Wohnungseigentumsrecht II (ab 2021)

 

 

 

 

Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte

 

Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken

 

Einheitliche Jahresrechnung bei Mehrhausanlage

 

 

Einzelnes WEG-Mitglied kann keine Schadenersatzansprüche stellen

 

Rechtsnachfolge Verwalter

 

Dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ist rechtswidrig

 

 

„Nicht Mieten sind zu hoch, sondern die Ansprüche“

 

 

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Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter

„Enteignungs-Volksentscheid“

„Wie erkennt man einen seriösen Hausverwalter?“

 

„Grenzbebauung: So nah dürfen Sie Ihren Nachbarn kommen“

„Der Verwaltungsbeirat nach der WEG-Reform“

Kostentragung bei einer baulichen Veränderung

 

Nebenkostenabrechnung-Verjährung

Umwandlung seines Einzelunternehmens durch den Verwalter

„Wohnungseigentum: Kein An-sich-Ziehen mehr notwendig auch in Altverfahren!“

 

„Wohnen in umgebauter Teileigentumseinheit kann laut BGH zulässig sein“

„Erweiterter Entscheidungsspielraum des Verwalters durch WEG-Beschluss“

„Die Richtigen verklagen“

 

Berliner Enteignungsphantasien

„Nicht Mieten sind zu hoch, sondern die Ansprüche“

 

Für Pflichtverletzungen der Verwaltung haftet die Eigentümergemeinschaft

Verlängerung der Covid-19-Sonderregeln bis 30. August 2022

Neues WEG-Gesetz regelt die Verkehrssicherungspflicht

 

„Votum per Video“

Dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ist rechtswidrig

Rechtsnachfolge Verwalter

 

Einzelnes WEG-Mitglied kann keine Schadenersatzansprüche stellen

Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken

Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte

 

 

 

 

 

Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter

23.06.2021

 

„Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetzes (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV)“:

 

Verordnungsentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz

 

 

„Enteignungs-Volksentscheid“

06.07.2021

 

„nzz.ch“: „Enteignungs-Volksentscheid: Berlin setzt zum nächsten Experiment in der Wohnungspolitik an“ – „Das Berliner Volksbegehren zur Enteignung grosser Wohnungsunternehmen ist zustande gekommen, im Herbst wird abgestimmt. Kritiker befürchten ein «neues sozialistisches Prestigeprojekt», das viel koste, aber keine einzige neue Wohnung schaffe.“

 

 

„myhomebook.de“: „Wie erkennt man einen seriösen Hausverwalter?“

 

 

„anwalt.de“: Grenzbebauung: So nah dürfen Sie Ihren Nachbarn kommen“

 

 

„anwalt.de“: „Der Verwaltungsbeirat nach der WEG-Reform“

 

 

Kostentragung bei einer baulichen Veränderung

11.08.2021

 

„raspatz.com“: „Wer hat die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen?“

 

 

„immobilienrecht-essen.de“: „Bauliche Veränderungen bei Eigentumswohnungen nach neuem WEG-Recht“

 

 

20.08.2021

„anwalt.de“: Nebenkostenabrechnung-Verjährung: Das müssen Mieter und Vermieter beachten“

 

 

Umwandlung seines Einzelunternehmens durch den Verwalter

31.08.2021

 

„haufe.de“: „Wandelt ein in einer WEG bestellter Verwalter sein Einzelunternehmen in eine GmbH um, gehen Verwalterbestellung und -vertrag in der Regel auf die GmbH über.“

 

 

„Wohnungseigentum: Kein An-sich-Ziehen mehr notwendig auch in Altverfahren!“

02.09.2021

 

„anwalt.de“: „Kein An-sich-Ziehen mehr notwendig in Altverfahren“

 

 

„WEG § 9a Abs. 2, § 14 Abs. 1 Nr. 1, § 48 Abs. 5
Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer vor dem 1. Dezember 2020 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung (hier: Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken), kommt es nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 für die Prozessführungsbefugnis des Verbandes nicht mehr darauf an, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag. Dies ist auch im Revisionsverfahren zu berücksichtigen.“


„WEG § 1 Abs. 1 und 3, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 Satz 1
Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt).“

„WEG § 1 Abs. 1 und 3, § 14 Abs. 1 Nr. 1
Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist bei typisierender
Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude (mit getrennter Kostenregelung) gelegen ist und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 9).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2021, Az.: V ZR 284/19; LG Stuttgart, AG Heilbronn)

 

 

„Wohnen in umgebauter Teileigentumseinheit kann laut BGH zulässig sein“

03.09.2021

 

„haufe.de“: „Das Wohnen in einer Teileigentumseinheit kann jedenfalls dann zulässig ein, wenn die Einheit räumlich abgrenzbar ist, keine einschränkende Zweckbestimmung hat und alle übrigen Einheiten in der Anlage dem Wohnen dienen.“

 

 

„WEG § 9a Abs. 2, § 14 Abs. 1 Nr. 1, § 48 Abs. 5 - Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer vor dem 1. Dezember 2020 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung (hier: Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken), kommt es nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 für die Prozessführungsbefugnis des Verbandes nicht mehr darauf an, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag. Dies ist auch im Revisions-
verfahren zu berücksichtigen.“


„WEG § 1 Abs. 1 und 3, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 Satz 1 - Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt).“
 

„WEG § 1 Abs. 1 und 3, § 14 Abs. 1 Nr. 1 - Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist bei typisierender Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude (mit getrennter Kostenregelung) gelegen ist und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 9). (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2021, Az.: V ZR 284/19; LG Stuttgart, AG Heilbronn)

 

 

„Erweiterter Entscheidungsspielraum des Verwalters durch WEG-Beschluss“

19.09.2021

 

„beck.de“: „Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen - so der BGH - durch Be­schluss dem Ver­wal­ter über seine ge­setz­li­chen Be­fug­nis­se hin­aus­ge­hen­de Entscheidungskompeten­zen für Maß­nah­men der In­stand­hal­tung und In­stand­set­zung sowie für die Ein­schal­tung von Son­der­fach­leu­ten über­tra­gen, wenn die Kompetenzver­la­ge­rung für den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu einem nur begrenz­ten und über­schau­ba­ren fi­nan­zi­el­len Ri­si­ko führt.“

 

 

„Die Richtigen verklagen“

19.09.2021

 

„openpr.de“: „WiE rät deshalb: Wohnungseigentümer müssen genau darauf achten, den bzw. die Richtigen zu verklagen bzw. gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Wollen Eigentümer also eine Eigentümerversammlung verhindern, müssen sie gegen die WEG vorgehen. Auch umgekehrt, wenn sie eine Eigentümerversammlung nicht mehr ohne Gericht durchsetzen können. Dies gilt auch für Beschlüsse: Sind Eigentümer mit einem Beschluss ihrer WEG nicht einverstanden und wollen klagen, müssen sie die WEG verklagen. Dies betrifft auch Unstimmigkeiten bei der Aufstellung des Wirtschaftsplans, der Erstellung der Jahresabrechnung oder beim Einhalten der Hausordnung.“

 

 

Berliner Enteignungsphantasien

28.09.2021

 

„md.de“: „Enteignungsvolksentscheid in Berlin“

 

„sueddeutsche.de“: „Berlin stimmt für Enteignung

 

 

Für Pflichtverletzungen der Verwaltung haftet die Eigentümergemeinschaft

29.09.2021

 

„merkur.de“: „…Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Verkehrssicherungspflicht nämlich nicht mehr auf ihre Verwaltung abwälzen. Denn nach der neuen Gesetzeslage fungiert der Verwalter nur noch als ausführendes Organ, das die Pflichten der WEG erfüllt. Für Pflichtverletzungen der Verwaltung haftet die Eigentümergemeinschaft…“

 

 

Verlängerung der Covid-19-Sonderregeln bis 30. August 2022

30.09.2021

 

„vermieter-ratgeber.de“: „…Sonderregelungsfrist sollte nicht ausgereizt werden

Das am 27. März 2020 beschlossene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht regelt in Artikel 2, § 6, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes in Kraft und der bestellte Verwalter im Sinne des WEG bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Durch den jüngsten Beschluss des Bundestages wurde die Geltungsdauer dieser Sonderregeln bis zum 31. August 2022 verlängert…“

 
 

Neues WEG-Gesetz regelt die Verkehrssicherungspflicht

01.10.2021

 

„myhomebook.de“: „Die Verkehrssicherungspflicht für Gefahren, die von Gebäuden oder Grund und Boden ausgehen, liegt bei den Eigentümern“, heißt es seitens des Eigentümer-Verbands. Laut dem neuen Wohnungseigentumsgesetz liegt die Erfüllung dieser Pflicht bei der rechtsfähigen WEG. „Sie muss dafür sorgen, dass kein Besucher, Bewohner oder Passant auf dem Grundstück oder im Gebäude zu Schaden kommt“, informiert der Verband.“

 

„Dabei spielt auch die WEG-Reform eine wichtige Rolle. Denn nunmehr können die Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht nicht mehr auf die Verwaltung abwälzen. Nach dem neuen Gesetz ist der Verwalter lediglich gesetzlicher Vertreter der WEG. Er erfüllt als ausführendes Organ die Pflichten der WEG, aber letztlich haftet die WEG bei Pflichtverletzungen. Verletzt sich jemand auf dem Grundstück, richtet sich der Schadensersatzanspruch nicht mehr gegen die Verwaltung, sondern nur noch gegen die Eigentümergemeinschaft.“

 

 

„Votum per Video“

11.10.2021

 

„Sueddeutsche.de“: „Die grundsätzliche Möglichkeit für alle Eigner, in Präsenz teilzunehmen, muss aber laut WEG bestehen bleiben. Das heißt: Der Verwalter hat die Pflicht, einen Raum zu buchen. Die Versammlung rein digital abzuhalten, betrachtet …, Vorsitzender von Haus & Grund München, sogar als "rechtswidrig", da man in dem Fall einen Teil der Eigner von der Abstimmung ausschließe. Denn es gebe zahlreiche ältere Mitglieder von Eigentümergemeinschaften, die keinen Internet-Anschluss besäßen und "noch nie ein iPhone in der Hand gehabt haben".“

 

 

BGH-Pressemitteilungen: Dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ist rechtswidrig

17.10.2021

 

Ausgabejahr 2021 - Erscheinungsdatum 15.10.2021 - Nr. 186/2021

 

„Urteil vom 15. Oktober 2021 - V ZR 225/20

 

Gegenstand der heute verkündeten Entscheidung des für das Wohnungseigentums-recht zuständigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob Wohnungseigentümer die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit einem Mehrheitsbeschluss aus Gründen der Verkehrssicherheit dauerhaft verbieten können, wenn auch das Sondereigentum infolge des Verbots nicht mehr genutzt werden kann.

 

Sachverhalt:

Das Verfahren betrifft ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes, über 40 Jahre altes und stark sanierungsbedürftiges Parkhaus. Drei der insgesamt elf Ebenen des Parkhauses stehen als eigene Teileigentumseinheit im Sondereigentum der Klägerin. Sie vermietet ihre Einheit an ein benachbartes Hotel. Die übrigen Ebenen mit den Einheiten der Beklagten sind seit Jahren außer Betrieb. Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die Ebenen, die zu der Einheit der Klägerin gehören, nicht mehr genutzt werden dürfen. Vor dem Hintergrund, dass die Gemeinschaft eine Sanierung bereits zu einem früheren Zeitpunkt abgelehnt hatte, wurde der Klägerin gestattet, die brandschutztechnischen Mängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen; erst nach Vorlage entsprechender Nachweise sollte sie die Nutzung wieder aufnehmen dürfen.“

 

 

Eigentümer müssen Schrottimmobilien sanieren

 17.10.2021

 

„tagesschau.de“: „Stand: 15.10.2021 11:08 Uhr - Was tun, wenn die Sanierung einer völlig heruntergekommenen Immobilie unverhältnismäßig teuer würde? Laut Urteil des Bundesgerichtshofes müssen auch vernachlässigte marode Gebäude saniert werden.

 

 

„Nicht Mieten sind zu hoch, sondern die Ansprüche“

17.10.2021

 

„krone.at“: „…Aber soll das wirklich die Zukunft sein in Wien?


Das Problem ist auch, dass viele in der Fabelwelt leben. Ich möchte eine neue zentral gelegene Wohnung und am liebsten fast nichts dafür bezahlen.

 

Sie meinen also, es gibt genügend günstigen Wohnraum, aber die Ansprüche der Menschen sind zu hoch?


Ja, genau. Das meine ich…“

 

 

Rechtsnachfolge Verwalter

17.10.2021

 

„WEG § 26 Abs. 1; BGB § 673 Satz 1; UmwG § 20 Abs. 1 Nr. 2 - Bei der Ausgliederung eines zum Verwalter bestellten einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft gehen die Organstellung
und der Verwaltervertrag in aller Regel im Wege der Rechtsnachfolge auf den
übernehmenden Rechtsträger über; allein der Umstand, dass eine natürliche

Person zum Verwalter bestellt wurde, gibt dem Verwalteramt und -vertrag nicht

ein höchstpersönliches Gepräge (Fortführung von Senat, Urteil vom 21. Februar
2014 - V ZR 164/13, BGHZ 200, 221).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 02.07.2021, Az.: V ZR 201/20; LG Berlin, AG Schöneberg)

 

 

Einzelnes WEG-Mitglied kann keine Schadenersatzansprüche stellen

17.10.2021

 

„beck.de“: „Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann sich auch nach der WEG-Re­form 2020 wei­ter­hin selbst gegen Stö­run­gen des Son­der­ei­gen­tums weh­ren, auch wenn zu­gleich das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum davon be­trof­fen ist. Dies be­zieht sich laut Bun­des­ge­richts­hof aber nur auf Un­ter­las­sungs- und Be­sei­ti­gungs­an­sprü­che. Einen Scha­den­er­satz­an­spruch könne nur die Ge­mein­schaft der Ei­gen­tü­mer ver­lan­gen. BGH, Urteil vom 11.06.2021 - V ZR 41/19“

 

„WEG § 9a Abs. 2, § 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3; BGB § 1004

a) Nach der zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1
WEG, die auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums gerichtet sind, weiterhin auch dann selbst geltend machen,
wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist; die alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 2 WEG bezieht sich auf die Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums.

b) Das Recht des Wohnungseigentümers, Störungen abzuwehren, die sowohl den räumlichen Bereich seines Sondereigentums als auch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen, beschränkt sich auf Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche; nur unter den Voraussetzungen von § 14 Abs. 3 WEG kann ein einzelner Wohnungseigentümer Ausgleich in Geld verlangen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.06.2021, Az.: V ZR 41/19, LG Hamburg, AG Hamburg-Blankenese)

 

 

Einheitliche Jahresrechnung bei Mehrhausanlage

18.10.2021

 

„WEG § 28 Abs. 3 aF

 
a) Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.


b) Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.


c) Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche,
eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und

zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.

(Teilweise Aufgabe von Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 231/11, NZM 2012, 766). (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2021, Az.:  V ZR 163/20; LG Hamburg, AG Hamburg)

 

 

Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken

18.10.2021

 

„WEG § 9a Abs. 2, § 14 Abs. 1 Nr. 1, § 48 Abs. 5


Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer vor dem 1. Dezember 2020 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung (hier: Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken), kommt es nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 für die Prozessführungsbefugnis des Verbandes nicht mehr darauf an, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag. Dies ist auch im Revisionsverfahren zu berücksichtigen.“


„WEG § 1 Abs. 1 und 3, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 Satz 1


Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt).“

„EG § 1 Abs. 1 und 3, § 14 Abs. 1 Nr. 1


Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist bei typisierender
Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit in einem separaten
Gebäude (mit getrennter Kostenregelung) gelegen ist und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227
Rn. 9). (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2021, Az.: V ZR 284/19; LG Stuttgart, AG Heilbronn)

 

 

Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte

18.10.2021


Ein mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängender Grund im
Sinne von § 50 WEG aF, der eine Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte rechtfertigt, liegt nicht deshalb vor, weil ein einzelner Wohnungseigentümer über die Mehrheit der Stimmen verfügt und den angefochtenen Beschluss gegen die Stimmen aller übrigen Wohnungseigentümer herbeigeführt hat. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 01.07.2021, Az.: V ZB 55/20; LG München I, AG Augsburg).

 

 

 

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