Errichtung eines Geräteschuppens nach öffentlich-rechtlichen Vorgaben fällt unter Instandsetzungsarbeit
11.02.2019
„Nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften notwendige Errichtung eines Geräteschuppens stellt Instandsetzungsarbeit dar. Instandsetzungsarbeiten bedürfen keiner Zustimmung aller Wohnungseigentümer.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 20.11.2018, Az.: 2-09 S 26/18)
Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist
11.02.2019
„Scheidet der Verwalter einer Wohneigentumsanlage aus seinem Amt aus, so muss er dennoch grundsätzlich die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr erstellen.“
„WEG § 28 Abs. 3 - Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17; LG München I, AG München)
Unbefristete Sozialbindung einer Wohnungsgenossenschaft
11.02.2019
Bundesgerichtshof: „Unbefristete Sozialbindung einer Wohnungsgenossenschaft?“
Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.02.2019, Az.: V ZR 176/17
Verweigerung der Veräußerungszustimmung im WEG-Recht
11.02.2019
„Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung.“ Landgericht München I, Beschluss vom 05.06.2018 –
Az.: 36 S 19440/17 WEG)
Rauchwarnmelder - Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässig
11.02.2019
„WEG § 21 Abs. 3 - Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen
Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben (Fortführung von Senat, Urteil vom 8. Februar 2013).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.12.2018, NZM 2013, 512, Az.: V ZR 273/17; LG Düsseldorf, AG Mettmann)
Bundesgerichtshof: „Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.“
Prozessführungsbefugnis und Aktivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft für die gerichtliche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den ehemaligen Verwalter
11.02.2019
„Prozessführungsbefugnis und Aktivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft für die gerichtliche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den ehemaligen Verwalter aus erfolgreichen Beschlussanfechtungsklagen; Inhaltsanforderungen an die Jahresabrechnung und notwendige Bestandteile der Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung; Vertrauensschutz für die Beibehaltung einer fehlerhaften Abrechnungsweise; materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch.“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 22.06.2018, Az.: 85 S 23/17 WEG)
Geltendmachung eines Beseitigungsanspruchs
11.02.2019
„WEG § 10 Abs. 6 Satz 3; BGB § 1004 Abs. 1“
„a) Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, besteht ausnahmsweise keine geborene, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn und soweit sie in
Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß §1004 Abs. 1 BGB stehen; das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherigen Zustands umfasst (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 7. Februar 2014 V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 17).“
„b) In Ausnahmefällen kann ein Beschluss, mit dem Individualansprüche der Wohnungseigentümer vergemeinschaftet werden, als rechtsmissbräuchlich und deshalb als nichtig anzusehen sein; das kommt etwa dann in Betracht, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch bereits gerichtlich geltend gemacht hat, eine Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beabsichtigt ist und die Beschlussfassung allein dazu dienen soll, den laufenden Individualprozess zu beenden. WEG § 10 Abs. 6 Satz 3; ZPO § 148
Zieht die Gemeinschaft auf § 1004 BGB gestützte Individualansprüche der Wohnungseigentümer durch Beschluss an sich, nachdem ein Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch gerichtlich geltend gemacht hat, und hält das Gericht den Beschluss nicht für nichtig, so kann es das Verfahren in entsprechender Anwendung von § 148 ZPO bis zur Erledigung eines auf die Vergemeinschaftung bezogenen Beschlussmängelverfahrens aussetzen; in der Regel wird das Ermessen dahingehend reduziert sein, dass die Aussetzung erfolgen muss.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.10.2018, Az.: V ZR 328/17; LG München I, AG München)
Beschluss über weitere Anspruchsgrundlage für beschlossene Hausgelder ist nichtig
12.02.2019
Leitsatz:
1:
„Soll mit der Jahresabrechnung eine (weitere) Anspruchsgrundlage für die im Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgelder geschaffen werden, ist der entsprechende Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies ist bei einer Abrechnung, die nur tatsächliche Zahlungen und Ausgaben enthält und ein Ergebnis als „Nachzahlung/Summe“ vorsieht, der Fall.“
2:
„Forderungen aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze) stellen unterschiedliche Streitgegenstände dar, so dass eine Anspruchsänderung nur im Wege der Klageänderung möglich ist.“ (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 25.10.2018, Az.: 13 S 68/18)
Gesetzlicher Fiskalerbe haftet für Wohngeldschulden in WEG regelmäßig nur mit dem Nachlass
12.02.2019
„BGB § 1936 Abs. 1, § 1942 Abs. 2, § 1967 Abs. 2, § 1990; ZPO § 780 Abs. 2“ – „Fällt eine Eigentumswohnung in den Nachlass und ist der Fiskus zum gesetzlichen Alleinerben berufen, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründeten Wohngeldschulden in aller Regel Nachlassverbindlichkeiten. Eigenverbindlichkeiten sind sie nur, wenn eindeutige Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Fiskus die Wohnung für eigene Zwecke nutzen möchte (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, NJW 2013, 3446).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.12.2018, Az.: V ZR 309/17; LG Dresden, AG Chemnitz)
Erbenhaftung des Fiskus für Wohngeldschulden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
12.02.2019
„Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Fiskus (die öffentliche Hand), der zum gesetzlichen Alleinerben eines Wohnungseigentümers berufen ist, für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründeten Wohngeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass haftet.“ (Urteil vom 14.12.2018, Az.: V ZR 309/17)
Wann ist Vergleichswertverfahren bei Feststellung des Verkehrswerts anwendbar?
12.02.2019
„BGB § 138 (D)“ – „Zur Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens bei der Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 08. Januar 2019, Az.: XI ZR 535/17; KG Berlin, LG Berlin)
Streitwert: Ermittlung der Obergrenze bei mehreren Eigentumseinheiten?
12.02.2019
„GKG § 49a Abs. 1 Satz 3“ – „a) Für die Bemessung der in § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG genannten Obergrenze sind die Verkehrswerte mehrerer Wohnungseigentumseinheiten desselben Klägers zusammenzurechnen.“
„b) Das Gericht muss den gemäß § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG für die Obergrenze maßgeblichen Verkehrswert schätzen; da eine sachverständige Begutachtung im Rahmen der Streitwertfestsetzung nicht in Betracht kommt, ist es Sache der Partei, dem Gericht die für die Schätzung erforderliche Tatsachengrundlage zu unterbreiten.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 06.12.2018, Az.: V ZR 239/17; Landgericht Dortmund, AG Essen)
Eigentümer können dem WEG-Verwalter Prozessanweisungen (im Anfechtungsprozess) geben
13.12.2019
Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 23.10.2018, Az.: 2-09 S 71/17 (nicht
rechtskräftig)
Eigentümerversammlung kann doch in der Waschküche stattfinden
13.12.2019
Landgericht Dortmund, Urteil
vom 23.11.2018 - 17 S 83/18
Keine Aufrechnung gegen Guthabenauszahlung aus der Jahresabrechnung
13.12.2019
- Zur Verjährung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens; Verjährungshemmung durch Klageerhebung.
- Haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG beschlossen, dass Guthaben der Wohnungseigentümer ausgezahlt werden, so ist es dem Verwalter verwehrt, den Guthabenbetrag mit offenen Beitragsansprüchen aufzurechnen. (Landgericht Berlin, Urteil vom 16.01.2018, Az.: 55 S 128/17 WEG)
Schweigen auf Umbaupläne eines Miteigentümers bedeutet keine Zustimmung
13.12.2019
„Das Schweigen des einen Miteigentümers auf den Plan des anderen Miteigentümers zu einer
baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums einer zweigliedrigen Eigentümergemeinschaft stellt keine Zustimmung dar. (Amtsgericht
Kassel, Urteil vom 15.11.2018, Az.: 800 C
3071/18)
Anfechtung der Verwalterbestellung
13.12.2019
Landgericht München I, Urteil vom 14.11.2018, Az.: 1 S 12200/17 WEG.
Sondereigentum: Wer muss bei welchen Schäden zahlen?
13.12.2019
„Das Parkett in Ihrer Wohnung ist aufgequollen, weil die Verwaltung einen Beschluss zur Reparatur der undichten Balkontür nicht umgesetzt hat? Dann können Sie die Verwaltung auf Schadenersatz verklagen, hat der BGH entschieden.“
„WEG § 20 Abs. 1, § 27 Abs. 1 Nr. 1 - Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17ff.; Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn.15).“
„WEG § 27 Abs. 1 Nr. 1 - Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.“
„WEG § 27 Abs. 1 Nr. 1; BGB § 278 - Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (Abgrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22. April 1999 - VZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.06.2018, Az.: V ZR 125/17; LG Hamburg, AG Hamburg)
„Tausch von Abstellräumen: Neue Nummerierung erforderlich?“
14.02.2019
OLG München, Beschluss vom 24.09.2018 - 34 Wx 194/18.
Wichtiger Grund für die Verweigerung der Veräußerungszustimmung im WEG-Recht
14.02.2019
„Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung.“
„1. Ein wichtiger Grund i.S.v. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG ist für den Zustimmungsberechtigten nur anzuerkennen, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums die schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer konkret unzumutbar gefährdet. Die gemeinschaftswidrige Gefahr muss dabei ihre Ursache in der Person oder im Umfeld des Erwerbers haben.
2. Bloße Animositäten zwischen dem Erwerbsinteressenten und den Miteigentümern reichen nicht aus.
3. Alleine der Umstand, dass der Erwerber Kaufinteresse auch bezüglich der anderen Einheiten geäußert hat und möglicherweise langfristig das Ziel verfolgt, das Alleineigentum am gemeinschaftlichen Grundstück zu erwerben, um auf dem Grundstück ein neues Gebäude zu errichten, stellt per se keinen wichtigen Grund i.S.v. § 12 Abs. 2 WEG dar.
4. Das Wahrnehmen von Rechten als Eigentümer ist das gute Recht jedes Mitglieds eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
5. Darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen eines "wichtigen Grunds" zur Versagung der Zustimmung ist der Zustimmungsberechtigte.“ (Landgericht München I, Beschluss vom 05.06.2018, Az.: 36 S 19440/17 WEG)
„Balkonunterschläge und Holzflächen der Balkone sind Gemeinschaftseigentum.“
14.02.2019
„Gebäudeteile (hier Balkonunterschläge und Holzflächen der Balkone) sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, sondern, auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, Gemeinschaftseigentum.“ (Landgericht Itzehoe, Urteil vom 22.06.2018, Az.: 11 S 31/17)
„Unterteilung einer Wohnung führt nicht zu Stimmrechtsvermehrung“
14.02.2019
LG München I, Beschluss vom 29.05.2018 - 36 S 10312/17 WEG.
Wirtschaftsplan: Anforderung an die Bestimmtheit
14.02.2019
„WEG § 23 Abs. 1, 2, § 24 Abs. 7, § 456.“ – „Zu Nichtigkeit und Anfechtbarkeit eines den jährlichen Wirtschaftsplan genehmigenden Eigentümerbeschlusses LG Frankfurt/M., Urt. v. 01.11.2018 – 2-13 S 112/17 (AG Darmstadt)
Leitsätze des Gerichts:
1. Existieren nicht verschiedene Versionen eines Wirtschaftsplans, ist die Bezeichnung „Wirtschaftsplan + Jahr“ bei der Beschlussfassung hinreichend bestimmt.
2. Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss dieser den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden.
3. Zur – hier von Amts wegen gewährten – Wiedereinsetzung in die versäumte Anfechtungsfrist bei einer Zustellung der Klage an den faktischen Verwalter.“ (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2018, Az.: 2-13 S 112/17)
„Verpflichtung zur Beitragszahlung auch bei fehlender Nutzungsmöglichkeit der Wohnung“
15.02.3019
„Ein Wohnungseigentümer ist von der auf § 16 Abs. 2 WEG beruhenden Beitragspflicht nicht deshalb
befreit, weil er die ihm gehörenden Wohneinheit nicht nutzen kann. Ihm steht - anders als einem Mieter - wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit
oder Vermietbarkeit ihrer Wohnung hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen. Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen
verpflichtet.“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 15.06.2018 - 55 S 81/17 WEG)
Hausgeldrückstände: Prozessführungsbefugnis über den Verwaltungsbeirat?
17.02.2019
„Wird ein Verwaltungsbeirats lediglich zum
Abschluss eines Verwaltervertrages durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, ist er nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3
S. 1 Nr. 7 WEG zu erteilen.
Ist der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Beitragsrückstände der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen, ist auch die durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt
erhobene Zahlungsklage als unzulässig abzuweisen.“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 24.08.2018 - 55 S 86/17 WEG)
Teilungserklärung: Funktionsbezeichnung oder Zweckbestimmung?
17.02.2019
„Ob eine Teilungserklärung Zweckbestimmungen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln (IBRRS 2018, 3241).“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 14.09.2018, Az.: 55 S 201/13 WEG; vorhergehend: AG Neukölln, 16.07.2013 – 70 C 34/13 WEG).
„Fehler von Verwaltervertrag und Bestellung“
17.02.2019
„Neubestellung eines
Verwalters.“ (Landgericht Köln, Urteil vom 15.11.2018, Az.: 29 S 285/17)
„"Haben wir schon immer so gemacht" gilt nicht“
17.02.2019
„Verwalter haftet Wohnungseigentümergemeinschaft auf Prozesskosten wegen
erfolgreicher Anfechtung fehlerhafter Jahresabrechnungsbeschlüsse. Kein anrechenbares Mitverschulden der Wohnungseigentümer wegen Billigung der fehlerhaften Jahresabrechnungen.“ (Landgericht
Berlin, Urteil vom 22.06.2018 - 85 S 23/17 WEG)
Zweckbestimmung Tiefgaragenplatz gemäß Teilungserklärung
18.02.2019
„Wenn eine bestimmte Fläche in einer Tiefgarage als Stellplatz deklariert ist, dann ist diese tatsächlich nur für Kraftfahrzeuge gedacht.“
„landesrecht-hamburg.de“: „Wohnungseigentum: Auslegung der Bezeichnung "Tiefgaragenstellplatz" in der Teilungserklärung; zweckwidrige Nutzung durch Fahrradständer.“ (Landgericht Hamburg, 18. Zivilkammer, Urteil vom 17.06.2015, Az.: 318 S 167/14) „§ 14 Nr 1 WoEigG, § 15 Abs 1 WoEigG, Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Wandsbek, 25. November 2014, Az: 750 C 29/14.“
Anketten des Kinderwagens im Hausflur
18.02.2019
„Kinderwagen im Hausflur: Anketten verboten.“ – „Auch wenn das Abstellen eines Kinderwagens im Hausflur erlaubt ist, kann das Anketten verboten sein.“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 15.09.2009, Az.: 63 S 487/08)
Anspruch auf Unterlassung bei zweckwidriger Nutzung ist nicht verwirkt durch langjährige Duldung
25.02.2019
„BGB § 242 D, § 1004; WEG § 15 Abs. 3“
„Der Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer, die zweckwidrige Nutzung seiner Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zu unterlassen, kann nicht schon deshalb verwirkt sein, weil sie diesen Anspruch über einen langen Zeitraum nicht geltend gemacht haben.“
„Wird eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit über einen langen Zeitraum zweckwidrig genutzt, begründet eine darauf bezogene neue Willensentscheidung des Eigentümers der Einheit (hier: Erweiterung einer Gaststätte um eine Außenterrasse) eine Zäsur; diese schließt es aus, einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer wegen der neuen bzw. erweiterten Nutzung als verwirkt anzusehen (Bestätigung von Senat, Urteile vom 10. Juli 2015 – VZR 169/14, NJW 2016, 53 Rn. 13ff. und vom 8.Mai 2015 – VZR 178/14, NJW -RR 2015, 781 Rn. 12f.). (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2017, Az.: V ZR 275/16; LG Köln AG Köln)
„Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen Mieter einer Eigentumswohnung auf Herausgabe eines Kellerraums“
04.03.2019
„Wohnungseigentümer steht Sondernutzungsrecht an Kellerraum zu.“ (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Beschluss vom 08.11.2018, Az.: 218 C 164/18)
Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung
12.03.2019
„Hat ein früherer Wohnungseigentümer eine unzulässige bauliche Veränderung vorgenommen, so hat der Rechtsnachfolger des Eigentümers den Rückbau der Veränderung zu dulden. Obwohl der Rückbauanspruch gegen den früheren Eigentümer verjährt ist, haftet der Rechtsnachfolger als Zustandsstörer.“ (Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 20.12.2018, Az.: 72 C 77/18)
Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste
19.03.2019
„WEG § 13 Abs. 1 - Bei der Abweisung einer Beschlussanfechtungsklage darf nicht offen gelassen werden, ob der angefochtene Beschluss die Geltendmachung einer Unterlassungsklage bloß vorbereitet oder auf der Grundlage eines solchen Anspruchs eine bestimmte Nutzung des Sondereigentums untersagt.“
„Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09; LG Berlin, AG Charlottenburg)
Anbringung eines neuen Zweitbalkons kann Modernisierungsmaßnahme sein
19.03.2019
„Anbringen eines größeren und zum Garten gelegenen Zweitbalkons an Eigentumswohnungen stellt Modernisierungsmaßnahme dar. Einstimmiger Beschluss über Baumaßnahme nicht erforderlich.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.11.2018, Az.: 2-09 S 34/18)
Hausverbot einer Wohnungseigentümerversammlung gegen Besucher einer Wohnungseigentümerin
21.03.2019
„bundesverfassungsgericht.de“: „Die Verfassungsbeschwerde betrifft die Anforderungen, die an einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zu stellen sind, mit dem ein Hausverbot gegen einen Besucher einer Wohnungseigentümerin ausgesprochen wird.“ (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 06.10.2009, Az.: 2 BvR 693/09)
Pressemitteilung Nr. 123/2009 vom 27. Oktober 2009:
„Verfassungsbeschwerde zu Hausverbot einer Wohnungseigentümerversammlung gegen Besucher einer Wohnungseigentümerin erfolgreich.“
Recht auf Einsichtnahme in fremde Einzelabrechnungen
21.03.2019
1. „Der Anspruch des einzelnen
Wohnungseigentümers auf Abrechnung beinhaltet ein Recht auf Einsichtnahme in fremde Einzelabrechnungen.“
2. „Das Verlangen nach Erstellung von Kopien der Einzelabrechnungen ist in der Regel nicht rechtsmissbräuchlich.“ (Oberlandesgericht München: Beschluss vom 09.03.2007 – 32 Wx 177/06)
WEG § 28 Abs. 3 und 5
a) „Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräum en des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.“
b) „Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.02.2011, Az.: V ZR 66/10; LG Köln AG Brühl)
Rückbau einer ohne Zustimmung errichteten Terrassenvergrößerung
25.03.2019
„…eine Steinterrasse, die ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer vergrößert wurde,“ muss „wieder entfernt und auf das im Grundrissplan angegebene Ausmaß zurückgebaut werden…“ (Amtsgericht München, Urteil vom 29.08.2018, Az.: 485 C 5290/18 WEG)
Rederecht des Wohnungseigentümers bei einer Wohnungseigentümerversammlung
25.03.2019
„Leitsatz: Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen. Zur Bestimmtheit eines Sanierungsbeschlusses.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 07.06.2018. Az.: 2-13 S 88/17)
Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung
25.03.2019
„Leitsatz: Ist der Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verjährt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft anspruchsberechtigt.“ (Landgericht Frankfurt am Main, 07.06.2018 - 2-13 S 98/17)
Verzögerte oder mangelhafte Sanierung
29.03.2019
„WEG haftet nicht für verzögerte oder mangelhafte Sanierung.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.11.2018, Az.: V ZR 171/17)
Obdachlosenunterkunft im Teileigentum
29.03.2019
„WEG § 15 Abs. 1 und 3 – Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit ist in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung, sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann.“
„WEG § 15 Abs. 1–2 – „Hält sich eine Nutzung von Wohn- und Teileigentum im Rahmen der Zweckbestimmung, kann sich ihre Unzulässigkeit nicht aus dem Charakter der Anlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. März 2019, Az.: V ZR 330/17; LG Berlin, AG Schöneberg)
„Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich“
13.04.2019
„Gegenstand der heute verkündeten Entscheidung des für das Wohnungseigentumsrecht zuständigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18)
Kein Verbot der Kurzzeitvermietung durch Mehrheitsbeschluss
„WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, § 13 Abs. 1, § 15 Abs. 1 –
a) Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, sind im Allgemeinen nur insoweit materiell überprüfbar, als das „Ob“ und das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen; einer weiterreichenden Kontrolle unterliegen dagegen Beschlussgegenstände, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare („mehrheitsfeste“) Rechte der Sondereigentümer betreffen.
b) Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren („mehrheitsfesten“) Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums; sie darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden (Fortführung des Senatsurteils vom 10. Oktober 2014 -VZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn.13ff.).
-2-c) Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z.B. an Ferien-gäste) verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.
d) Jedenfalls auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen werden, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist. Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18; LG Aurich, AG Papenburg.
Kein Vermieterwechsel bei Übertragung von Miteigentumsanteilen an einer Wohnung
15.04.2019
„BGB § 566 Abs. 1 - Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter -und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 09.01.2019, Az.: VIII ZB 26/17; LG Nürnberg-Fürth, AG Neumarkt.
Strandkorb ist kein balkontypisches Sitzmöbel
29.04.2019
„Auslegung der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss; Strandkorb als balkontypisches Sitzmöbel.“ (Amtsgericht Potsdam, Beschluss vom 01.03.2018, Az.: 31 C 34/17)
29.04.2019
㤤 23, 24 WEG
1. Beschlüsse, die gefasst werden sollen müssen im Rahmen der Einladung ausreichend bezeichnet werden.
2. Wurde in der Einladung zu einem Tagesordnungspunkt eine allgemeine Aussprache angekündigt, können zu diesem Tagesordnungspunkt keine Beschlüsse gefasst werden.“ (Amtsgericht Potsdam, Urteil vom 14.02.2018; Az.: 31 C 44/18)
Enteignung ist keine Veräußerung
29.04.2019
Gewinn muss nicht versteuert werden.
Finanzgericht Münster, Pressemitteilung Nr. 15 vom 17.12.2018: „Enteignung ist keine Veräußerung.“
(Finanzgericht Münster, Urteil vom 28.11.2018, Az.: 1 K 71/16, Revision beim BFH unter Aktenzeichen IX R 28/18)
Dauerhafer Betrieb einer Außenleuchte
14.05.2019
„Der dauerhafte Betrieb einer Außenleuchte bei Dunkelheit - Glühbirne mit 40 Watt/matt - ruft erhebliches Gefühl der Lästigkeit hervor, der Unterlassungsanspruch genügt den aus § 1004 BGB ausreicht. Das Anbringen von Gardinen auf das zumutbare Maß oder Rollladenbetrieb zum Abzusenken der Lichteinwirkung, kann vom Nachbarn nicht verlangt werden.“ (Landgericht Wiesbaden, Urteil vom 19.12.2001, Az.: 10 S 46/01)
„Umwandlung einer WEG-Verwalter-UG in GmbH beseitigt nicht bestehende Zweifel an Bonität“
10.06.2019
„GmbH muss vor Bestellung zum WEG-Verwalter ihre Bonität nachweisen/ Verwalterhonorar muss bestimmbar sein/ Deklaratorische Beschlüsse sind anfechtbar.“ (Landgericht Dortmund, , Urteil vom 28.03.2017, Az: 1 S 177/16).
„Bei der WEG-Verwalterwahl ist über alle Kandidaten abzustimmen“
15.06.2019
„WEG § 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1Satz 1 - Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2019, Az.: V ZR 324/17 -LG Dresden, AG Leipzig
„Wer saniert, trägt auch die Kosten“
15.06.2019
Pressemitteilung Bundesgerichtshof: „Kein Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer“
„Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz hat.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.06.2019, Az.: V ZR 254/17)
Querulatorisches Verhalten reicht für die Entziehung des Wohnungseigentums nicht aus
27.06.2019
WEG § 18
a) Ein Abmahnungsbeschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr.1 WEG ist anfechtbar; das Rechtsschutzinteresse für eine Beschlussanfechtungs-klage fehlt nicht deshalb, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre.
b) Im Rahmen einer gegen einen Abmahnungsbeschluss gerichteten Anfechtungs-klage ist zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung ein-gehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Dagegen ist die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung dem auf den Entziehungsbeschluss folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess vorbehalten (Fortführung des Senatsurteils vom 8. Juli 2011 -V ZR 2/11, BGHZ 190, 236 Rn. 6 ff.).
c) Die Entziehung des Wohnungseigentums darf im Grundsatz nicht darauf gestützt werden, dass der Wohnungseigentümer von seinem Recht Gebrauch macht, sich mit Anträgen an die Verwaltung zu wenden, auf der Wohnungseigentümerversammlung Anträge zu stellen und die gefassten Beschlüsse im Wege der Beschlussanfechtungs-bzw. der Beschlussersetzungsklage gerichtlich überprüfen zu lassen. Dagegen kommt die Wahrnehmung solcher Rechte durch den Wohnungs-eigentümer als Grundlage für die Entziehung von Wohnungseigentum gemäß § 18 -2-WEG in Betracht, wenn sie rechtsmissbräuchlich erfolgt, mithin, wenn sie aus-schließlich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel -hier: der Herbeiführung eines verwalterlosen Zustands -dient und nach Intensität und Um-fang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.04.2019, Az.: V ZR 339/17; LG Koblenz, AG Trier)
Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken
09.07.2019
„Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken kann zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 26.02.2019, Az.: 55 S 10/18 WEG)
Versorgung eines Grundstücks mit Heizenergie über benachbartes Grundstück
16.07.2019
„BGB § 242 Ba, § 259 Abs. 1, § 273Abs. 1, § 274 Abs. 1, § 415 Abs. 1 Satz 1, 2; HeizkostenV § 10; ZPO § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. B“
„Ein Eigentümer eines Hausgrundstücks, der von dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarung Heizenergie aus einer dort betriebenen, gemeinsam genutzten Heizungsanlage bezieht, ist zur Leistung eines Nachzahlungsbetrags, der sich aus der von dem Eigentümer des Nachbargrundstücks erstellten Jahresabrechnung ergibt, nicht verpflichtet, solange und soweit letzterer einem Verlangen nach Einsichtnahme in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege nicht nachgekommen ist. Eine von dem Rechnungsteller gleichwohl erhobene Klage auf Zahlung des Nachzahlungsbetrags ist als derzeit unbegründet abzuweisen (Bestätigung und Fortentwicklung des Senatsurteils vom 7. Februar 2018 -VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn.24 ff.).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.04.2019, Az.: VIII ZR 250/17; OLG Zweibrücken, LG Landau)
Der Verwalter ist verpflichtet, den einzelnen Wohnungseigentümern auf deren Verlangen hin die Namen aller Miteigentümer und ihre ladungsfähigen Anschriften mitzuteilen
16.07.2019
Landgericht Düsseldorf: „§§ 24 Abs. 2, Abs. 3, 27, 43, 44 Abs. 1 S. 2 WEG; 259, 260, 666, 675 BGB
„1. Der Verwalter ist verpflichtet, den einzelnen Wohnungseigentümern auf deren Verlangen hin die Namen aller Miteigentümer und ihre ladungsfähigen Anschriften mitzuteilen. Als nachvertragliche Nebenpflicht kann sie auch einen ausgeschiedenen Verwalter treffen. Die Herausgabe einer entsprechenden Liste kann im Klageweg durchgesetzt werden.
2. Das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers, dies zu erfahren, ergibt sich aus seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn aus dieser Zugehörigkeit folgt, dass er gemeinsam mit den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betraut ist (§ 20 Abs. 1 WEG) und daher wissen darf, um wen es sich dabei handelt.
3. Im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung ist der Verwalter selbst befugt und verpflichtet, auf Verlangen den einzelnen Miteigentümern die entsprechenden Informationen zu geben. Hierzu bedarf es keiner besonderen Ermächtigung und keines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Der einzelne Miteigentümer kann ein Interesse daran haben, bereits vor Beginn einer Eigentümerversammlung die ihm zustehende Information zu erhalten.
4. Dagegen besteht auch unter Berücksichtigung des elektronischen Fortschritts keine Pflicht zur Herausgabe von E-Mail-Adressen der einzelnen Wohnungseigentümer, weil es einen nicht unerheblichen Unterschied in der Art und Weise, Sorgfalt und Intensität der Nutzung von E-Mails gegenüber dem postalischen Schriftverkehr gibt.“ (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018; Az.: 25 S 22/18)
Eigentümergemeinschaft hat keine Kompetenz, Vertragsstrafen durch Mehrheitsbeschluss festzulegen
14.08.2019
„WEG § 21 Abs. 7§ 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheits-beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.“ Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.03.2019, Az.: V ZR 105/18; LG Köln, AG Bonn.
„immobilien-zeitung.de“: Verwalterverband bastelt an freiwilligem Sachkundelehrgang
19.09.2019
„…Verwalter - ebenso wie Immobilienmakler - müssen sich seit dem vergangenen Jahr zwar regelmäßig fortbilden, doch eine grundlegende Qualifikation zur Ausübung ihrer Tätigkeit müssen sie bis dato nicht nachweisen. Mit der vorgesehenen WEG-Reform würden die Befugnisse von Verwaltern deutlich ausgeweitet. Diese Kompetenzerweiterung lässt es der Bund-Länder-Arbeitsgruppe, die die Grundlagen für diese Reform erarbeitet hat, angeraten erscheinen, einen Sach- und Fachkundenachweis für WEG-Verwalter einzuführen.“
„Was sich mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz ändern würde“
03.10.2019
„tagesspiegel.de“: „Das Wohnungseigentumsgesetz steht vor einer radikalen Reform. Eigentümer haben künftig weniger zu sagen, Entscheidungen sollen schneller laufen.“
„Den Eigentümern lässt die Bund-Länder-Arbeitsgruppe immerhin das Privileg, alles zu bezahlen.“
Fortgeltung des Wirtschaftsplans
06.10.2019
„WEG § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5
a) - Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll; eine abstrakt generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung.
b) Der Verwalter wird weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.12.2018, Az.: V ZR 2/18; LG Hamburg, AG Hamburg)
Abstimmung über neuen Hausverwalter
06.10.2019
„Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2019, Az.: -V ZR 324/17; Landgericht Dresden, AG Leipzig)
Kein Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer
06.10.2019
„bundesgerichtshof.de“: Ausgabejahr 2019 - Erscheinungsdatum 14.06.2019 - Nr. 080/2019 - Urteil vom 14. Juni 2019 - V ZR 254/17“
„Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz hat.“
Missbrauch von Eigentümerrechten zwecks Herbeiführung eines verwalterlosen Zustands
06.10.2019
„WEG § 18
a) Ein Abmahnungsbeschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr.1 WEG ist anfechtbar; das Rechtsschutzinteresse für eine Beschlussanfechtungsklage fehlt nicht deshalb, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre.
b) Im Rahmen einer gegen einen Abmahnungsbeschluss gerichteten Anfechtungs-klage ist zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Dagegen ist die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung dem auf den Entziehungsbeschluss folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess vorbehalten (Fortführung des Senatsurteils vom 8. Juli 2011 -V ZR 2/11, BGHZ 190, 236 Rn. 6 ff.).
c) Die Entziehung des Wohnungseigentums darf im Grundsatz nicht darauf gestützt werden, dass der Wohnungseigentümer von seinem Recht Gebrauch macht, sich mit Anträgen an die Verwaltung zu wenden, auf der Wohnungseigentümerversammlung Anträge zu stellen und die gefassten Beschlüsse im Wege der Beschlussanfechtungs- bzw. der Beschlussersetzungsklage gerichtlich überprüfen zu lassen. Dagegen kommt die Wahrnehmung solcher Rechte durch den Wohnungseigentümer als Grundlage für die Entziehung von Wohnungseigentum gemäß § 18-2-WEG in Betracht, wenn sie rechtsmissbräuchlich erfolgt, mithin, wenn sie ausschließlich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel - hier: der Herbeiführung eines verwalterlosen Zustands -dient und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.04.2019, Az.: V ZR 339/17, LG Koblenz, AG Trier)
Rückbau von baulicher Veränderung
11.12.2019
„EGZPO § 26 Nr. 8; WEG § 22 Abs. 1 - Übersteigt das Interesse des beklagten Wohnungseigentümers, der zur Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Abgasrohr für eine dezentrale Pelletheizung) verurteilt worden ist, an dem Erhalt des Bauwerks die grundsätzlich maßgeblichen Kosten einer Ersatzvornahme des Abrisses, so ist die Beschwer regelmäßig nach dem höheren Interesse an dem Erhalt des Bauwerks zu bemessen; dieses bestimmt sich grundsätzlich nach den für den Bau aufgewendeten Kosten.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. September 2019, Az.: V ZR 224/18 -LG Karlsruhe, AG Lörrach)
Verwalterpflichten bei Instandhaltung
11.12.2019
„WEG § 27 Abs. 1 Nr. 2, 3und 5a) - Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen; dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.
b)Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche „gegen sich selbst“ und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.
c)Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.07.2019, Az.: V ZR 75/18; LG Dresden, AG Leipzig.
Herabsetzung der Stimmkraft des Eigentümers von sog. „Geisterwohnungen“
12.12.2019
Es ist möglich Stimmanteile von „Geisterwohnungen“ zu reduzieren.
„WEG § 10 Abs. 2 Satz 3, § 21 Abs. 8 - Zur Herabsetzung der Stimmkraft des Eigentümers von sog. „Geisterwohnungen“. Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2019, Az.: V ZR 72/18; LG Dresden, AG Leipzig.
„Zulässigkeit des Betreibens eines Eltern-Kind-Zentrums in einer Wohnungs- und Teileigentumsanlage“
13.12.2019
Bundesgerichtshof - Mitteilung der
Pressestelle - Nr. 160/2019 vom 13.12.2019
„Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass in einer Teileigentumseinheit, die in der
Teilungserklärung als "Laden mit Lager" bezeichnet ist, ein Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden darf.“
Sachverhalt:
„Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft in einer deutschen Großstadt. Ihre Wohnung befindet sich im ersten Obergeschoss. Der Beklagte – ein eingetragener Verein –
ist Mieter einer unmittelbar darunter im Erdgeschoss belegenen Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 1987 als "Laden mit Lager" genutzt werden darf. Dort betreibt er ein
sog. Eltern-Kind-Zentrum. Dessen Ziel ist es laut Satzung des Beklagten unter anderem, der zunehmenden Isolation von Eltern entgegenzuwirken, die sich aus der Situation der Familien in der Großstadt
ergibt. Geöffnet ist das Zentrum montags bis freitags zwischen 9.00 Uhr und 18.00 Uhr. Vormittags findet ein "Mini-Kindergarten" für Kinder im Alter zwischen 18 und 36 Monaten statt, montags und
freitags des Weiteren der Kurs "Deutsch als Fremdsprache" für Eltern. Nachmittags veranstaltet der Beklagte ein "offenes Spielzimmer" für Kinder und Familienangehörige mit Kaffee und Kuchen sowie
Spielecke, ferner weitere Kinderkurse (Zeichenkurse, Musikkurse, Zumba Kids). Überwiegend nachmittags finden sog. offene Spielgruppen in verschiedenen Sprachen für Kinder und Eltern statt. Samstags
treffen sich von 10.30 Uhr bis 12.30 Uhr die "Scuola Italiana" für Kinder von 4 bis 6 Jahren und einmal pro Monat von 13.00 Uhr bis 16.00 Uhr die "Girl Scouts" (Pfadfinderinnen von der zweiten bis
zur achten Jahrgangsstufe). Unregelmäßig finden Kinderfeiern, z.B. Faschingsfeiern, Flohmärkte und Vorträge statt.“
„Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof hat der Revision des Beklagten stattgegeben und die Klage im Hauptantrag abgewiesen. Hinsichtlich der Hilfsanträge hat er die Sache an das Oberlandesgericht zur neuen
Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.“ (Urteil vom 13.12.2019, Az.: V ZR 203/18)
„„Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 1004 Abs. 1; WEG § 15 Abs. 1; BImSchG § 22 Abs. 1aa)Bei der Prüfung, ob sich eine nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck (hier: „Laden mit Lager“) ausgeschlossene Nutzung (hier: Betreiben eines Eltern-Kind-Zentrums) als zulässig erweist, weil sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, ist regelmäßig die Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht zu berücksichtigen; dies gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung vor Einfügung dieser Vorschrift in das Bundesimmissionsschutzgesetz errichtet worden ist. b)Der Einordnung eines Eltern-Kind-Zentrums als „Kindertageseinrichtung“ bzw. als eine „ähnliche Einrichtung“ i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG steht nicht entgegen, dass die Veranstaltungen teilweise -neben den Angeboten nur für Kinder -unter Beteiligung von Familienmitgliedern durchgeführt werden und auch den Austausch der Eltern untereinander fördern sollen.
c)Für die Anwendung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG ist es unerheblich, dass ein Eltern-Kind-Zentrum zusätzlich zu den privilegierten Angeboten nicht privilegierte Angebote ausschließlich an die Eltern macht, solange diesen Angeboten eine nur untergeordnete Bedeutung zukommt.“ BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019 -V ZR 203/18 -OLG München LG München I“
Prozesskostenhilfe für WEG
13.12.2019
„ZPO § 116 Satz 1 Nr. 2 - Die Voraussetzungen des § 116 Satz1 Nr. 2 ZPO für die Bewilligung der Prozesskostenhilfe liegen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nur vor, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21.03.2019, Az.: V ZB 111/18; LG München I, AG Viechtach.
Vertretung juristischer Personen
15.12.2019
„WEG § 25 - Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.06.2019, Az.: V ZR 250/18; LG Gera, AG Gotha)
Änderung der Teilungserklärung
15.12.2019
„WEG § 10 Abs. 2 Satz 3 - Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler). (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.03.2019, Az.: V ZR 298/16; LG Braunschweig, AG Göttingen)
Steuerfreier Veräußerungsgewinn
16.01.2020
„„Zwischenvermietung“ für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG unschädlich“:
Leitsatz: „Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist dies für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG unschädlich, wenn der Steuerpflichtige das Immobilienobjekt —zusammenhängend— im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.“ (Bundesfinanzhof, Urteil v. 03.09.2019, Az.: IX R 10/19)
Gesetzentwurf schwächt die Rechte der Wohnungseigentümer
22.01.2020
„tagesspiegel.de“: „Das Justizministerium legt einen Entwurf zum neuen Wohnungseigentumsgesetz vor. Verwalter werden gestärkt, Gerichte entlastet, Eigentümer geschwächt.“
„handelsblatt.com“: „Für Millionen Wohnungseigentümer ändern sich Rechte und Pflichten“
05.02.2020
„BGB § 652 Abs. 1, § 361 Abs. 3, § 309 Nr. 12; WoVermittG § 2 Abs. 1 und 1a
a) Der Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers nach § 2 Abs. 1 WoVermittG setzt den Abschluss eines wirksamen Maklervertrags zwischen dem Wohnungsvermittler und seinem Kunden nach § 652 Abs. 1 BGB voraus.
b) Ein Vormieter, der vom Vermieter die Erlaubnis bekommen hat, sich selbst um einen Nachmieter zu kümmern, ist grundsätzlich als "anderer Berechtigter" im Sinne von § 2 Abs. 1a WoVermittG anzusehen.
c) Ein Wohnungsvermittler ist jedenfalls in Fällen, in denen er den Auftrag zum Angebot der Wohnung im Interesse und auf Initiative eines einzigen Wohnungssuchenden eingeholt hat, mit dem der Vermieter anschließend den Mietvertrag geschlossen hat, im Sinne von § 2 Abs. 1a Halbsatz 1 WoVermittG ausschließlich im Interesse dieses Wohnungssuchenden tätig geworden.
d) Wenn bei einem Verbrauchervertrag der Beginn der Widerrufsfrist streitig ist, hat der Unternehmer nach § 361 Abs. 3 BGB alle Tatsachen darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, aus denen er die Nichteinhaltung der Widerrufsfrist herleiten will, wie insbesondere die Belehrung des anderen Vertragsteils und deren Ordnungsmäßigkeit, ihren Zeitpunkt sowie ihre Mitteilung.
e) Nach § 309 Nr. 12 Halbsatz 1 Buchst. b BGB ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, insbesondere dann grundsätzlich unwirksam, wenn er diesen bestimmte Tatsachen bestätigen lässt. Die Bestimmung erfasst namentlich Erklärungen, mit denen der andere Vertragsteil bestätigt, eine ihm zu erteilende Widerrufsbelehrung gelesen und verstanden zu haben (im Anschluss an BGH, Urteil vom 15. Mai 2014 - III ZR 368/13, NJW 2014, 2857 Rn. 28 bis 34).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.03.2019, Az.: I ZR 134/18; LG Hannover, AG Hannover)
BGH-Urteil zum Bestellerprinzip bei der Wohnungsmiete stärkt die Maklerposition.
„vermieter-ratgeber.de“: „Entwurf für ein neues Wohnungseigentumsgesetz - Die Regierung möchte Verwaltern mehr Befugnisse geben.“
„anwalt.de“: „Wann muss ich für Schulden der Eigentümergemeinschaft haften?“
"Wohnungseigentümern werden in erheblichem Maße Rechte entzogen"
12.03.2020
Geplantes neues Wohnungseigentumsgesetz: So schreibt der Deutsche Anwaltverein in seiner Stellungnahme unter anderem: „Insgesamt werden durch die Neuregelungen den Wohnungseigentümern in erheblichem Maße Rechte entzogen. Das Wohnungseigentum erweist sich bei einem unbedachten Verwalter damit als Risikoanlage. Denn die im Außenverhältnis entstehenden Folgen der umfassenden Vertretungsmacht lassen sich anders als nach der bisherigen Rechtslage im Regelfall nicht beseitigen. Vergibt demnach der Verwalter einen Auftrag in Millionenhöhe, ist der Vertrag im Außenverhältnis mit der Folge einer vollumfänglichen Haftung der Wohnungseigentümer wirksam.““
Stellungnahmen zum Referentenentwurf für ein neues Wohnungseigentumsgesetz
„sueddeutsche.de“: „Berlin: Landgericht hält Mietendeckel für verfassungswidrig“
13.03.2020
„Das Berliner Landgericht hält den für die Hauptstadt beschlossenen sogenannten Mietendeckel für verfassungswidrig, wie Berliner Medien melden. Dem Land Berlin fehle die Gesetzgebungskompetenz, teilte das Gericht zur Begründung mit, wie der Rundfunk Berlin-Brandenburg (rbb) und der Berliner Tagesspiegel schreiben. Die 67. Zivilkammer habe beschlossen, dem Bundesverfassungsgericht die Frage zur Entscheidung vorzulegen.“
Ersatz "fiktiver" Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht?
15.03.2020
Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle - Nr.
030/2020 vom 13.03.2020
„Ersatz "fiktiver" Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht? - Beschluss vom 13. März 2020 - V ZR 33/19“
„Der u.a. für das Immobilienkaufrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat über ein Verfahren zu entscheiden, in dem die Käufer einer Eigentumswohnung von dem Verkäufer Schadensersatz
wegen Feuchtigkeit in der Wohnung verlangen und ihre Forderung anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnen.“
„vermieter-ratgeber.de“: „Eigentümerversammlung in der Corona-Krise.“
„Klage von Ex-Wohnungseigentümer kann WEG-Sache sein“
20.03.2020
Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.12.2019, Az.: V ZR 313/16.
„Rechtzeitige Zahlung der Gerichtskosten bei Anfechtungsklage“
20.03.2020
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.05.2019, Az.: V ZR 34/18)
Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, durch den Verwalter
21.03.2020
„FamFG § 47 analog“ – „Die Aufhebung eines Beschlusses über die Bestellung der Verwaltung und eines Beschlusses über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrags führt analog § 47 FamFG weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vorgenommen hat, noch zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrags.
WEG § 26a) Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.
Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.
Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 3 und 5 WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen. (Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 05.07.2019, Az.: V ZR 278/17; LG Frankfurt am Main, AG Bensheim)
Grundlagen-Änderungen dürfen per Beschluss vorbereitet werden
24.03.2020
„WEG § 21“
„Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 21 WEG ist weit zu verstehen und umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden.“
„Allerdings müssen auch Beschlüsse dieser Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind, die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten also aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet werden.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.09.2019, Az.: V ZR 258/18; KG LG Berlin)
Entwurf für neues Wohnungseigentumsgesetz vom Bundeskabinett gebilligt
24.03.2020
„wohnen-im-eigentum.de“: „Weniger Rechte, mehr Risiken - Entmachtung der Wohnungseigentümer?“
„…das Bundeskabinett hat am heutigen Montag in einer vorgezogenen Sitzung den Gesetzentwurf zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes beschlossen, der jetzt an den Deutschen Bundestag weitergeleitet wird. Normalerweise finden die Kabinettssitzungen am Mittwoch statt. Der Gesetzentwurf entspricht nach kurzer Prüfung nur gering verändert dem seit Januar 2020 vorliegenden Referentenentwurf für ein Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEModG). Wie Wohnen im Eigentum (WiE) bereits befürchtet hat, wird dem Deutschen Bundestag damit jetzt ein Gesetzentwurf zugeleitet, der im Kern auf eine Entmachtung der Wohnungseigentümer hinausläuft…“
„golem.de“: „Verwalter mit mehr Rechten und weniger Pflichten“
Am 25. März 2020 soll der Entwurf für ein neues WEGesetz verabschiedet werden. Die Reform ist überfällig. Eigentümer sehen viele Nachteile.“ –
„Wohnungseigentumsgesetz: Regierung beschließt Anspruch auf private Ladestelle“
Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz
26.03.2020
Pressemitteilung des Verbands der Immobilienverwalter Deutschlands zu verabschiedeten aktuellen Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz.
Pressemitteilung - 24.03.2020 11:04 - Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV) - "Corona-Virus: Bundeskabinett verabschiedet aktuelle Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz / VDIV Deutschland: Eigentümerversammlungen können abgesagt werden."
Als „erste“ Information mag diese Darstellung informativ sein? Es ist dabei zu beachten, dass diese von einem Interessenverband der Immobilienverwalter stammt und die es so aus deren Sicht darstellen. Die Darstellung dürfte somit zwar nicht grundsätzlich falsch sein, nur vielleicht doch etwas interessenbezogen.
Unterlassungsanspruch bei zweckwidriger Nutzung durch Mieter
26.03.2020
„BGB § 1004
- Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.
- Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus §1004 Abs.1 BGB.
- Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung verstößt gegen eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als „Laden“ genutzt werden darf; bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.10.2019, Az.: V ZR 271/18; LG Frankfurt am Main, AG Dieburg)
„Vertretungsbefugnis des Verwalters im Anfechtungsprozess“
„Der Verwalter vertritt die beklagten Wohnungseigentümer im Prozess über eine Beschlussanfechtung. Die Eigentümer können Weisungen für die Prozessführung beschließen. Die Möglichkeit für einzelne Eigentümer, sich selbst zu vertreten und im Prozess abweichend von der Mehrheit zu handeln, kann nicht ausgeschlossen werden.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.10.2019, Az.: V ZR 286/18)
Prozesskosten wenn Verwalter zur Veräußerungszustimmung verurteilt wurde
27.03.2020
„WEG § 12 Abs.“
„1a) Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selber tragen.“
„2-b) Der Verwalter darf die Kosten eines Verfahrens nach § 12 Abs. 1 WEG jedenfalls dann aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen, wenn der Verwaltervertrag ihn dazu ermächtigt. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.10.2020, Az.: V ZR 188/18; LG Itzehoe, AG Pinneberg)
„tagesspiegel.de“: „Systemwechsel“ – „Gesetzentwurf für neues Wohnungseigentumsgesetz passiert das Bundeskabinett.“
Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
05.04.2020
„anwalt.de“: „Gleichzeitig sieht der Gesetzesentwurf auch vor, dass der Verwalter künftig die Gemeinschaft nach außen hin, das heißt Dritten (wie Handwerkern etc.) gegenüber, unbeschränkt vertreten darf. Alles Gründe für eine Gemeinschaft, noch mehr als bisher auf die Qualifikation ihres Verwalters zu achten.“
07.04.2020
„anwalt.de“: „Die bevorstehende Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)“
„Petition an den Deutschen Bundestag und den Deutschen Bundesrat“
07.04.2020
„wohnen-im-eigentum“: „Wohnungseigentümer schlagen Alarm: Wir brauchen ein klares, unsere Rechte sicherndes Gesetz!“
09.04.2020
„WEG § 16 Abs. 3; HeizkostenV § 7 Abs. 1 Satz 3§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar (Anschluss an BGH, Urteil vom 15. März 2017 -VIIIZR 5/16, ZMR 2017, 462).WEG §16 Abs.3; HeizkostenV §9aIn den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.11.2019, Az.: V ZR 9/19; LG Dortmund, AG Herford)
„haufe.de“: „Wie funktioniert Heizkostenverteilung bei großen Rohrwärmeverlusten?“
Der einzelne Eigentümer kann nicht dazu gezwungen werden die technischen Voraussetzungen für seine Teilnahme an einer Online-Versammlung zu schaffen
11.04.2020
„sueddeutsche.de“: „Wegen der Pandemie dürfen derzeit keine Eigentümerversammlungen stattfinden.“ - „…Halte die WEG dennoch eine virtuelle Versammlung ab, bewegt sie sich nach Ansicht von … in einer rechtlichen Grauzone, auch wenn alle Eigner ihr Plazet dafür gaben. Ihre Begründung: "Man kann nicht mit Sicherheit überprüfen, wer sich zugeschaltet hat und wie lange ein Eigentümer an der Online-Versammlung teilgenommen hat." Abgesehen davon könne man "den einzelnen Eigentümer nicht dazu zwingen, die technischen Voraussetzungen für seine Teilnahme an einer Online-Versammlung zu schaffen."…“
„rheinpfalz.de“: „Wohnungseigentum: Neues Gesetz schränkt Rechte der Besitzer ein“
„Neue Risiken für Besitzer von Eigentumswohnungen“
14.05.2020
„nw.de“: „Die Bundesregierung will das Wohnungseigentumsgesetz schnell reformieren. Doch nicht nur Verbraucherschützer befürchten finanzielle Nachteile und Haftungsrisiken für Wohnungsbesitzer. Auch der BGH hat Bedenken.“
„Mauscheleien und Vetternwirtschaft befürchtet“:
„Vor allem die künftige Rolle des Verwalters, der mehr Rechte erhalten soll, löst Kritik aus. Werde der Entwurf zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes so umgesetzt, würden die Machtverhältnisse in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) zugunsten der Verwalter, Bauträger und Auftragnehmer verschoben, warnt Gabriele Heinrich, Vorstand des Bonner Vereins Wohnen im Eigentum. Sie befürchtet, dass die neuen Strukturen Mauscheleien, Vetternwirtschaft und Korruption befördern.“
„Reform des Wohnungseigentumsgesetzes - Die Eile beim Durchpeitschen des Gesetzentwurfes macht misstrauisch“
17.05.2020
„tagesspiegel.de“: „Doch der Gesetzentwurf der Bundesregierung, der am Freitag durch den Bundesrat geht, schafft grundlegende neue Schieflagen und droht vor dem Verfassungsgericht zu landen. Der Entwurf der Reform bedarf dringend der Reform.“
„Danach sieht es im Moment aber nicht aus. Argwohn ist angebracht. Das Gesetzesvorhaben wurde als „eilbedürftig“ eingebracht, die erste Lesung im Bundestag wurde um einen Tag auf den 6. Mai vorgezogen. Nun geht es im „Schweinsgalopp“ weiter, wie Kritiker anmerken.“
„tagesspiegel.de“: „E-Mobilität Wohnungseigentümer sollen Ladenetz bezahlen“
28.05.2020
WEG-Novelle: „Eigentümerproteste gegen geplante Gesetzesänderung“
28.05.2020
„br.de“: "Eigentumswohnungen würden somit insgesamt gesehen zu einem Eigentum zweiter Klasse."
Kritik am Wohnungseigentumsgesetz
31.05.2020
„bundestag.de“: Anhörung im Ausschuss für Recht- und Verbraucherschutz des Deutschen Bundestags
„Das neue Gesetz ist eine politische Grundentscheidung gegen kleine Eigentümer.“
06.06.2020
„sueddeutsche.de“: „Mitsprache nicht erwünscht:“
„Ist Wohnungseigentum künftig nur noch Eigentum zweiter Klasse? Ein neues Gesetz entmachtet die kleinen Eigentümer und stärkt Verwalter.“
„Das wird nun grundlegend anders. Der einzelne Eigentümer wird entmachtet, seine Möglichkeiten, vor Gericht zu klagen, werden sehr gestutzt; und es wird ihm viel schwerer gemacht als bisher, Baumaßnahmen - seien es Fahrradständer, Fahrstühle, Balkone oder energetische Sanierungen - zu verhindern; anteilig zahlen muss er natürlich schon. Für bauliche Veränderungen reicht nämlich künftig die einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung: 51 Prozent beschließen, auch die überstimmten 49 Prozent zahlen. Der Wohnungsverwalter erhält nach neuem Recht die sehr starke Stellung eines Geschäftsführers, mit einer unbeschränkbaren Vertretungsmacht nach außen. Die Eigentümerversammlung als zentrales Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümer ist nicht mehr so wichtig wie bisher.“
Nun wohl „häppchenweise“ einige wenige unwesentliche Änderungen an der Gesetzesnovelle
25.06.2020
„tagesspiegel.de“: „Gesetzesnovelle wird verschoben“ – „Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) zeigte sich in einer ersten Stellungnahme erfreut, dass die Koalition Schritte in die richtige Richtung unternimmt. „Blieben sie allerdings in diesem Umfang, dann wären es nur Häppchen“, sagte Vorstand Gabriele Heinrich auf Anfrage: „Wesentliche Verbraucherforderungen, um die vielen festgestellten wesentlichen Risiken aus der Welt zu schaffen, würden damit nicht beseitigt. Zum Beispiel sind bei der Außenvertretung Darlehen nur ein Anwendungsfall, in dem Verwaltern den Eigentümergemeinschaften (WEG) Schäden zufügen können. Dauerschuldverhältnisse (langfristige Verträge) oder bedeutende Aufträge an die Bauwirtschaft könnten Verwalter immer noch ohne Wissen der Wohnungseigentümergemeinschaft vergeben. Wenn Verwalter künftig ohne Beschluss nur Geschäfte von untergeordneter Bedeutung tätigen dürfen, würde das nichts an ihrer Macht ändern, Verträge jeden Umfangs mit Wirkung für die WEG abzuschließen. Die Wohnungseigentümer würden immer erst zahlen müssen."
„Anspruch auf Lärmschutz bei Auswechslung des Teppichbodens durch Fliesen“
26.06.2020
Bundesgerichtshof - Mitteilung der
Pressestelle - Nr. 082/2020 vom 26.06.2020
„Anspruch auf Lärmschutz bei Auswechslung des Teppichbodens durch Fliesen“
Urteil vom 26. Juni 2020 - V ZR 173/19:
„Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung den Bodenbelag
ausgetauscht hat (Fliesen statt Teppichboden), die Einhaltung der schall-schutztechnischen Mindestanforderungen nach der DIN 4109 auch dann verlangen kann, wenn die Trittschalldämmung des
Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und ohne diesen Mangel der Trittschall den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche.“
„V ZR 173/19 (Lärmbelästigung nach Austausch des Fußbodenbelags):
„Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat verhandelt über ein Verfahren, in dem ein Wohnungseigentümer von dem Eigentümer der darüber liegenden Wohnung Maßnahmen des Trittschallschutzes verlangt, nachdem infolge des Austauschs des Bodenbelags in dieser Wohnung (Fliesen statt Teppichboden) die Trittschalldämmung wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums den schallschutztechnischen Mindestanforderungen nicht mehr genügt.“
„Gesetzesänderung gegen Wohnungseigentümer: Alle Macht den Hausverwaltern?“
27.06.2020
„report MÜNCHEN ∙ Das Erste“: - Die Bundesregierung hatte eigentlich nur vor, energetische Sanierungen zu erleichtern. Mit einem Referentenentwurf des Wohnungseigentümergesetzes geht sie nun aus Sicht vieler Experten aber deutlich zu weit. Es entmachte gerade kleinere Eigentümer und lade zu Korruption ein.
„berliner-zeitung“: „Eigentumswohnungen: Die umstrittene Reform“
„vdiv.de“: „Der Verwalter, ein König in Zeiten von Corona?“
„anwalt.de“: „Corona-Ende: Wohnungseigentümerversammlungen wieder Pflicht“
Anberaumung einer Eigentümerversammlung innerhalb der Schulferien
24.07.2020
„Bei der Terminierung von Eigentümerversammlungen müssen die Schulferien berücksichtigt werden. Es darf generell eine Versammlung anberaumt werden, allerdings ist ein Vorlauf von mehr als zwei Wochen nötig.“ (Landgericht Karlsruhe Urteil vom 25.10.2013, Az.: 11 S 16/13)
Verwalter: Haftbarkeit bei Beschlussantrag
24.07.2020
Haftung des Wohnungseigentumsverwalters für die Kosten eines Beschlussanfechtungsprozesses bei pflichtwidriger Herbeiführung eines anfechtbaren Versammlungsbeschlusses. (Landgericht Berlin, Urteil vom 02.02.2018, Az.: 85 S 98/16 WEG)
Ungültigkeit eines Beschlusses zur Verwalterbestellung
25.07.2020
„Zur Ungeeignetheit eines gewählten WEG-Verwalters; §§ 62 Abs. 2 WEG; 313a Abs. 1, 520 Abs. 3, 540 Abs. 2 ZPO.“ LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013, Az.: 25 S 7/13, 18.10.2013)
Eigenmächtige Handlung des Verwalters im Notfall
25.07.2020
„Im Notfall ist ein Verwalter berechtigt und verpflichtet, eigenmächtig zu handeln.“ (Landgericht Frankfurt, Urteil vom 26.04.2016, Az.: 2-09 S 26/14)
Laufende Eigentümerversammlung verlassen
26.07.2020
„Es besteht keine Treuepflicht für Wohnungseigentümer an Eigentümerversammlungen teilzunehmen und diesen bis zum Ende beizuwohnen.
Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig die Eigentümerversammlung und führt er damit die Beschlussunfähigkeit der Versammlung herbei, so ist es ihm nicht verwehrt sich im Rahmen der Anfechtungsklage gegen nach seinem Weggang getroffene Beschlüsse auf die fehlende Beschlussfähigkeit zu berufen. Ein solches Verhalten ist nicht treuwidrig.
Eine dahingehende Rechtsprechung zum Boykott einer GmbH-Gesellschafterversammlung durch einen Gesellschafter ist wegen der unterschiedlichen gesetzgeberischen Regelungskonzepte nicht auf die Beschlussfassung von Wohnungseigentümergemeinschaften übertragbar.“ (Amtsgericht Neumarkt i.d.OPf., Urteil vom 20.08.2015, Az.: 4 C 5/14 WEG“
Zutritt für Dolmetscher zur Wohnungseigentümerversammlung
26.07.2020
„Ein Wohnungseigentümer, der die deutsche Sprache nur eingeschränkt beherrscht, hat das Recht, sich in der Wohnungseigentümerversammlung eines Dolmetschers zu bedienen. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Willensbildung teilzunehmen.“ (Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 27.07.2012, Az.: 92 C 217/11)
Sicherung von Gewährleistungsansprüchen, Einleitung des Beweisverfahrens durch den Verwalter
27.07.2020
„Wird in einer Eigentümergemeinschaft über
einen längeren Zeitraum diskutiert, ob der Bauträger gerichtlich in Anspruch genommen wird, darf der Verwalter nicht kurz vor Ablauf der Verjährung eigenmächtig ein selbständiges Beweisverfahren als
„Notmaßnahme“ einleiten.
Eine Klausel in einem Verwaltervertrag, nach welcher der Verwalter „nur bei nachweislich grober Fahrlässigkeit“ haftet, ist unwirksam.“ (Landgericht Frankfurt, Beschluss vom 18.04.2019, Az.: 2-13 S
55/18)
Unterlassungsansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers können nicht durch Beschluss auf die Gemeinschaft übertragen werden
27.07.2020
„WEG § 10 Abs. 6 Satz 3 - Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die An-sprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 295/16; OLG München, LG München I).
Neubestellung eines Verwalters
28.07.2020
„WEG § 26 Abs. 1 - Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs.4 Satz2 WEG zukommen zu lassen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19; LG Nürnberg-Fürth, AG Nürnberg)
Kein Schadenersatz nach jahrelanger Nichtverfolgung des Anspruchs
28.07.2020
„Macht ein Wohnungseigentümer gegen die anderen Wohnungseigentümer einen Schadensersatzanspruch geltend, weil diese Sanierungsmaßnahmen unterlassen haben, so ist dies rechtsmissbräuchlich, wenn der Wohnungseigentümer den Sanierungsanspruch jahrelang nicht weiter verfolgt hat.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.11.2019, Az.: V ZR 63/19)
Mängelprüfung durch Verwalter
30.07.2020
Der Verwalter ist verpflichtet das Vorliegen von Mängeln und deren Beseitigungsmöglichkeit zu prüfen. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21.11.2019, Az.: V ZR 101/19)
Abmahnung im gerichtlichen Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums
30.07.2020
„WEG § 18 Abs. 1 - Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 25.01.2018 -V ZR 141/17 -LG Frankfurt am Main, AG Wiesbaden)
Rechtsmittelbeschwer bei einer baulichen Maßnahme
04.08.2020
„ZPO § 544 Abs. 2 Nr. 1; WEG § 16 Abs. 2 - Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers daran, eine bestimmte Art der Finanzierung einer baulichen Maßnahme zu verhindern, bemisst sich nach seinem Anteil an den aufzubringenden Kosten. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 02.07.2020, Az.: -V ZR 2/20; LG München I, AG München)
„Klagt ein Wohnungseigentümer gegen eine bestimmte Art der Finanzierung einer baulichen Maßnahme, bemisst sich seine Rechtsmittelbeschwer nach seinem Anteil an den aufzubringenden Kosten.“
Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung
05.08.2020
„WEG § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1; BGB § 278 Abs. 1, § 280 Abs. 1 - Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung; für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig. Deshalb ist ein Dritter, auf den Verkehrssicherungspflichten übertragen werden, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbandes. Verletzt der Dritte schuldhaft die Verkehrssicherungspflicht, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gemäß § 280 Abs. 1 BGB gegen den Verband (Fortführung von Senat, Urteil vom 8.Juni 2018 -V ZR 125/17, BGHZ 219, 60 Rn.15 ff., 38).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.12.2019, Az.: V ZR 43/19; LG Berlin, AG Schöneberg)
Beschluss über bauliche Veränderung
06.08.2020
„Beschluss über bauliche Veränderung darf bei einfacher Mehrheit verkündet werden
Verwalter muss aber auf Anfechtungsrisiken hinweisen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.05.2020, Az.: V ZR 141/19)
Zustimmung zur baulichen Veränderung kann von Kostentragung abhängig gemacht werden
06.08.2020
„Einzelnen Wohnungseigentümern können bauliche Veränderungen mit der Maßgabe gestattet werden, dass die bauwilligen Eigentümer alle Errichtungs- und Folgekosten der Maßnahme tragen. § 16 Abs. 4 WEG steht dem nicht entgegen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.05.2020, Az.: V ZR 64/19)
Klage gegen die Nutzung von Nachbarwohnungen für Prostitution
28.08.2020
„In Neubrandenburg haben Eigentümer einer Wohnung erfolgreich gegen die Nutzung von Nachbarwohnungen für Prostitution geklagt.“ Amtsgericht Neubrandenburg, Az.: 102 C 222/20 WEG. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Werdender Wohnungseigentümer
28.08.2020
„WEG § 10 Abs. 6 - a) Die Anwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Diese Grundsätze gelten vielmehr unabhängig davon, ob der Erwerbsvertrag eine Errichtungs-, Herstellungs- oder Sanierungsverpflichtung umfasst, für jeden Ersterwerb vom teilenden Eigentümer.
b) Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt.
-2- (Fortführung von Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 -V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 12).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.02.2020, Az.: V ZR 159/19; LG Berlin, AG Schöneberg)
Abrechnungsspitzen bei unwirksamer Jahresrechnung
28.08.2020
„WEG § 28 Abs. 3 - Werden die Einzelabrechnungen einer Jahresabrechnung im Beschlussanfechtungsverfahren hinsichtlich einzelner Positionen für ungültig erklärt, erfasst dies zwangsläufig auch die in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen (positiven oder negativen) Abrechnungsspitzen; es kommt nicht darauf an, ob dies im Urteilstenor explizit ausgesprochen worden ist.
WEG § 21 Abs. 4, § 28 Abs. 3 - Wird die Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, können einzelne Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs beanspruchen; vielmehr steht ihnen ein Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu, und von den übrigen Wohnungseigentümern können sie die Beschlussfassung hierüber verlangen. Dieser "Vorrang der Jahresabrechnung" gilt auch dann, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet.
WEG § 16 Abs. 2, § 23 Abs. 4 Satz 2 - Wird ein Beschluss, der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer im Sinne von §16 Abs.2 WEG begründet, rechtskräftig für ungültig erklärt, tritt diese Wirkung zwar insofern ex tunc ein, als feststeht, dass die Beschlussfassung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach; der Schuldgrund und damit der Verzug des säumigen Wohnungseigentümers entfällt aber erst durch den Eintritt der Rechtskraft des Urteils, mit dem der Beschlussanfechtungsklage stattgegeben wird, so dass bis dahin entstandene Verzugsschäden weiterhin ersetzt werden müssen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.07.2020, Az.: V ZR 178/19; LG München I, AG München)
Verwalterzustimmung bei Kauf durch den Verwalter
04.09.2020
„BGB § 181; WEG § 12 - Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig, so kann dieser die Zustimmung auch dann erteilen, wenn er selbst das Wohnungseigentum erwirbt. § 181 BGB steht der Wirksamkeit der Zustimmung weder in direkter noch in entsprechender Anwendung entgegen (im Anschluss an OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.11.2019, 3 Wx 217/19).“ (Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 10.03.2020, Az.: 15 W 72/20, Vorinstanz: Amtsgericht Rheine, RM-2315-5)
„tagesspiegel.de“: „Reformversuch mit erheblicher Schieflage“ – „Der Entwurf des neuen WEG-Gesetzes benachteiligt die Eigentümer und ist ein Paradebeispiel für Lobbyismus.“
„anwalt.de“: „Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (III.)
„immobilien-zeitung“: „Koalition einigt sich auf WEG-Reform“
„haufe.de“: Was bringt die WEG-Reform, wie sieht der Zeitplan aus?
„konii.de“: Neues Wohneigentumsgesetz: Kein Verbraucherschutz bei Bauträgerinsolvenzen
„wohnen-im-eigentum.de“: „Änderungen im neuen Wohnungseigentumsgesetz im Überblick“
(17.09.2020)
„immobilien-zeitung.de“: „WEG-Reform könnte sich doch noch verzögern“
22.09.2020
„haufe.de“: "Umwandlungsverbot" für Mietwohnungen ersatzlos gestrichen
„haufe.de“: „Geschiedene Ehegatten bleiben mietrechtlich Familienmitglieder“
„Die Tücken des neuen Wohnungseigentumsgesetzes“
„finanzen.net“: „Das Wohnungseigentumsgesetz wird reformiert. Entscheidungen sollen in Zukunft schneller getroffen werden können. Dafür werden die Rechte von Eigentümern zum Teil beschnitten. Die Kompromissformel zur Verteilung der Kosten ist nicht unproblematisch…“
„Wohnungseigentum Neues Baurecht für Eigentümer“
13.10.2020
„test.de“: „Der Gesetzgeber sieht einen Sanierungsstau in Wohnungseigentumsanlagen. Er hat das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) daher stark verändert. Umbauten sollen leichter beschlossen werden können. Baumaßnahmen wie etwa die Einrichtung einer Ladestation für Elektroautos am Haus oder Umbauten zum Einbruchschutz sind zukünftig von einzelnen Eigentümern gegen den Willen der Mehrheit durchsetzbar. Hier erfahren Sie die Details…“
„haufe.de“: „WEG-Reform kommt zum 1.12.2020 - was ändert sich?“
„Wohnungs-Eigentümer dürfen sich versammeln“
13.11.2020
„rp-online.de“: „Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist eine Eigentümerversammlung grundsätzlich als Präsenzveranstaltung durchzuführen“, erläutert Winands. „Erst am 1. Dezember tritt das neue Wohnungseigentumsrecht in Kraft, das dann nach Beschluss der Eigentümer eine Teilnahme an der Präsenzsitzung auch per elektronischer Kommunikation erlaubt, wenn ein Teilnehmer das möchte.“
Kostenfalle Wohnungseigentumsgesetz
04.12.2020
Überlegen Sie in Zukunft bei anstehenden Eigentümerversammlungen gut ob es nicht doch besser sein könnte daran teilzunehmen als es zu lassen. Vor allen Dingen überlegen Sie gut welchem Tagesordnungspunkt Sie zustimmen oder nicht. Ganz besonders ob Sie dem Verwalter oder anderen Bevollmächtigten die Entscheidung durch denen, vielleicht sogar in „grauer Vorzeit“, übergebenen Dauervollmachten denen überlassen wie für Sie abgestimmt wird.
Erteilen Sie in Zukunft grundsätzlich Weisungen wie Ihr Bevollmächtigter für Sie abstimmen soll. Es könnte sonst teuer werden bei entsprechenden Abstimmungen und es könnten kräftige Kosten auf Sie zukommen.
Machen Sie sich vertraut mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere den Modalitäten der Kostenverteilung. Besonders den sich daraus ergebenden bzw. folgenden Kostenübernahmen. Insbesondere für Baumaßnahmen. Wägen Sie immer gut ab wie Sie sich verhalten.
Bedenken Sie immer, dass jede Eigentümerversammlung in Zukunft beschlussfähig ist und daher auch kleine Gruppen die nötigen Mehrheiten zusammen bekommen können die Sie dann zur Zahlung verpflichten.
Das neue Wohnungseigentumsgesetzt birgt zahlreiche Fallen für Sie und kann für Sie unliebsame Entscheidungen durch die Eigentümerversammlungen mit sich bringen die Sie möglicherweise belasten, wenn Sie nicht aufpassen.
„haufe.de“: „Willensbildung und Eigentümerversammlung“
„Wer soll das bezahlen?“
„aktiv-online.de“: „Neues Wohnungseigentumsgesetz 2020: Was für die Kostenverteilung von Baumaßnahmen gilt.“
„Neue Regeln für Eigentümer“
„aktiv-online.de“: „Reform des Wohnungseigentumsgesetzes“
„myhomebook.de“: „Neues Wohnungseigentümergesetz – was sich für Mieter und Vermieter ändert.“
„Ein Risiko sieht … aber unter anderem bei der Kostenverteilung über bauliche Maßnahmen. Diese sei nach „nach den neuen Regelungen kompliziert und zum Teil einzelfallungerecht“, sagt die Expertin.
„Insbesondere wissen Eigentümer bei Abstimmung nicht, welche Kosten auf sie zukommen.“
Zudem sei es nicht unwahrscheinlich, dass große Modernisierungsmaßnahmen nur von einem Teil der Eigentümer gezahlt werden müssen. Dies könnte das Abstimmungsverhalten maßgeblich beeinflussen und energetische Modernisierungen verhindern.“
„boerse-online.de“: „Das neue Wohnungseigentumsgesetz macht viele Beschlüsse leichter, birgt aber auch einige neue Risiken.“
Es kommt bei dieser Aussage immer darauf an von welcher Seite aus diese betrachtet wird. Ich gehe davon aus, dass die bisherige „Prozessflut“ zum Wohnungseigentumsrecht nicht reduziert wird, eher gegenteilig.
Durch dieses neue Gesetz ist jeder Wohnungseigentümer noch mehr gefordert seine jetzt nur noch bestehenden marginalen Einflussmöglichkeiten zu wahren und in Anspruch zu nehmen. Es gibt da keine Selbstläufer mehr. Insbesondere Wohnungseigentümer die die Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzen sollten die Abläufe ständig im Blickfeld behalten und aktiver herangehen.
„haufe.de“: „Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft“
„haufe.de“: „Bauliche Veränderungen“
„haufe.de“: „Willensbildung und Eigentümerversammlung“
„haufe.de“: „Verwalter und Verwaltungsbeirat“
„haufe.de“: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“
„haufe.de“: „Neues Gesetz zur Maklerprovision ist in Kraft“
„Kurz vor Weihnachten ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, das die Verteilung der Maklercourtage beim Immobilienkauf regelt: Beauftragt der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung den Makler, muss er dann mindestens die Hälfte der Courtage tragen.“
„Vom Mietendeckel zu Enteignungsphantasien: Wie Berlin die Wohnungsknappheit schürt“
„nzz.ch“: „Der Berliner Mietendeckel senkt manche Mieten, aber er senkt auch das Wohnungsangebot. Trotz seinen teilweise perversen Wirkungen liebäugelt die Weltstadt mit weiteren Rezepten aus der sozialistischen Mottenkiste…“
„Modernisierungsmieterhöhung darf auf Mieterhöhung folgen“
22.01.2021
„BGH: Modernisierungsmieterhöhung darf auf Mieterhöhung folgen“
„Eine Erhöhung der Miete für eine modernisierte Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete schließt eine anschließende Modernisierungsmieterhöhung nicht aus. Allerdings ist die erste Mieterhöhung bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.12.2020, Az.: VIII ZR 367/18)
„BGB §§ 558 ff., 559 ff. - a) Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach §559 BGB ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§558ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt.
b) Allerdings ist in diesem Fall der -nachfolgend geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach §559 Abs. 1 BGB [aF] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§558ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf §559 BGB gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 -VIII ZR 367/18 -LG Berlin AG Mitte)
„Durchführung einer Eigentümerversammlung unter freiem Himmel ist zulässig“
29.01.2021
„ivd.net“: „Die Durchführung einer Eigentümerversammlung unter freiem Himmel ist zulässig. Voraussetzung hierfür ist, dass die Einflussnahme Dritter auf den Ablauf ausgeschlossen werden kann.“ (Amtsgericht Berlin Wedding, Urteil vom 13.07.2020, Az.: 9 C 214/20).
„ivd.net“: „Unter welchen Voraussetzungen sind Eigentümerversammlungen in der Corona-Krise möglich?“
Keine Vertragseinsicht für Wohnungseigentümer vor Zustimmung zu Vermietung oder Verkauf
29.01.2021
„WEG §10 Abs. 2, §12 - Die Nichtvorlage des Mietvertrags ist kein wichtiger Grund zur Verweigerung der nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlichen Zustimmung zur Vermietung (und zur Veräußerung) einer Eigentumswohnung." (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2020, Az.: V ZR 300/18; LG Karlsruhe, AG Radolfzell)
Eigentümerversammlungen online durchführen
02.02.2021
„anwalt.de“: „… Eine Zwangsteilnahme an Online-Versammlungen darf es aber auch nicht geben. Der Beschluss über die Online-Versammlung darf im Übrigen die näheren Modalitäten der Teilnahme (z.B. Ort und technische Ausgestaltung) regeln.“
Demnächst zu jeder Eigentümerversammlung über die richtige Taktik nachdenken
09.02.2021
„anwalt.de“: „Eigentümergemeinschaft – Kann ich verpflichtet werden, mich an den Kosten einer An- oder Umbaumaßnahme zu beteiligen?“
„…Um dem zu begegnen, sollte in Abstimmungen immer nach dem „Subtraktionsverfahren“ vorgegangen werden, also zunächst die Nein-Stimmen abfragen und dann erst die Ja-Stimmen, um es dem „Trittbrettfahrer“ schwer zu machen, bei Erreichen einer bestimmten Anzahl von Ja-Stimmen noch schnell das Lager zu wechseln…“
Der Änderung des Wohnungseigentumsrechts sei Dank. Als ob es nicht schon ausreichend andere Probleme mit dieser Gesetzgebung gegeben hätte. Jetzt ist bei den Versammlungen und insbesondere bei der Stimmenabgabe die richtige Taktik gefragt. Die Verwalter, nicht nur die, können nun noch zusätzliche Spielchen treiben. Es dürfte zweckmäßig sein, zumindest für Interessenten die mit dem Gedanken spielen sich eine Eigentumswohnung zu kaufen, sich diesen Schritt gründlich zu überlegen. Die Gestaltungsmöglichkeiten des Einzelnen sind durchaus marginal und meistens wird nicht das dabei heraus kommen was man gerne möchte. Die Möglichkeiten und Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers haben durch die neue Gesetzgebung keinen Stellenwert mehr. In der Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Kosten sozialisiert, die Vorteile privatisiert.
Verwalter wollen die totale Macht
10.03.2021
„vermieter-ratgeber.de“: „…Seit Ausbruch der Corona-Pandemie vor rund einem Jahr sind zahlreiche Eigentümerversammlungen ausgefallen. Die Ende März 2020 in Kraft getretene Notfallgesetzgebung* bietet lediglich Lösungen für Wirtschaftspläne und Verwalterbestellungen. Dringende Sanierungsmaßnahmen sowie der Ausbau der E-Mobilität stünden still, warnt der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland). Er fordert von der Bundesregierung: Reine Online-Eigentümerversammlungen sollten umgehend ermöglicht werden…“
„70 Jahre Wohnungseigentumsgesetz „My home is our castle““?
23.03.2021
„Richtig ist: Den Wohnungseigentümern gehören innerhalb „ihrer“ vier Wände allein nur der Luftraum, Tapete und Putz, der Bodenbelag, die Innentüren und nicht tragenden Innenwände.
Dazu kommen noch ein paar Details wie zum Beispiel die Badezimmerausstattung. Wesentliche Bestandteile wie Wohnungseingangstüren, tragende Decken und Wände sowie Fenster sind und bleiben Gemeinschaftseigentum. Wer etwas daran verändern - modernisieren, reparieren, austauschen - will, braucht die Genehmigung der Miteigentümer…“
Die Aufgaben der Hausverwaltung klar regeln
23.03.2021
„faz.net“: „Dennoch sollte sowohl in bestehenden als auch in neuen Verträgen geregelt sein, bei welchen Geschäften die Verwaltung künftig trotzdem einen Beschluss der Eigentümerversammlung braucht. Darüber hinaus könnten Eigentümergemeinschaften nun auch den Leistungskatalog beschränken. «Das ist für kleine WEGs interessant…“
„BGH sucht Lösung für klagende Wohnungseigentümer“
28.03.2021
„neckar-chronik.de“: „Für den Übergang gibt es keine Regelungen. Streng genommen gilt das neue Recht also ab sofort - und damit auch für bereits eingereichte Klagen. Die Frage ist, ob der Gesetzgeber wollte, dass damit viele Prozesse schlagartig enden, oder ob das ein Versehen war.“
„BGH sucht Lösung für klagende Wohnungseigentümer“ – „Seit 1. Dezember gilt das neue Wohnungseigentumsgesetz. Für Eigentümer, die noch Klagen laufen haben, hat das Konsequenzen: Ihre Prozesse könnten platzen - obwohl sie vielleicht sogar im Recht sind.“
„rtl.de“: „Karlsruhe (dpa) - Etliche laufende Gerichtsprozesse von Wohnungseigentümern drohen wegen einer neuen Rechtslage zu scheitern - aber der Bundesgerichtshof (BGH) arbeitet an einer Lösung. Die obersten Zivilrichter in Karlsruhe verhandelten am Freitag einen Musterfall aus Baden-Württemberg und deuteten einen möglichen Ausweg an. Das Urteil soll am 7. Mai verkündet werden. (Az. V ZR 299/19)“
Keine Behandlung des Nießbrauchers wie Wohnungseigentümer
01.04.2021
„WEG § 43 Nr. 1 u. 2 - Streitigkeiten mit Nießbrauchern oder sonstigen Fremdnutzern fallen nicht unter § 43 Nr. 1 u. 2 WEG.WEG § 14 Nr. 3 u. 4.
Die Regelungen des § 14 Nr. 3 u. 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.07.2015, Az.: V ZR 194/14; LG Düsseldorf, AG Mettmann)
WEG-Beschlussanfechtung durch Nießbraucher?
01.04.2021
„WEG § 46 Abs. 1 Satz 2a) - Dem Nießbraucher von Wohnungseigentum steht die Befugnis zur Anfechtung eines von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses nicht zu (Bestätigung von Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 -V ZR 194/14, NJW 2015, 2968 Rn. 8).
b) Erhebt ein Dritter (hier: Nießbraucher), der von dem Wohnungseigentümer hierzu ermächtigt worden ist, Beschlussanfechtungsklage, ist diese zwar zulässig, wenn die Voraussetzungen der Prozessstandschaft im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung objektiv vorliegen und vorgetragen sind. Begründet kann sie -vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe - aber nur sein, wenn die Ermächtigung zur Prozessführung bereits innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz2 Hs. 1 WEG objektiv vorliegt und offengelegt wird oder offensichtlich ist. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.11.2020, Az.: V ZR 71/20; LG Düsseldorf, AG Moers)
Haftung des Sondereigentümers bei Schaden an anderem Sondereigentum
02.04.2021
„BGB § 906 Abs. 2 Satz 2 analog, § 1004 Abs. 1 - Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein. ((Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.12.2020, Az.: V ZR 193/19; LG Gera, AG Nordhausen)
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung bei Allein- und Miteigentum
02.04.2021
„WEG § 25 Abs. 2 - Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.11.2020, Az.: V ZR 64/20; LG Frankfurt am Main, AG Bensheim)
Absenden der Ladung zur Eigentümerversammlung
02.04.2021
„Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass das Absenden der Ladung zur Eigentümerversammlung an die jeweils letzte bekannte Adresse für eine ordnungsgemäße Einberufung ausreicht.“
„WEG § 10 Abs. 2 Satz 2; BGB § 307 A - Die Regelungen über die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§307ff. BGB) sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar.
WEG § 8; BGB § 242 Cd - Von dem teilenden Eigentümer vorgegebene Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen einer Inhaltskontrolle im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht; diese Inhaltskontrolle richtet sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben gemäß §242 BGB aus.
WEG § 24 Abs. 4 - Enthält die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Eigentümerversammlung folgende Regelung:
-2- „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.“, so setzt die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung an die Wohnungseigentümer voraus; dies bezieht sich auf alle Wohnungseigentümer und nicht nur auf diejenigen, die einen Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben. Eine solche Regelung ist wirksam. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.11.2020, Az.: V ZR 196/19; LG Nürnberg-Fürth, AG Fürth)
„WEG-Gesetz bringt neues Muster für Verwaltervertrag“
04.04.2021
„wz.de“: „Der Vertrag soll laut WiE eine Alternative zu den Muster-Verträgen der Verwalterverbände sein, der die Interessen der Wohnungseigentümer vertraglich fixiert.“
Feindbild Vermieter
04.04.2021
„wiwo.de“: „Mietpreisbremse, Mietendeckel, Enteignung: Im Wahljahr wird der Vermieter zum politischen Feindbild – mit überraschenden Folgen.“
„Mit ihren Eingriffen auf dem Immobilienmarkt erreichen Grüne, Linke und Koalitionspolitiker das Gegenteil von dem, was sie wollten: Das Angebot wird knapper, die Preise steigen. Mit der richtigen Strategie können Vermieter den Eingriffen wenigstens ausweichen…“
Rechte und Pflichten des Hausverwalters
05.04.2021
„oberberg-aktuell.de“: „Zum 01.12.2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundlegend reformiert. Unter anderem wurden auch die Befugnisse und Aufgaben des Verwalters neu geregelt und seine Stellung deutlich gestärkt.“
Mögliche Fehler beim Wohnungskauf
14.04.2021
„lvz.de“: „Leipziger Experten erklären: Das sind fünf typische Fehler beim Wohnungskauf“ – „In Leipzig führt der Weg zur eigenen Immobilie meist zum Kauf einer Eigentumswohnung. Dabei gilt es, finanzielle, rechtliche und zwischenmenschliche Fehlgriffe zu vermeiden – drei Fachleute aus der Region erklären, wie es geht.“
Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig
18.04.2021
„haufe.de“: „Der Mietendeckel des Landes Berlin ist verfassungswidrig, weil der Bund diesbezüglich von seiner Gesetzgebungskompetenz abschließend Gebrauch gemacht hat. Die Mietdeckelung des Landes ist damit, so hat das Bundesverfassungsgericht nun entschieden, nichtig.“
Abberufung und Bestellung des Verwalters
18.04.2021
„Neuerungen im Wohnungseigentumsrecht - Teil II - Bestellung und Abberufung des Verwalters“:
„oberberg-aktuell.de“: „Wichtig zu wissen ist, dass das neue Recht auch für vor dem 01.12.2020 bestellte Verwalter gilt. Regelungen in Verwalterverträgen, wonach der Verwalter nur aus wichtigem Grund abberufen werden kann, sind nach § 47 WEG nicht mehr anwendbar. Der Verwalter kann seine Abberufung nun auch nicht mehr anfechten oder gegen die Ungültigerklärung der Bestellung Rechtsmittel einlegen.“
Bauliche Veränderungen
22.04.2021
„anwalt.de“: „(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.“
„Eigentumsrecht: WEG muss Reparatur von Fenstern zustimmen“
23.04.2021
„Sueddeutsche.de“: „Wohnungseigentümer dürfen ihre Fenster nicht im Alleingang reparieren. Denn über Sanierungen oder gar einen Austausch muss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entscheiden. Darauf macht der Verband Wohnen im Eigentum aufmerksam. Der Grund ist relativ naheliegend: Die Außenfenster einer Wohnung sind laut Gesetz zwingend Gemeinschaftseigentum.“
„haufe.de“: „Die Grenze zum Nachbargrundstück ignoriert - Überbau und Konsequenzen“
BGH schließt Gesetzeslücke für klagende Wohnungseigentümer
07.05.2021
„sueddeutsche.de“: „Einzelne Wohnungseigentümer können trotz einer Gesetzesreform Prozesse fortführen, auch wenn sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft sind. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag in Karlsruhe entschieden und damit eine wichtige Rechtsfrage für viele Betroffene geklärt.“
„Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle
Auswirkungen von § 9a Abs. 2 WEG auf die Prozessführungsbefugnis
eines Wohnungseigentümers für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 anhängigen Verfahren
Urteil vom 7. Mai 2021 – V ZR 299/19
Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem
gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fortbesteht, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung
des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs (z.B. Verwalter) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird.
Sachverhalt
Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Baden-Württemberg. Das eine Grundstück steht im Eigentum des Klägers und einer weiteren Person, die zusammen eine
Wohnungseigentümergemeinschaft bilden. Ihr Grundstück grenzt in dem Bereich des Gartens, an welchem dem weiteren Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, unmittelbar an das Grundstück der
Beklagten an. 2011 pflanzten die Beklagten auf ihrem Grundstück entlang dieser Grenze vier Zypressen mit einem Grenzabstand von unter vier Metern. Der Kläger verlangt deren Beseitigung, hilfsweise
den Rückschnitt auf eine Höhe von maximal 3,5 Metern.
Das Amtsgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten im November 2019 zurückgewiesen. Mit der Revision möchten die Beklagten die Abweisung der
Klage erreichen.
Rechtliche Problemstellung
Der Fall hatte die Frage aufgeworfen, ob der ursprünglich allein prozessführungsbefugte Kläger mit dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes am 1. Dezember 2020 seine
Prozessführungsbefugnis verloren hat und die Klage aus diesem Grund als unzulässig abzuweisen wäre. Mit dem Verlangen nach Beseitigung der auf dem Nachbargrundstück angepflanzten Zypressen macht der
Kläger Ansprüche aus dem gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer geltend. Zu einer selbständigen gerichtlichen Geltendmachung solcher Ansprüche war er nach dem bisher geltenden Recht
befugt, wenn – wie hier – die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung nicht an sich gezogen hatte. Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden § 9a Abs. 2 WEG liegt die Ausübungsbefugnis für die
sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte dagegen allein bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nach dem neuen Recht nicht zur selbständigen
gerichtlichen Geltendmachung solcher Ansprüche befugt.
Der Senat hatte zu entscheiden, welche Auswirkungen § 9a Abs. 2 WEG auf eine vor dem 1. Dezember 2020 erhobene Klage hat, insbesondere ob der Kläger mit Inkrafttreten dieser Vorschrift die
ursprünglich bestehende Prozessführungsbefugnis verloren hat. Für diese Situation sieht das Wohnungseigentumsgesetz keine speziellen Überleitungsregelungen vor.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis des Wohnungseigentümers über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des
§ 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs (z.B. Verwalter) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird.
Die Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 5 WEG enthält insoweit eine planwidrige Regelungslücke. Ein - zur Unzulässigkeit der Klage führender - Wegfall der Prozessführungsbefugnis des
Wohnungseigentümers während des laufenden gerichtlichen Verfahrens hätte zur Folge, dass das Verfahren, selbst wenn es - wie im vorliegenden Fall - schon seit Jahren anhängig und über mehrere
Instanzen geführt worden war, für beide Parteien gänzlich nutzlos gewesen wäre und im Ergebnis nur erheblichen Aufwand und Kosten verursacht hätte. Gegen die Annahme, dass dies dem Plan des
Gesetzgebers entspricht und er dies bewusst hinnehmen wollte, spricht, dass die Gesetzesbegründung hierzu keine Erläuterung enthält, was bei einem Eingriff dieses Ausmaßes und der Vielzahl der
betroffenen Verfahren zu erwarten wäre. Dies gilt umso mehr, als § 9a Abs. 2 WEG für Verfahren, in denen ein Wohnungseigentümer vor Inkrafttreten der Vorschrift Klage erhoben hat und das Verfahren
noch nicht abgeschlossen ist, bei einem Wegfall der Prozessführungsbefugnis eine so genannte unechte Rückwirkung entfalten würde. Hätte der Gesetzgeber der Regelung für bereits anhängige Verfahren
eine solche Wirkung beimessen wollen, hätte es nahegelegen, dass er die Gründe hierfür anhand des gesetzgeberischen Ziels erläutert und darstellt, warum dem Vertrauen des Wohnungseigentümers auf den
Fortbestand seiner Prozessführungsbefugnis ein geringeres Gewicht zukommt.
Die Regelungslücke hätte der Gesetzgeber, hätte er sie erkannt, nach seinem Plan mit einer Regelung geschlossen, die sich an der Vorschrift des § 48 Abs. 5 WEG orientiert, zugleich aber auch den
Rechtsgedanken des § 9a Abs. 2 WEG einbezieht, der die Durchsetzung der dort genannten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuordnet.
Der Übergangsregelung in § 48 Abs. 5 WEG liegt die Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde, dass Änderungen des Verfahrensrechts bereits anhängige Verfahren unberührt lassen. Im Hinblick auf den (auch)
verfahrensrechtlichen Charakter von § 9a Abs. 2 WEG ist daher anzunehmen, dass es dem Plan des Gesetzgebers entspricht, die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers in einem bei Gericht
bereits anhängigen Verfahren nicht schon durch das bloße Inkrafttreten der Neuregelung entfallen zu lassen. Er hätte aber zugleich auch den Rechten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechnung
getragen, der er in § 9a Abs. 2 WEG die alleinige Ausübungsbefugnis für die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte zugewiesen hat. Dementsprechend hätte er das Recht der
Gemeinschaft, über die Fortführung des Verfahrens eigenverantwortlich zu entscheiden, unangetastet gelassen. Daraus folgt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das bereits anhängige Verfahren
selber als Partei übernehmen oder aber dem Wohnungseigentümer die Fortführung des Verfahrens untersagen kann, etwa weil sie den Konflikt auf andere Weise als durch einen gerichtlichen Rechtsstreit
beilegen will.
Solange dem Gericht ein entgegenstehender Wille der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber nicht zur Kenntnis gebracht wird, besteht für ein bereits vor dem 1. Dezember 2020 anhängiges Verfahren
die Prozessführungsbefugnis des Wohnungseigentümers fort. Dies rechtfertigt sich aus der Überlegung, dass die Geltendmachung und Durchsetzung von sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden
Rechten, insbesondere die Verfolgung von Ansprüchen wegen einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums typischerweise im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegt.
Danach ist die Revision der Beklagten nicht erfolgreich. Der Kläger ist weiterhin prozessführungsbefugt, da ein entgegenstehender Wille der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht belegt ist. Das
Berufungsgericht hat auch zu Recht einen Anspruch des Klägers gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 4 NRG BW auf Beseitigung der Zypressen bejaht.
Vorinstanzen:
AG Mannheim - Urteil vom 7. März 2019 – 3 C 4402/17
LG Mannheim - Urteil vom 22. November 2019 – 1 S 36/19
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
§ 9a WEG Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
(2) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung
erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.
§ 48 WEG Übergangsvorschriften
(5) Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.
Karlsruhe, den 7. Mai 2021
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501“
„Nach dem Mietendeckel ist vor der Regulierung“
10.05.2021
„Nach dem Mietendeckel ist vor der Regulierung: Umstrittenes deutsches Gesetz soll Mieter vor Verdrängung schützen“
„nzz.ch“: „Der Bundestag hat ein Gesetz verabschiedet, das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert. Das Vorhaben stösst auf heftige Kritik – aus gegensätzlichen Gründen.“
„Ein Anspruch auf Genehmigung einer Umwandlung durch die örtlichen Behörden besteht in solchen Gebieten nur in Ausnahmefällen, etwa beim Verkauf an Familienmitglieder zur Eigennutzung oder wenn zwei Drittel der Wohnungen von bisherigen Mietern gekauft werden. De facto laufe dies auf ein Umwandlungsverbot hinaus, meinen Experten.“
„Ein zweiter umstrittener Punkt ist die befristete Erweiterung der Vorkaufsrechte von Kommunen für Gebäude und Grundstücke. So erhalten Gemeinden in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ein neues Vorkaufsrecht für unbebaute und brachliegende Grundstücke. Dieses Recht sollen sie zum «Verkehrswert» ausüben können, den eine Expertenkommission festlegt.“
„Verwaltervertrag ist nicht Verwaltervertrag“
13.05.2021
„neues-deutschland.de“: „Zehn wichtige Punkte, in denen sich der WiE-Muster-Verwaltervertrag von anderen konkret unterscheidet…“
Abrechnung und Wirtschaftsplan
16.05.2021
„oberg-aktuell.de“: „Künftig muss die Abrechnung die Kontostände und deren Entwicklung nicht mehr aufführen. Sie sind jetzt Teil des Vermögensberichtes, § 28 Abs. 4 WEG, auf den jeder Eigentümer einen Anspruch hat und der jedes Jahr nach Abschluss des Kalenderjahres den Eigentümern durch die Verwaltung zur Verfügung zu stellen ist. In dem Vermögensbericht sind die wesentlichen Vermögensbestände der Gemeinschaft darzustellen, insbesondere die Rücklagen und alle Forderungen und Verbindlichkeiten.“
Elektronische Kommunikation in der Wohnungseigentümerversammlung
04.06.2021
„anwalt.de“: „Die Teilnahme im Wege der elektronischen Kommunikation in der Wohnungseigentümerversammlung.“
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