Wohnungseigentumsrecht II (ab 2021)

 

 

 

 

„Zertifizierter Verwalter“ erst ab Dezember 2023

 

„Verteilung des im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts auf die Wohnungseigentümer“

 

Argumente gegen reine Online-Eigentümerversammlung

 

 

 

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Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter

„Enteignungs-Volksentscheid“

„Wie erkennt man einen seriösen Hausverwalter?“

 

„Grenzbebauung: So nah dürfen Sie Ihren Nachbarn kommen“

„Der Verwaltungsbeirat nach der WEG-Reform“

Kostentragung bei einer baulichen Veränderung

 

Nebenkostenabrechnung-Verjährung

Umwandlung seines Einzelunternehmens durch den Verwalter

„Wohnungseigentum: Kein An-sich-Ziehen mehr notwendig auch in Altverfahren!“

 

„Wohnen in umgebauter Teileigentumseinheit kann laut BGH zulässig sein“

„Erweiterter Entscheidungsspielraum des Verwalters durch WEG-Beschluss“

„Die Richtigen verklagen“

 

Berliner Enteignungsphantasien

„Nicht Mieten sind zu hoch, sondern die Ansprüche“

 

Für Pflichtverletzungen der Verwaltung haftet die Eigentümergemeinschaft

Verlängerung der Covid-19-Sonderregeln bis 30. August 2022

Neues WEG-Gesetz regelt die Verkehrssicherungspflicht

 

„Votum per Video“

Dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ist rechtswidrig

Rechtsnachfolge Verwalter

 

Einzelnes WEG-Mitglied kann keine Schadenersatzansprüche stellen

Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken

Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte

 

Lohnt sich das Vermieten noch?

„Einbruchschutz: Eigentümer brauchen Erlaubnis“

Neues WEG und Anwendung auf Altregelungen

 

Hochgeschwindigkeits-Internetanschluss

Wie Wohnungseigentümer ohne Versammlung Beschlüsse fassen

Bindung des Mieters an einen vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss verstößt nach geltender Rechtslage nicht gegen das Telekommunikationsgesetz

 

"Entzug des Eigentums: Zahlungsrückstand alleine reicht nicht“

Verwalter-Zertifizierung wurde im Bundesrat weiter verwässert“

„Abstimmung mit Stimmbotschaften“

 

Änderung im Wohnungseigentumsgesetz geplant

Argumente gegen reine Online-Eigentümerversammlung

Verschiebung Starttermin „Zertifizierter Verwalter“

 

„Verteilung des im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts auf die Wohnungseigentümer“

„Zertifizierter Verwalter“ erst ab Dezember 2023

 

 

 

 

 

Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter

23.06.2021

 

„Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetzes (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV)“:

 

Verordnungsentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz

 

 

„Enteignungs-Volksentscheid“

06.07.2021

 

„nzz.ch“: „Enteignungs-Volksentscheid: Berlin setzt zum nächsten Experiment in der Wohnungspolitik an“ – „Das Berliner Volksbegehren zur Enteignung grosser Wohnungsunternehmen ist zustande gekommen, im Herbst wird abgestimmt. Kritiker befürchten ein «neues sozialistisches Prestigeprojekt», das viel koste, aber keine einzige neue Wohnung schaffe.“

 

 

„myhomebook.de“: „Wie erkennt man einen seriösen Hausverwalter?“

 

 

„anwalt.de“: Grenzbebauung: So nah dürfen Sie Ihren Nachbarn kommen“

 

 

„anwalt.de“: „Der Verwaltungsbeirat nach der WEG-Reform“

 

 

Kostentragung bei einer baulichen Veränderung

11.08.2021

 

„raspatz.com“: „Wer hat die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen?“

 

 

„immobilienrecht-essen.de“: „Bauliche Veränderungen bei Eigentumswohnungen nach neuem WEG-Recht“

 

 

20.08.2021

„anwalt.de“: Nebenkostenabrechnung-Verjährung: Das müssen Mieter und Vermieter beachten“

 

 

Umwandlung seines Einzelunternehmens durch den Verwalter

31.08.2021

 

„haufe.de“: „Wandelt ein in einer WEG bestellter Verwalter sein Einzelunternehmen in eine GmbH um, gehen Verwalterbestellung und -vertrag in der Regel auf die GmbH über.“

 

 

„Wohnungseigentum: Kein An-sich-Ziehen mehr notwendig auch in Altverfahren!“

02.09.2021

 

„anwalt.de“: „Kein An-sich-Ziehen mehr notwendig in Altverfahren“

 

 

„WEG § 9a Abs. 2, § 14 Abs. 1 Nr. 1, § 48 Abs. 5
Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer vor dem 1. Dezember 2020 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung (hier: Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken), kommt es nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 für die Prozessführungsbefugnis des Verbandes nicht mehr darauf an, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag. Dies ist auch im Revisionsverfahren zu berücksichtigen.“


„WEG § 1 Abs. 1 und 3, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 Satz 1
Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt).“

„WEG § 1 Abs. 1 und 3, § 14 Abs. 1 Nr. 1
Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist bei typisierender
Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude (mit getrennter Kostenregelung) gelegen ist und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 9).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2021, Az.: V ZR 284/19; LG Stuttgart, AG Heilbronn)

 

 

„Wohnen in umgebauter Teileigentumseinheit kann laut BGH zulässig sein“

03.09.2021

 

„haufe.de“: „Das Wohnen in einer Teileigentumseinheit kann jedenfalls dann zulässig ein, wenn die Einheit räumlich abgrenzbar ist, keine einschränkende Zweckbestimmung hat und alle übrigen Einheiten in der Anlage dem Wohnen dienen.“

 

 

„WEG § 9a Abs. 2, § 14 Abs. 1 Nr. 1, § 48 Abs. 5 - Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer vor dem 1. Dezember 2020 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung (hier: Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken), kommt es nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 für die Prozessführungsbefugnis des Verbandes nicht mehr darauf an, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag. Dies ist auch im Revisions-
verfahren zu berücksichtigen.“


„WEG § 1 Abs. 1 und 3, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 Satz 1 - Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt).“
 

„WEG § 1 Abs. 1 und 3, § 14 Abs. 1 Nr. 1 - Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist bei typisierender Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude (mit getrennter Kostenregelung) gelegen ist und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 9). (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2021, Az.: V ZR 284/19; LG Stuttgart, AG Heilbronn)

 

 

„Erweiterter Entscheidungsspielraum des Verwalters durch WEG-Beschluss“

19.09.2021

 

„beck.de“: „Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen - so der BGH - durch Be­schluss dem Ver­wal­ter über seine ge­setz­li­chen Be­fug­nis­se hin­aus­ge­hen­de Entscheidungskompeten­zen für Maß­nah­men der In­stand­hal­tung und In­stand­set­zung sowie für die Ein­schal­tung von Son­der­fach­leu­ten über­tra­gen, wenn die Kompetenzver­la­ge­rung für den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu einem nur begrenz­ten und über­schau­ba­ren fi­nan­zi­el­len Ri­si­ko führt.“

 

 

„Die Richtigen verklagen“

19.09.2021

 

„openpr.de“: „WiE rät deshalb: Wohnungseigentümer müssen genau darauf achten, den bzw. die Richtigen zu verklagen bzw. gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Wollen Eigentümer also eine Eigentümerversammlung verhindern, müssen sie gegen die WEG vorgehen. Auch umgekehrt, wenn sie eine Eigentümerversammlung nicht mehr ohne Gericht durchsetzen können. Dies gilt auch für Beschlüsse: Sind Eigentümer mit einem Beschluss ihrer WEG nicht einverstanden und wollen klagen, müssen sie die WEG verklagen. Dies betrifft auch Unstimmigkeiten bei der Aufstellung des Wirtschaftsplans, der Erstellung der Jahresabrechnung oder beim Einhalten der Hausordnung.“

 

 

Berliner Enteignungsphantasien

28.09.2021

 

„md.de“: „Enteignungsvolksentscheid in Berlin“

 

„sueddeutsche.de“: „Berlin stimmt für Enteignung

 

 

Für Pflichtverletzungen der Verwaltung haftet die Eigentümergemeinschaft

29.09.2021

 

„merkur.de“: „…Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Verkehrssicherungspflicht nämlich nicht mehr auf ihre Verwaltung abwälzen. Denn nach der neuen Gesetzeslage fungiert der Verwalter nur noch als ausführendes Organ, das die Pflichten der WEG erfüllt. Für Pflichtverletzungen der Verwaltung haftet die Eigentümergemeinschaft…“

 

 

Verlängerung der Covid-19-Sonderregeln bis 30. August 2022

30.09.2021

 

„vermieter-ratgeber.de“: „…Sonderregelungsfrist sollte nicht ausgereizt werden

Das am 27. März 2020 beschlossene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht regelt in Artikel 2, § 6, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes in Kraft und der bestellte Verwalter im Sinne des WEG bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Durch den jüngsten Beschluss des Bundestages wurde die Geltungsdauer dieser Sonderregeln bis zum 31. August 2022 verlängert…“

 
 

Neues WEG-Gesetz regelt die Verkehrssicherungspflicht

01.10.2021

 

„myhomebook.de“: „Die Verkehrssicherungspflicht für Gefahren, die von Gebäuden oder Grund und Boden ausgehen, liegt bei den Eigentümern“, heißt es seitens des Eigentümer-Verbands. Laut dem neuen Wohnungseigentumsgesetz liegt die Erfüllung dieser Pflicht bei der rechtsfähigen WEG. „Sie muss dafür sorgen, dass kein Besucher, Bewohner oder Passant auf dem Grundstück oder im Gebäude zu Schaden kommt“, informiert der Verband.“

 

„Dabei spielt auch die WEG-Reform eine wichtige Rolle. Denn nunmehr können die Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht nicht mehr auf die Verwaltung abwälzen. Nach dem neuen Gesetz ist der Verwalter lediglich gesetzlicher Vertreter der WEG. Er erfüllt als ausführendes Organ die Pflichten der WEG, aber letztlich haftet die WEG bei Pflichtverletzungen. Verletzt sich jemand auf dem Grundstück, richtet sich der Schadensersatzanspruch nicht mehr gegen die Verwaltung, sondern nur noch gegen die Eigentümergemeinschaft.“

 

 

„Votum per Video“

11.10.2021

 

„Sueddeutsche.de“: „Die grundsätzliche Möglichkeit für alle Eigner, in Präsenz teilzunehmen, muss aber laut WEG bestehen bleiben. Das heißt: Der Verwalter hat die Pflicht, einen Raum zu buchen. Die Versammlung rein digital abzuhalten, betrachtet …, Vorsitzender von Haus & Grund München, sogar als "rechtswidrig", da man in dem Fall einen Teil der Eigner von der Abstimmung ausschließe. Denn es gebe zahlreiche ältere Mitglieder von Eigentümergemeinschaften, die keinen Internet-Anschluss besäßen und "noch nie ein iPhone in der Hand gehabt haben".“

 

 

BGH-Pressemitteilungen: Dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ist rechtswidrig

17.10.2021

 

Ausgabejahr 2021 - Erscheinungsdatum 15.10.2021 - Nr. 186/2021

 

„Urteil vom 15. Oktober 2021 - V ZR 225/20

 

Gegenstand der heute verkündeten Entscheidung des für das Wohnungseigentums-recht zuständigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob Wohnungseigentümer die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit einem Mehrheitsbeschluss aus Gründen der Verkehrssicherheit dauerhaft verbieten können, wenn auch das Sondereigentum infolge des Verbots nicht mehr genutzt werden kann.

 

Sachverhalt:

Das Verfahren betrifft ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes, über 40 Jahre altes und stark sanierungsbedürftiges Parkhaus. Drei der insgesamt elf Ebenen des Parkhauses stehen als eigene Teileigentumseinheit im Sondereigentum der Klägerin. Sie vermietet ihre Einheit an ein benachbartes Hotel. Die übrigen Ebenen mit den Einheiten der Beklagten sind seit Jahren außer Betrieb. Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die Ebenen, die zu der Einheit der Klägerin gehören, nicht mehr genutzt werden dürfen. Vor dem Hintergrund, dass die Gemeinschaft eine Sanierung bereits zu einem früheren Zeitpunkt abgelehnt hatte, wurde der Klägerin gestattet, die brandschutztechnischen Mängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen; erst nach Vorlage entsprechender Nachweise sollte sie die Nutzung wieder aufnehmen dürfen.“

 

 

Eigentümer müssen Schrottimmobilien sanieren

 17.10.2021

 

„tagesschau.de“: „Stand: 15.10.2021 11:08 Uhr - Was tun, wenn die Sanierung einer völlig heruntergekommenen Immobilie unverhältnismäßig teuer würde? Laut Urteil des Bundesgerichtshofes müssen auch vernachlässigte marode Gebäude saniert werden.

 

 

„Nicht Mieten sind zu hoch, sondern die Ansprüche“

17.10.2021

 

„krone.at“: „…Aber soll das wirklich die Zukunft sein in Wien?


Das Problem ist auch, dass viele in der Fabelwelt leben. Ich möchte eine neue zentral gelegene Wohnung und am liebsten fast nichts dafür bezahlen.

 

Sie meinen also, es gibt genügend günstigen Wohnraum, aber die Ansprüche der Menschen sind zu hoch?


Ja, genau. Das meine ich…“

 

 

Rechtsnachfolge Verwalter

17.10.2021

 

„WEG § 26 Abs. 1; BGB § 673 Satz 1; UmwG § 20 Abs. 1 Nr. 2 - Bei der Ausgliederung eines zum Verwalter bestellten einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft gehen die Organstellung
und der Verwaltervertrag in aller Regel im Wege der Rechtsnachfolge auf den
übernehmenden Rechtsträger über; allein der Umstand, dass eine natürliche

Person zum Verwalter bestellt wurde, gibt dem Verwalteramt und -vertrag nicht

ein höchstpersönliches Gepräge (Fortführung von Senat, Urteil vom 21. Februar
2014 - V ZR 164/13, BGHZ 200, 221).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 02.07.2021, Az.: V ZR 201/20; LG Berlin, AG Schöneberg)

 

 

Einzelnes WEG-Mitglied kann keine Schadenersatzansprüche stellen

17.10.2021

 

„beck.de“: „Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann sich auch nach der WEG-Re­form 2020 wei­ter­hin selbst gegen Stö­run­gen des Son­der­ei­gen­tums weh­ren, auch wenn zu­gleich das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum davon be­trof­fen ist. Dies be­zieht sich laut Bun­des­ge­richts­hof aber nur auf Un­ter­las­sungs- und Be­sei­ti­gungs­an­sprü­che. Einen Scha­den­er­satz­an­spruch könne nur die Ge­mein­schaft der Ei­gen­tü­mer ver­lan­gen. BGH, Urteil vom 11.06.2021 - V ZR 41/19“

 

„WEG § 9a Abs. 2, § 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3; BGB § 1004

a) Nach der zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1
WEG, die auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums gerichtet sind, weiterhin auch dann selbst geltend machen,
wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist; die alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 2 WEG bezieht sich auf die Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums.

b) Das Recht des Wohnungseigentümers, Störungen abzuwehren, die sowohl den räumlichen Bereich seines Sondereigentums als auch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen, beschränkt sich auf Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche; nur unter den Voraussetzungen von § 14 Abs. 3 WEG kann ein einzelner Wohnungseigentümer Ausgleich in Geld verlangen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.06.2021, Az.: V ZR 41/19, LG Hamburg, AG Hamburg-Blankenese)

 

 

Einheitliche Jahresrechnung bei Mehrhausanlage

18.10.2021

 

„WEG § 28 Abs. 3 aF

 
a) Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.


b) Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.


c) Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche,
eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und

zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.

(Teilweise Aufgabe von Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 231/11, NZM 2012, 766). (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2021, Az.:  V ZR 163/20; LG Hamburg, AG Hamburg)

 

 

Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken

18.10.2021

 

„WEG § 9a Abs. 2, § 14 Abs. 1 Nr. 1, § 48 Abs. 5


Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer vor dem 1. Dezember 2020 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung (hier: Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken), kommt es nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 für die Prozessführungsbefugnis des Verbandes nicht mehr darauf an, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag. Dies ist auch im Revisionsverfahren zu berücksichtigen.“


„WEG § 1 Abs. 1 und 3, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 Satz 1


Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt).“

„EG § 1 Abs. 1 und 3, § 14 Abs. 1 Nr. 1


Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist bei typisierender
Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit in einem separaten
Gebäude (mit getrennter Kostenregelung) gelegen ist und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227
Rn. 9). (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2021, Az.: V ZR 284/19; LG Stuttgart, AG Heilbronn)

 

 

 

Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte

18.10.2021


Ein mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängender Grund im
Sinne von § 50 WEG aF, der eine Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte rechtfertigt, liegt nicht deshalb vor, weil ein einzelner Wohnungseigentümer über die Mehrheit der Stimmen verfügt und den angefochtenen Beschluss gegen die Stimmen aller übrigen Wohnungseigentümer herbeigeführt hat. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 01.07.2021, Az.: V ZB 55/20; LG München I, AG Augsburg).

 

 

Lohnt sich das Vermieten noch?

22.10.2021

 

„westfalenblatt.de“: „Mitglieder von Haus & Grund beklagen zunehmende eigentumsfeindliche Regelungen“

 

„„Die Politik überbietet sich regelmäßig mit eigentumsfeindlichen Regelungen, die jeglichen Sachverstand vermissen lassen…““

 

„…die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, die zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist. „Hierdurch wird die Durchsetzung von baulichen Maßnahmen zwar erleichtert, aber die Rechte des einzelnen Eigentümers wurden erheblich eingeschränkt“, so ...“

 

 

„Einbruchschutz: Eigentümer brauchen Erlaubnis“

28.10.2021

 

„saechsische.de“: „Wollen Eigentümer ihre Wohnung einbruchsicher machen, müssen sie in der Regel die Miteigentümer des Gebäudes um Erlaubnis bitten. Der Grund: Entsprechende bauliche Maßnahmen betreffen häufig das Gemeinschaftseigentum.“

 

 

Neues WEG und Anwendung auf Altregelungen

30.10.2021

 

„anwalt.de“: „In letzter Zeit treten vermehrt Anfragen zur Anwendung von dem neu kodifizierten Wohnungseigentumsgesetz auf die vorhandene Teilungserklärungen (Altvereinbarung) auf. So insbesondere im Bereich von baulichen Veränderungen und dem Abstimmungsprozedere im Bereich der Beschlussfassung. Tatsächlich kam von der jeweiligen Gegenseite so insbesondere auch von Hausverwaltern als auch von Rechtsanwälten die Aussage, es gelte das neue Recht aufgrund der Übergangsvorschrift in § 47 WEG. Diese pauschale Aussage ist selbstverständlich unzutreffend und schlicht falsch…“

 

 

„wohnen-im-eigentum.de“: Hochgeschwindigkeits-Internetanschluss

12.11.2021

 

 

Wie Wohnungseigentümer ohne Versammlung Beschlüsse fassen

20.11.2021

 

„freiepresse.de“: „Keine Versammlungen, keine Beschlüsse. In Wohnungseigentümergemeinschaften bleibt seit Beginn der Corona-Pandemie einiges liegen. Es gibt Auswege, um dennoch etwas zu bewegen.“

 

 

Bindung des Mieters an einen vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss verstößt nach geltender Rechtslage nicht gegen das Telekommunikationsgesetz

20.11.2021

 

Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle - Nr. 215/2021 vom 18.11.2021

„Urteil vom 18. November 2021 - I ZR 106/20 - Kabel-TV-Anschluss

Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass in Mietverträgen über Wohnraum vereinbart werden darf, dass der Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an einen vom Vermieter zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Breitbandkabelanschluss gebunden ist.

 

Sachverhalt:  

Die Klägerin ist die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs.

Die Beklagte ist Vermieterin von mehr als 120.000 Mietwohnungen, von denen etwa 108.000 an ein Kabelfernsehnetz angeschlossen sind, über das Fernseh- und Hörfunkprogramme übertragen werden und das auch für andere Dienste wie Telefonate und Internet genutzt werden kann. Das Entgelt, das die Beklagte für die Versorgung der Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen über das Kabelnetz zahlt, legt sie nach den Mietverträgen als Betriebskosten auf ihre Mieter um. Für die Mieter besteht nach den Mietverträgen keine Möglichkeit, während der Dauer des Mietverhältnisses die Versorgung ihrer Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunksignalen zu kündigen.

Die Klägerin sieht einen wettbewerbswidrigen Verstoß gegen § 43b TKG darin, dass die Mietverträge keine Regelung enthalten, nach der die kostenpflichtige Bereitstellung eines Kabelanschlusses wenigstens zum Ablauf einer Laufzeit von 24 Monaten kündbar ist, und die Beklagte nicht den Abschluss von Mietverträgen anbietet, nach denen die Bereitstellung solcher Anschlüsse auf eine Laufzeit von höchstens 12 Monaten begrenzt ist. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Unterlassung in Anspruch.

Bisheriger Prozessverlauf:  

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Es hat angenommen, der Klägerin stehe kein Unterlassungsanspruch nach § 8 Abs. 1 Satz 1, § 3 Abs. 1, § 3a UWG in Verbindung mit § 43b TKG zu. Die Vorschrift des § 43b TKG sei im Verhältnis der Beklagten zu ihren Mietern nicht anwendbar, weil das Angebot der Beklagten nicht im Sinne dieser Vorschrift öffentlich zugänglich sei.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Die Beklagte hat durch die Bindung ihrer Mieter an den von ihr zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Kabel-TV-Anschluss nicht gegen § 43b TKG verstoßen.

Mit der Bereitstellung der Kabel-TV-Anschlüsse erbringt die Beklagte allerdings einen Telekommunikationsdienst im Sinne von § 3 Nr. 24 TKG. Sie stellt ihren Mietern damit einen Dienst zur Verfügung, der ganz oder überwiegend in der Übertragung von Signalen besteht. Der von der Beklagten angebotene Telekommunikationsdienst ist angesichts der großen Anzahl der von der Beklagten vermieteten und mit einem Kabel-TV-Anschluss ausgestatteten Wohnungen - entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts - auch im Sinne von § 3 Nr. 17a TKG öffentlich zugänglich.  

In den von der Beklagten mit ihren Mietern geschlossenen Mietverträgen ist jedoch keine 24 Monate überschreitende Mindestlaufzeit vereinbart (§ 43b Satz 1 TKG). Die Beklagte verwehrt ihren Mietern auch nicht den Abschluss von Mietverträgen mit einer Höchstlaufzeit von zwölf Monaten (§ 43b Satz 2 TKG). Die Mietverträge werden von der Beklagten vielmehr auf unbestimmte Zeit geschlossen und können von den Mietern - entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB - bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. Eine unmittelbare Anwendung des § 43b TKG auf die von der Beklagten geschlossenen Mietverträge scheidet daher aus.  

Eine entsprechende Anwendung von § 43b TKG im Verhältnis der Beklagten zu ihren Mietern kommt nicht in Betracht. Aus der Entstehungsgeschichte der maßgeblichen Regelungen geht hervor, dass der Gesetzgeber große Wohnungsbaugesellschaften, die mit Kabel-TV-Anschlüssen ausgestattete Wohnungen vermieten und die Kosten des Kabelanschlusses als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, nicht in den Geltungsbereich des § 43b TKG einbeziehen wollte. Das ergibt sich auch aus der bevorstehenden Änderung des Telekommunikationsgesetzes. Nach der ab dem 1. Dezember 2021 geltenden Neuregelung in § 71 Abs. 1 Satz 1 und 3 TKG können Verbraucher zwar die Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen eines Mietverhältnisses nach 24 Monaten beenden. Diese Neuregelung ist nach der Übergangsvorschrift des § 230 Abs. 4 TKG aber erst ab dem 1. Juli 2024 anwendbar, wenn die Gegenleistung - wie im vorliegenden Fall - ausschließlich als Betriebskosten abgerechnet wird.  

Vorinstanzen:

LG Essen - Urteil vom 31. Mai 2019 - 45 O 72/18  

OLG Hamm - Urteil vom 28. Mai 2020 - I-4 U 82/19  

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 3 Abs. 1 UWG

Unlautere geschäftliche Handlungen sind unzulässig.  

§ 3a UWG  

Unlauter handelt, wer einer gesetzlichen Vorschrift zuwiderhandelt, die auch dazu bestimmt ist, im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten zu regeln, und der Verstoß geeignet ist, die Interessen von Verbrauchern, sonstigen Marktteilnehmern oder Mitbewerbern spürbar zu beeinträchtigen.  

§ 8 Abs. 1 Satz 1 UWG  

Wer eine nach § 3 oder § 7 unzulässige geschäftliche Handlung vornimmt, kann auf Beseitigung und bei Wiederholungsgefahr auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.

§ 3 TKG

Im Sinne dieses Gesetzes […] sind […]

Nr. 17a"öffentlich zugängliche Telekommunikationsdienste" der Öffentlichkeit zur Verfügung stehende Telekommunikationsdienste; […]

Nr. 24"Telekommunikationsdienste" in der Regel gegen Entgelt erbrachte Dienste, die ganz oder überwiegend in der Übertragung von Signalen über Telekommunikationsnetze bestehen, einschließlich Übertragungsdienste in Rundfunknetzen;  

§ 43b TKG in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung

Die anfängliche Mindestlaufzeit eines Vertrages zwischen einem Verbraucher und einem Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten darf 24 Monate nicht überschreiten. Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten sind verpflichtet, einem Teilnehmer zu ermöglichen, einen Vertrag mit einer Höchstlaufzeit von zwölf Monaten abzuschließen.

§ 71 Abs. 2 Satz 1 und 3 TKG in der ab dem 1. Dezember 2021 geltenden Fassung:

Wer im Rahmen eines Miet- oder Pachtvertrages oder im Zusammenhang mit einem Miet- oder Pachtvertrag Telekommunikationsdienste zur Verfügung stellt, vereinbart, anbietet oder dem Verbraucher im Rahmen des Miet- oder Pachtvertrages oder im Zusammenhang mit einem Miet- oder Pachtvertrag Kosten für solche Dienste in Rechnung stellt, hat sicherzustellen, dass die Vorschriften dieses Teils gegenüber dem Verbraucher eingehalten werden. […] Verbraucher können … gegenüber ihrem Vermieter oder Verpächter die Beendigung der Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen des Miet- oder Pachtverhältnisses erklären, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis bereits 24 Monate oder länger besteht.

§ 230 Abs. 4 TKG in der ab dem 1. Dezember 2024 geltenden Fassung:

§ 71 Abs. 2 TKG ist bis zum 30. Juni 2024 nicht anzuwenden, wenn der Telekommunikationsdienst im Rahmen des Miet- und Pachtverhältnisses erbracht wird und die Gegenleistung ausschließlich als Betriebskosten abgerechnet wird.

Karlsruhe, den 18. November 2021 - Pressestelle des Bundesgerichtshofs

 

 

"Entzug des Eigentums: Zahlungsrückstand alleine reicht nicht“

20.11.2021

 

„zeit.de“: „Das Urteil: Das Gericht bewertete dieses Zahlungsverhalten des Eigentümers als erhebliche Pflichtverletzung. Zwar werde Zahlungsrückstand im Gesetz nicht mehr ausdrücklich als Beispiel für einen Eigentumsentzug genannt. Vielmehr heißt es jetzt, dass der Wohnungseigentümer die ihm obliegenden Verpflichtungen so schwer verletzt haben muss, dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft den übrigen Eigentümern nicht mehr zugemutet werden kann.“

 

 

„Entzug des Eigentums: Zahlungsrückstand alleine reicht nicht“

 

„frankischertag.de“: „Ein solcher Verstoß kann auch vorliegen, wenn ein Eigentümer in Zahlungsverzug geraten ist, wie eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main zeigt (Az.: 2-13 S 9/21), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist. Allerdings muss die Pflichtverletzung entsprechend schwerwiegend sein, der Eigentümer also fortlaufend in erheblicher Weise seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt.“

 

 

Verwalter-Zertifizierung wurde im Bundesrat weiter verwässert“

03.12.2021

 

„wohnen-im-eigentum.de“: „„Alle Rechtsanwälte dürfen sich nun als zertifizierte Verwalter bezeichnen. Ob sie Erfahrungen in der WEG-Verwaltung vorweisen können oder überhaupt in diesem Feld jemals tätig waren, spielt keine Rolle““…

 

„Denn alle Personen mit einer in § 7 der „Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz“ (VerwZertV) aufgeführten Ausbildung dürfen sich nun als „zertifizierte Verwalter“ bezeichnen. Eine Prüfung ist für sie nicht erforderlich. Das sind: alle Volljuristen, alle Immobilienkaufleute, alle Kaufleute in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, alle geprüften Immobilienfachwirte und alle Absolventen eines Hochschulabschlusses mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt. Sie müssen auch keinerlei Praxiserfahrung in der WEG-Verwaltung nachweisen.“

 

„Nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz kann jeder Wohnungseigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften mit mehr als acht Sondereigentumsrechten ab 01.12.2022 verlangen, dass ein von der IHK zertifizierter Dienstleister als Verwalter bestellt wird.“

 

 

„Abstimmung mit Stimmbotschaften“

09.12.2021

 

„tagesspiegel.de“: „Die Haus & Grund Bremen GmbH wies in einer seiner Wohnungseigentümerversammlungen im November darauf hin, dass das neue WEG-Recht Verwaltern und Eigentümern vielen neue offene Fragen stelle: Wie solle mit großen Eigentümergemeinschaften verfahren werden, damit alle Eigentümer alle Miteigentümer online sehen und die Diskussionen verfolgen können? Es gebe technische Grenzen – zumal ohnehin fraglich sei, wer die Technik bereitzustellen und zu bezahlen habe. Wie solle schließlich das Thema Öffentlichkeit behandelt werden? Wer sitzt vor dem Bildschirm – bzw. dahinter? Immerhin sei es denkbar, dass Personen eine Online-Versammlung verfolgen, ohne dass sie gesehen werden und von der Teilnahme ausgeschlossen werden können.“

 

 

Änderung im Wohnungseigentumsgesetz geplant

10.08.2022

 

„Wohnen im Eigentum“: „…wie wir kürzlich erfahren haben, ist eine zentrale Änderung im Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) geplant (siehe Bundestags-Drucksache 20/2506, Seite 35ff – abrufbar über die Website www.bundestag.de). Danach sollen Wohnungseigentümer*innen durch einstimmigen Beschluss in der Eigentümerversammlung festlegen können, dass Eigentümerversammlungen als reine Online-Versammlung stattfinden können. Das ist im aktuellen WEGesetz nicht vorgesehen. Derzeit besteht die Möglichkeit, hybride Versammlungen – also Präsenzversammlungen mit Online-Teilnahme – durchzuführen…“

 

„tagesspiegel.de“: „WEGesetz soll schon wieder geändert werden: Eigentümer ohne Online-Zugang könnten bald überstimmt werden.“

 

„Das Bundesjustizministerium will das neue Wohnungseigentumsgesetz in einem zentralen Punkt reformieren. Kritiker sprechen von Klientelpolitik zugunsten der Verwalterbranche.“

 

 

„deal-magazin.com“: „08.08.2022 WEGesetz: Droht Änderung bildungsbenachteiligte/ältere Eigentümer?“

 

 

Argumente gegen reine Online-Eigentümerversammlung

25.08.2022

 

„deal-magazin.com“: „Wichtigsten Argumente gegen reine Online-Eigentümerversammlung“:

 

„Das Bundesministerium der Justiz (BMJ) plant eine zentrale Änderung im Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz): die Einführung einer reinen Online-Eigentümerversammlung. Wohnungseigentümer sollen sich per einstimmigen Beschluss in der Eigentümerversammlung für diese Art der Durchführung von Eigentümerversammlungen entscheiden können. Wohnen im Eigentum (WiE) hat die 11 wichtigsten Argumente zusammengetragen, warum die beabsichtigte Gesetzesänderung keine Verbesserung, sondern eine Verschlechterung der Situation der Wohnungseigentümer bedeutet.“

 

 

Verschiebung Starttermin „Zertifizierter Verwalter“

27.08.2022

 

„haufe.de“: „Zertifizierter Verwalter: Verschiebung auf Dezember 2023 geplant“ – „Zertifizierter Verwalter – Ab Dezember 2022 haben Wohnungseigentümer hierauf einen Anspruch. Nun soll dies um ein Jahr auf Dezember 2023 verschoben werden. Der Grund: Engpässe bei der Zertifizierung der Verwalter.

 

Im Zuge der WEG-Reform wurde mit § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Vorschrift zum zertifizierten Verwalter eingeführt. Nach dieser können Wohnungseigentümer als Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (zum Begriff siehe unten) gemäß § 26a WEG verlangen. Ab 1.12.2022 ist die Vorschrift nach derzeitiger Rechtslage anwendbar. So sieht es § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG vor.“

 

 

„Verteilung des im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts auf die Wohnungseigentümer“
18.09.2022

 

 

Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle - Nr. 135/2022 vom 16.09.2022

„Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 69/21“

„Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, der im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarte Selbstbehalt – vorbehaltlich einer abweichenden Regelung - von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen ist.“

„Sachverhalt: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der Anlage gehören die Wohnungen der Beklagten und die gewerbliche Einheit der Klägerin. Die Gemeinschaft unterhält eine Gebäudeversicherung, die neben anderen Risiken auch Leitungswasserschäden abdeckt (sog. verbundene Gebäudeversicherung). Der Versicherungsschutz besteht für das gesamte Gebäude, ohne dass zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wird. In der Vergangenheit traten aufgrund mangelhafter Leitungen (Kupferrohre) wiederholt Wasserschäden in den Wohnungen der Beklagten auf, die sich allein im Jahr 2018 auf rd. 85.000 € beliefen. Die Gemeinschaft macht deshalb bereits seit geraumer Zeit vor Gericht Ansprüche gegen das Unternehmen geltend, das die Leitungen verlegt hat. Bislang ist die Praxis in der Gemeinschaft so, dass die Verwalterin bei einem Wasserschaden ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragt und die Kosten von dem Gemeinschaftskonto begleicht. Sie nimmt die Versicherung in Anspruch und legt die Kosten unter Abzug der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um, und zwar auch insoweit, als die Schäden im Bereich des Sondereigentums entstanden sind. Aufgrund der Schadenshäufigkeit beträgt der in jedem Schadensfall verbleibende Selbstbehalt inzwischen 7.500 €. Dies hat zur Folge, dass die Versicherung nur noch ca. 25 % der Schäden erstattet. Gestützt auf die Behauptung, die Mängel an den Leitungen seien jeweils hinter den Absperreinrichtungen in den betroffenen Wohneinheiten aufgetreten, verlangt die Klägerin mit ihrer auf zwei Anträge gestützten Beschlussersetzungsklage eine von der bisherigen Praxis abweichende Verteilung des Selbstbehalts. Sie will erreichen, dass sie nicht aufgrund des im Versicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts anteilig an den Kosten für die Beseitigung von Leitungs- und Folgeschäden beteiligt wird, die nach ihrer Ansicht ausschließlich an dem Sondereigentum der Beklagten entstanden sind; auch verweist sie darauf, dass in ihrer Einheit bislang kein Schaden aufgetreten ist.“

 

 

„Zertifizierter Verwalter“ erst ab Dezember 2023

25.09.2022

 

„haufe.de“: „Zertifizierter Verwalter – Erst ab Dezember 2023 und damit ein Jahr später als bisher vorgesehen haben Wohnungseigentümer hierauf einen Anspruch. Der Bundestag hat einer entsprechenden Verlängerung der Frist zugestimmt. Der Grund: Engpässe bei der Zertifizierung der Verwalter.


 

 

 

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