WEG-Recht; Eigentumswohnung

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Neu:

 

 

Ablegen kostenloser Zeitungen muss nicht hingenommen werden

 

Umzugskostenpauschale

 

Keine Überwachung des Verwalters durch Wohnungseigentümer

 

Hausgeldzahlung nur auf WEG-Konto

 

„Wie wird ein Sondernutzungsrecht gegen den Willen des Berechtigten aufgehoben?“

 

Zustimmungserfordernis bei erneuter Veräußerung

 

 

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Kein Anspruch auf Aufzug

Begrifflicher Unterschied – Instandhaltungspflicht oder Instandsetzung

Zuständigkeit des Wohnungseigentümers für rechtskonformes Sondereigentum

Äußerungen auf Wohnungseigentümerversammlungen sind WEG-Sache

 

Aus der Instandhaltungspflicht entsteht die Kostentragung

Unterbrechung der Eigentümerversammlung

Pflichtverletzung des Verwalters

Verlassen der Wohnungseigentümerversammlung

 

Auf eine Ladestation im Gemeinschaftseigentum besteht kein Anspruch

Gartenaufteilung

Hausgeldansprüche erfordern entsprechende Beschlussfassung

Instandsetzungs- oder Instand­haltungs­pflicht auf Sondereigentümer

Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen einer vermieteten Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung durch die Hausverwaltung

 

Bauordnungsrechtliche Vorgaben des Sondereigentums gehen zu dessen Lasten

Stimmberechtigung eines Wohnungseigentümers bei Rechtsgeschäft mit Gesellschaft bei der ein Wohnungseigentümer mehrheitlich beteiligt und Geschäftsführer ist

Optische Ausstrahlung einer baulichen Maßnahme am Sondereigentum

 

Mietverhältnis nach Entzug der Eigentumswohnung

Entziehung des Wohnungseigentums bei schwerer Pflichtverletzung

Lüftung des Hausflurs

Anfechtungsklage gegen wirksamen Beschluss

 

Verwalter zieht Wohngeld nicht ein

Wann ist ein Beschluss nichtig?

Wohngeld steht ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zu

Sondernutzungsrecht, Sondereigentum, Verhinderung der Nutzung als Abkürzung

 

Wie ist ein Einberufungsverlangen gerichtlich geltend zu machen?

Instandsetzungsmaßnahmen können nachträglich genehmigt werden

„Konstruktive Bestandteile eines Balkons sind zwingend Gemeinschaftseigentum“

Wohnungseigentumsgesetz: Diese Mehrheiten sind erforderlich

 

„Was passiert mit der WEG, wenn jemand sämtliche Anteile erwirbt und was wird aus dem WEG-Vermögen?“

Rechtsmittelbeschwer bei Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung

Beurteilung der Zulässigkeit einer Nichtzulassungsbeschwerde in einer WEG-Sache

Verwalterbestellung in Zwei-Parteien-Wohnungseigentümergemeinschaft

 

Bußgelder für Verstöße gegen die Hausordnung 

Unrichtige Rechtsmittelbelehrung geht nicht zu Lasten des Wohnungseigentümers

Kosten für neue, bisher nicht vorhandene, Feuerwehreinfahrt gehen zu Lasten aller Eigentümer

Erstattung vorgerichtlicher Anwaltsgebühren

 

Aufstellung einer mit Stromanschluss versehenen Unter­stell­möglich­keit für Elektromobil

Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters

Schallschutz

Mahnung von säumigen Hausgeld

 

Spielplatz – keine Verjährung

Verlegung von neuen Kabeln auf Putz

Belegzuschickung durch den Verwalter

Zahlungsanspruch nur mit Beschluss gilt auch in Zweierwohnungseigentümergemeinschaft

 

Bei falscher Erstellung der Jahresabrechnung haftet der Verwalter

Silberfischchen - kein Sachmangel

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

Keine Videoüberwachung in Tiefgarage der Wohnungseigentümergemeinschaft

 

Bauordnungsrechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg

Notwendige Sanierungsmaßnahmen an Schwimmbad- und Saunabereich im Gemeinschaftseigentum müssen durchgeführt werden

Glashaus auf der Dachterrasse

Kein Raum für Berücksichtigung finanzieller Verhältnisse einzelner Wohnungseigentümer

 

Instandhaltungspflicht eines Sondereigentümers nach Teilungserklärung

Umwandlung von Teil in Wohnungseigentum

Erst ein rechtskräftiges Urteil beendet die Gültigkeit eines Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Verteilung der Betriebs-und Unterhaltskosten gemäß Teilungserklärung

 

Fotovoltaikanlage - Eine „gute“ Idee sieht anders aus

Einladung zu Eigentümerversammlung

Maßgeblichkeit der Teilungserklärung

Instandhaltungsrücklage

 

Anspruch auf Aufstellung eines eigenen Müllcontainers besteht nicht

Berufszugangsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter

Mietpreisbremse verfassungswidrig?

Fahrradständer auf Tiefgaragenstellplatz kann zweckwidrige Nutzung von Sondereigentum sein

 

Zweckentfremdungsverbots für Wohnraum

Drei Alternativangebote für Auftragsvergabe von Hausmeisterdiensten

Eindeutige Jahresabrechnung

Nutzung einer Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft

 

Hälftiger Betriebskostenausgleich bei getrenntlebendem Ehegatten

Außen-Klimaanlage bedarf einstimmiger Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

Auch bei Zahlungsrückstand Anfechtung einer Jahresrechnung möglich

Keine Klagebefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers bei notwendigem Gemeinschaftseigentum

 

Eine nur das Musizieren zeitlich einschränkende Regelung ist unzulässig

Stimmverbot wegen Majorisierung nur ausnahmsweise

Flexible Lärmobergrenzen

Ein Trampolin darf im Garten stehen

 

Wohnungseigentümer darf Verwalterunterlagen auch grundsätzlich wiederholt einsehen

Keine Haftung für Aufwendungen in Erwartung des Vertragsabschlusses

Schlichtungsverfahren obligatorisch bei WEG-Streitigkeit über Gebrauch des Wohnungseigentums

Unzulässige Anzahl von Beiräten, unbestimmte bauliche Maßnahme

 

„WEG-Beiräte haften bei Fehlern mit ihrem gesamten Vermögen“

Streitwert für die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum bei Verweigerung der Zustimmung

Beschluss über freiwilligen Winterdienst an öffentlichen Wegen

Rechtswidrige Umgestaltung bedarf der vollständigen Rückgestaltung“

 

Rechtsfolgen einer nicht im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung

Kein Anspruch auf Kopien von Abrechnungsunterlagen der Jahresabrechnung

Klavier spielen – wie lange?

Bäume stehen im Gemeinschaftseigentum der WEG

 

Verschattung durch heranrückende Wohnbebauung

Gerichtliche Einziehung von Hausgeldrückständen

Wirksamkeit der formularmäßig vereinbarten Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage“

Unbestimmtheit eines Beschlusses über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung“

 

Wohnungseigentum: Gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten“

Einlegung der Berufung bei unrichtiger Rechtsmittelbelehrung

Berufung der WEG, wenn Gericht bei Anfechtungsklage Partei falsch bezeichnet

Mitglieder des Beirats haften grundsätzlich unbegrenzt

 

Klimaanlage bedarf Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer

Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse stellt in der Regel eine bauliche Veränderung des Gemeinschafts­eigentums dar

Ruhezeiten in einer Hausordnung

Tagesmuttertätigkeit in WEG nur mit zwei bis drei Kindern zumutbar

 

Einzelergebnisse und Hausgeldrückstände müssen nicht in der Jahresabrechnung aufgelistet werden

Hausgeldansprüche bei Zwangsversteigerung sind vom Verwalter anzumelden

Nichtzahlung von Wohngeld durch einen Wohnungseigentümer begründet kein Schadens­ersatz­anspruch für einzelnen Wohnungseigentümer“

Eintragung von Sondernutzungsrechten

 

Trittschalldämmung ist Sondereigentum

Kostentragung bei versehentlicher Übernahme durch die Gemeinschaft

„Verstoß gegen Gebot der Nichtöffentlichkeit der Eigentümer­versammlung“

Alternativen für WEG bei baulicher Veränderung

 

Durchführung von Sanierungsarbeiten durch Beschluss der Untergemeinschaft

Unterlassen des Blumengießens

Ausbau von Kellerräumen zur Wohnnutzung

AG München zu Altersdiskriminierung

 

Kündigungsmöglichkeit nach Wohnungskauf

Trittschallschutz

Privatwohnungen in Geschäftshaus nicht zulässig

Pflichttermin

 

Für nach Eigentumswechsel fällige Sonderumlage haftet der Erwerber

Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums

Schadenregulierung für am Sondereigentum gezahlte Versicherungsleistung

„Konstitutive Übertragung der Verpflichtung zur Instandsetzung“

 

Kein Gartenhaus ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer

Parkverbot

Unzulässige Nutzung kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft auch noch nach Jahren verboten werden

„Beweisverfahren ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung“

 

„Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel“

„handelsblatt.com“ : „Wohnungseigentum - Wer trägt die Kosten, wenn im Souterrain saniert werden muss?“

Erneuerung der Schließanlage wegen Schlüsselverlust

Waschküche ist für die Abhaltung einer Eigentümerversammlung in der Regel unzulässig

 

Wohnungseigentümergemeinschaft kann Herausgabe der Schließkarten verlangen

„Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche ist keine Erlaubnis zum Bau eines Pools“

Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss die Fahrradmitnahme in die Wohnung verbieten

Wohn- oder Teileigentum als Heimeinrichtung

 

Rederechtsbeschränkung

Zustimmungserfordernis bei erneuter Veräußerung

„Wie wird ein Sondernutzungsrecht gegen den Willen des Berechtigten aufgehoben?“

Hausgeldzahlung nur auf WEG-Konto

 

Keine Überwachung des Verwalters durch Wohnungseigentümer

Umzugskostenpauschale

 

 

Sonstiges

Förderung der Elektromobilität

Ablegen kostenloser Zeitungen muss nicht hingenommen werden

Datenschutz und Wohneigentum

 

 

Nachbarschaftsrecht

Ausgleichsanspruch für Laubbeseitigung

Tierfreunde als Nachbarn

 

 

 

 

o   Eigentumswohnung wohl kein Erfolgsmodell

 

 

 

 

 

Kein Anspruch auf Aufzug

 

„WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1

 

Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen; er begründet in aller Regel - anders als etwa der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe - auch dann einen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen Wohnungseigentümer, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen.

 

WEG § 13 Abs. 2 Satz 1, § 15 Abs. 2

 

Soll der einzubauende Personenaufzug nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil - 2 – ein geräumt; hierfür bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.01.2017, Az: V ZR 96/16; LG Frankfurt (Oder), AG Cottbus

 

 

 

Begrifflicher Unterschied – Instandhaltungspflicht oder Instandsetzung

 

 

„WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2

 

Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

 

WEG § 14 Nr. 4 Halbsatz 2; BGB § 249 Abs. 2 Satz 1 Gb, Hb – 2 –

 

Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu ersetzen ist, fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.12.2016, Az.: V ZR 124/16; LG Köln,

AG Köln)

 

 

 

Zuständigkeit des Wohnungseigentümers für rechtskonformes Sondereigentum

 

„EGZPO § 26 Nr. 8

 

Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers, der im Wege der Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter erreichen will, bemisst sich nach seinem - im Zweifel nach Miteigentumsanteilen zu bestimmenden - Anteil an der Schadensersatzforderung; ebenso beschränkt sich das wirtschaftliche Interesse daran, eine Kostenmehrbelastung (hier durch die beschlossene Erhöhung einer Kostenobergrenze) zu verhindern, auf den Anteil des Wohnungseigentümers an den Mehrkosten.“ (Bundesgerichtshof Beschluss vom 09.02.2017, Az.: V ZR 88/16; LG München I, AG München)

 

 

 

Äußerungen auf Wohnungseigentümerversammlungen sind WEG-Sache

 

„WEG § 43 Nr. 1

 

Wird ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung bzw. auf Widerruf von Äußerungen in Anspruch genommen, die er in der Wohnungseigentümerversammlung getätigt hat, liegt eine Streitigkeit im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG vor, es sei denn, ein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist offensichtlich nicht gegeben.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 17.11. 2016, Az.: V ZB 73/16; LG Stade, AG Buxtehude)

 

 

 

Aus der Instandhaltungspflicht entsteht die Kostentragung

 

„WEG § 16 Abs. 2

 

Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.10.2016, Az.: V ZR 91/16; LG Hamburg, AG Hamburg, Blankenese)

 

 

 

Unterbrechung der Eigentümerversammlung

 

„WEG § 24

 

Die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung für ein Mandantengespräch zwischen den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümer und ihrem Prozessbevollmächtigten entspricht nur bei Vorliegen besonderer Umstände ordnungsmäßiger Durchführung der Versammlung.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.07.2016, Az.: V ZR 261/15; LG Karlsruhe, AG Karlsruhe)

 

 

 

Pflichtverletzung des Verwalters

 

Es liegt eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters vor, wenn dieser einen
Beschlussantrag zur Abstimmung stellt, der offenkundig anfechtbar ist.
(Landgericht
Düsseldorf
, Beschluss vom 06.06.2014, Az.: 25 T 173/14)
 

 

 

Eigentumswohnung wohl kein Erfolgsmodell?:

 

„…es gibt bei rund 40 Prozent der Wohneigentumsanlagen bereits kleinere und größere Sanierungsstaus. Für rund 43 Prozent sind noch gar keine Sanierungen geplant, in anderen Wohnanlagen finden nur Einzelmaßnahmen statt.“

 

Nur 4,5 Prozent der Befragten halten ihre Verwaltung für sehr kompetent.

 

Komplexe Probleme bremsen Sanierung von WEGs

 

Sanierungsstau in Wohneigentumsanlagen

 

 

 

Verlassen der Wohnungseigentümerversammlung

03.04.2017

 

Es ist nicht rechtsmißbräuchlich wenn ein Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümerversammlung verlässt und dadurch Beschlussunfähigkeit eintritt. (Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss v. 05.07.2016, Az.: 14 S 6933/15 WEG)

 

 

 

Auf eine Ladestation im Gemeinschaftseigentum besteht kein Anspruch

07.04.2017

 

Die Zuleitung zu einer Ladestation stellt eine bauliche Veränderung dar.“ (Landgericht München I, Urteil vom 21.01.2016, Az.: 36 S 2041/15 WEG)

 

 

 

Gartenaufteilung

15.04.2017

 

„WEG § 13 Abs. 2 Satz 1, § 15 Abs. 3

 

a)  Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten (Fortführung von Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 167f.).

 

b)  Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehrheits-) Beschluss getroffen werden. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.04.2016, Az.: VZR 191/15)

 

 

 

Hausgeldansprüche erfordern entsprechende Beschlussfassung

26.04.2017

 

„Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer erfordern als Anspruchsgrundlage eine entsprechende Beschlussfassung.

Daran fehlt es, wenn ein Beschluss nicht gefasst oder aber erfolgreich angefochten wurde.“ (Landgericht Dortmund, Urteil vom 10.01.2017, Az.: 1 S 199/16)

 

 

 

Instandsetzungs- oder Instand­haltungs­pflicht auf Sondereigentümer

02.05.2017

 

WEG § 16 Abs. 2 – „Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Oktober 2016, Az.: V ZR 91/16; LG Hamburg AG Hamburg-Blankenese)

 

 

 

Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen einer vermieteten Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung durch die Hausverwaltung

12.05.2017

 

„BGB § 278, § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1, Satz 2 und 3; WEG § 28 Abs. 3 und 5

 

a)    Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.

 

b)    Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.

 

c)    Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 13).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Januar 2017, Az.: - VIII ZR 249/15; - LG Mannheim, AG Schwetzingen)

 

Bundesgerichtshof entscheidet über Betriebskostennachforderungen des Vermieters einer Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung

 

VIII ZR 249/15 (Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen einer vermieteten Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung durch die Hausverwaltung)

 

 

Bauordnungsrechtliche Vorgaben des Sondereigentums gehen zu dessen Lasten

12.05.2017

 

„WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2

Es ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das

Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in

einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw.

Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen.

 

WEG § 3; WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2

Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznach-

weis ist auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei

einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist

(im Anschluss an das Urteil des Senats vom 26. Februar 2016 - V ZR 250/14,

NJW 2016, 2181 Rn. 13 ff.).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09. Dezember 2016, Az.: V ZR 84/16; - LG Aurich, AG Oldenburg)

 

 

 

Stimmberechtigung eines Wohnungseigentümers bei Rechtsgeschäft mit Gesellschaft bei der ein Wohnungseigentümer mehrheitlich beteiligt und Geschäftsführer ist

12.05.2017

 

„WEG § 25 Abs. 5 Alt. 1

Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der

Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen

(Personen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der

Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16; LG Frankfurt (Oder), AG Lübben)

 

 

 

Optische Ausstrahlung einer baulichen Maßnahme am Sondereigentum

12.05.2017

 

„WEG § 14 Nr. 1

a)    Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert.

 

b)    Diese Feststellung erfordert einen Vorher – Nachher - Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.

 

c)    Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere

Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich – 2 - bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. November 2016, Az.: - V ZR 49/16; - LG Frankfurt am Main, AG Königstein im Taunus)

 

 

 

Mietverhältnis nach Entzug der Eigentumswohnung

2012.05.2017

 

„WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 18 Abs. 1 u. Abs. 2 Nr. 1

 

Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1

WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem

das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist,

nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt; die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. November 2016, Az.: V ZR 221/15; LG Berlin, AG Charlottenburg)

 

 

 

Entziehung des Wohnungseigentums bei schwerer Pflichtverletzung

13.05.2017

 

„Eine Pflichtverletzung im Sinne von § 18 WEG setzt nicht zwingend ein schuldhaftes und subjektiv vorwerfbares Verhalten voraus.“ (Landgericht Hamburg, Urteil vom 06.04.2016, Az.: 318 S 50/15)

 

Entziehung des Wohnungseigentums

 

 

 

Lüftung des Hausflurs

16.05.2017

 

„Wohnungseigentümer dürfen den Hausflur lüften, auch wenn dieser zum Gemeinschaftseigentum gehört.“ (Landgericht Koblenz, Urteil vom 22.08.2016, Az.: 2 S 15/16)

 

 

 

Anfechtungsklage gegen wirksamen Beschluss

16.05.2017

 

Nur eine Anfechtungsklage ist gegen einen wirksamen Beschluss sinnvoll. (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 23.12.2016, Az.: 13 S 100/15)

 

 

 

Verwalter zieht Wohngeld nicht ein

17.05.2017

 

Macht der Verwalter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch und die Wohngeldansprüche verjähren, dann ist der Verwalter schadenersatzpflichtig. (Amtsgericht Köln, Urteil vom 08.03.2016, Az.: 215 C 146/15)

 

 

 

Wann ist ein Beschluss nichtig?

17.05.2017

 

„Nichtig ist ein Beschluss nur in eng begrenzten Ausnahmefällen.“ (Landgericht Itzehoe, Urteil vom 24.06.2016, Az.: 11 S 113/15)

 

 

 

Wohngeld steht ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zu

17.05.2017

 

BGB § 280 Abs. 1; WEG § 21 Abs. 4, § 28 Abs. 2 und 5“

 

„Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Februar 2017, Az.: V ZR 166/16; LG Saarbrücken, AG Saarbrücken)

 

 

 

Sondernutzungsrecht, Sondereigentum, Verhinderung der Nutzung als Abkürzung

17.05.2017

 

„Gehört somit die Grünanlage nicht zum Sondereigentum des Ladens, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, diese Grünanlage mit einem Zaun zu umgeben, um zu verhindern, dass Jogger, Fahrradfahrer, Reiter etc. sie als Abkürzung benutzen, auch wenn hierdurch die Kunden des Ladens ebenfalls diese Abkürzung nicht mehr nützen können und um die Grünanlage herumlaufen müssen bzw. sogar den Laden gar nicht mehr besuchen...“ (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2017, Az.: 6 U 172/14)

 

 

 

Wie ist ein Einberufungsverlangen gerichtlich geltend zu machen?

17.05.2017

 

Wird ein berechtigtes Einberufungsverlangen durch den Verwalter verweigert, dann kann jeder Wohnungseigentümer den Verwalter klageweise in Anspruch nehmen,

 

Die Ermächtigung zur Einberufung durch einen Eigentümer kann nur gegen die Eigentümergemeinschaft, nicht den Verwalter, gerichtet werden, da das Gericht nur die Eigentümergemeinschaft, nicht einen einzelnen Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ermächtigen kann. (Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 19.07.2016, Az.: 303c C 7/16)

 

 

 

Instandsetzungsmaßnahmen können nachträglich genehmigt werden

17.05.2017

 

Es ist hierbei allein maßgeblich, ob eine solche Genehmigung für sich genommen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

 

Ein derartiger Beschluss betrifft nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gehen dadurch nicht verloren. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 14.12.2016, Az.: 318 S 32/16)

 

 

 

Konstruktive Bestandteile eines Balkons sind zwingend Gemeinschaftseigentum“

20.05.2017

 

Wenn eine Sanierung der Balkone beschlossen wird, ist zwingend auch Gemeinschaftseigentum betroffen. (Amtsgericht Köln, Urteil vom 08.05.15, Az. 215 C 133/14)

 

 

 

gevestor.de“: Wohnungseigentumsgesetz: Diese Mehrheiten sind erforderlich

20.05.2017

 

 

 

„anwalt.de“: Was passiert mit der WEG, wenn jemand sämtliche Anteile erwirbt und was wird aus dem WEG-Vermögen?“

 

 

 

Rechtsmittelbeschwer bei Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung

02.06.2017

 

„EGZPO § 26 Nr. 8 - Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse eines Wohnungseigentümers, dessen Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums abgewiesen worden ist, bemisst sich grundsätzlich nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleidet. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 06.04.2017, Az.: V ZR 254/16; LG München I, AG Lindau (Bodensee))“

 

 

 

Beurteilung der Zulässigkeit einer Nichtzulassungsbeschwerde in einer WEG-Sache

02.06.2017

 

„Die Beurteilung, ob die Nichtzulassungsbeschwerde deshalb ausgeschlossen ist, weil es sich um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit handelt, richtet sich nach dem anwendbaren Recht und nicht danach, ob das richtige Gericht entschieden hat.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.05.2012, Az.: V ZR 228/11)

 

 

 

Verwalterbestellung in Zwei-Parteien-Wohnungseigentümergemeinschaft

05.06.2017

 

„Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus zwei Parteien besteht.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 07.03.2017, Az.: 2-3 S 4/17)

 

 

 

Bußgelder für Verstöße gegen die Hausordnung

09.06.2017

 

Nur möglich bei Präzisierung für konkrete Zuwiderhandlungen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.04.2015, Az.: 318 S 125/14)

 

 

 

Unrichtige Rechtsmittelbelehrung geht nicht zu Lasten des Wohnungseigentümers

09.06.2017

 

„GVG § 72 Abs. 2 - Der Rechtsanwalt unterliegt in aller Regel einem unverschuldeten Rechtsirrtum, wenn er die Berufung in einer Wohnungseigentumssache aufgrund einer unrichtigen Rechtsmittelbelehrung nicht bei dem nach § 72 Abs. 2 GVG zuständigen Berufungsgericht, sondern bei dem für allgemeine Zivilsachen zuständigen Berufungsgericht einlegt.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 09.03.2017, Az.: V ZB 18/16; LG Dresden, AG Bautzen)

 

 

 

Kosten für neue, bisher nicht vorhandene, Feuerwehreinfahrt gehen zu Lasten aller Eigentümer

13.06.2017

 

„Frankfurter Neue Presse“: „Nur wenn das Gemeinschaftseigentum schon einmal vollständig hergestellt wurde, können Maßnahmen auch Instandhaltungsarbeiten sein.“ (Landgericht Köln, Urteil vom 22.12.2016, Az.: 29 S 145/16)

 

 

 

Erstattung vorgerichtlicher Anwaltsgebühren

14.06.2017

 

Justiz Rheinland-Pfalz: „WEG: Aktivlegitimation des teilrechtsfähigen Verbandes; Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren; fehlender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft

 

„MünsterscheZeitung.de: „…Wird ein Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Beitreibung von Wohngeldern beauftragt, ist eine gesonderte Ermächtigung nötig. Hierzu bedarf es eines gesonderten Beschlusses der Gemeinschaft. Da ein solcher im vorliegenden Fall nicht gegeben war, musste der säumige Eigentümer die Kosten nicht erstatten...“ (Amtsgericht Frankenthal, Urteil vom 09.11.2016, Az.: 3a C 234/16).

 

 

 

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

15.06.2017

 

„iz-jobs.de“: „…Das Ergebnis: An Einsteiger in den Beruf des Immobilienverwalters werden, wenn der verwässerte Gesetzentwurf wie befürchtet am 22. Juni verabschiedet wird, wie bisher keine Anforderungen an ihre Qualifikation gestellt, und auch bereits am Markt tätige Akteure - egal ob Alte Hasen mit sechs und mehr Jahren Berufserfahrung oder weniger erfahrene Marktteilnehmer - müssten ihre Sachkunde auch in Zukunft nicht unter Beweis stellen…“

 

 

 

Bei falscher Erstellung der Jahresabrechnung haftet der Verwalter

26.06.2017

 

Bei falscher Erstellung der Jahresabrechnung haftet der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Eigentümergemeinschaft gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Schadenersatz, nach vorheriger Fristsetzung zur Nachbesserung. (Landgericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 26.08.2016, Az.: 55 S 12/16 WEG)

 

 

 

 

Aufstellung einer mit Stromanschluss versehenen Unter­stell­möglich­keit für Elektromobil

10.07.2017

 

„Das Aufstellen einer mit einem Stromanschluss versehenen Unter­stell­möglich­keit für ein Elektromobil stellt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs1 des Wohn­eigentums­gesetzes (WEG) dar. Der Antrag auf Zustimmung zur baulichen Veränderung darf nur stattgegeben werden, wenn er konkrete Angaben zur baulichen Maßnahme enthält.“ (Landgericht Bremen, Urteil vom 07.10.2016, Az.: 4 S 250/15)

 

 

 

Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters

10.07.2017

 

„ZPO § 91 Abs. 1 Satz 1; WEG § 45 Abs. 2 und 3“

 

"Die Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters sind Kosten der internen Verwaltung und zählen nicht zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, und zwar unabhängig davon, ob der Ersatzzustellungsvertreter durch Beschluss der Wohnungseigentümer oder durch das Gericht bestellt worden ist.

 

Auch die Kosten der Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer durch einen Zustellungsvertreter sind stets Kosten der internen Verwaltung und nicht gemäß § 91 ZPO erstattungsfähig, ohne dass es darauf ankommt, ob der Verwalter oder ein Ersatzzustellungsvertreter die Unterrichtung vornimmt (insoweit Aufgabe des Senatsbeschlusses vom 14. Mai 2009 - V ZB 172/08, NJW 2009, 2135 Rn. 12).

 

Der gerichtlich bestellte Ersatzzustellungsvertreter kann Auslagenersatz und ggf. eine Vergütung von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Ob und ggf. in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet ist, muss das Gericht bei der Bestellung

- oder ggf. nachträglich - festlegen, wobei es sich an der üblichen Vergütung im Sinne von § 675, § 612 Abs. 2 BGB orientieren kann; auch hat es die Berechnung des Auslagenersatzes vorzugeben. In der Jahresabrechnung sind die Kosten des Ersatzzustellungsvertreters als Kosten der Verwaltung nach dem von § 16 Abs. 2 WEG vorgegebenen Maßstab zu verteilen." (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 11. Mai 2017, Az.: V ZB 52/15; LG Karlsruhe, AG Schopfheim)

 

 

Schallschutz

22.07.2017

 

„Sieht die Abnahmeklausel in den AGB eines Bauträgervertrages vor, dass der Erwerber unwiderruflich eine bestimmte Person (insbesondere den Erstverwalter) bevollmächtigen muss bzw. darin bereits tatsächlich bevollmächtigt, ist sie unwirksam…“ (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2012, Az.: 23 U 112/11)

 

 

Mahnung von säumigen Hausgeld

23.07.2017

 

„Die Mahnung von säumigem Hausgeld ist beim Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Grundvergütung abgegolten.“ (Amtsgericht Reutlingen, Urteil vom 13.05.2016, Az.: 11 C 105/16)

 

 

Spielplatz – keine Verjährung

23.07.2017

 

„Ein Wohnungs­eigentümer kann von der Eigentümer­gemeinschaft verlangen, dass sie einen laut Baugenehmigung auf dem Grund­stück vorgesehenen Spiel­platz auch nach Jahr­zehnten noch errichten lässt.“ (Amts­gericht München, Urteil vom 15.01.2016, Az.: 481 C 17409/15 WEG)

 

 

Verlegung von neuen Kabeln auf Putz

23.07.2017

 

„Die Eigentümer­gemeinschaft darf nicht beschließen, neue Kabel in den Wohnungen auf Putz zu verlegen. Für Maßnahmen im Sonder­eigentum benötigt sie die Zustimmung der Eigentümer. Ist die Verlegung auf Putz für den Kabel­anschluss erforderlich, muss sie die Zustimmung notfalls einklagen.“ (Amts­gericht Köln, Urteil vom 18.08.2015, Az.: 204 C 116/14).

 

 

Belegzuschickung durch den Verwalter

23.07.2017

 

„Wohnungs­eigentümer können in der Regel nicht verlangen, dass der Verwalter ihnen die Belege über Betriebs­kosten zuschickt – auch nicht, wenn sie 500 Kilo­meter entfernt von der Anlage wohnen. Es sei zumut­bar, einmal im Jahr zur Eigentümer­versamm­lung anzu­reisen und dort die Belege beim Verwalter einzusehen.“ (Land­gericht Itzehoe, Az.11 S 79/15). (LG Itzehoe, Beschluss v. 9.3.2016, 11 S 79/15)

 

Zahlungsanspruch nur mit Beschluss gilt auch in Zweierwohnungseigentümergemeinschaft

23.07.2017

 

„In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die lediglich aus zwei Parteien besteht, ist auch das WEG uneingeschränkt anzuwenden.“ ((Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 19.04.2016, Az.: 2-13 S 204/13)

 

 

Silberfischchen - kein Sachmangel

24.07.2017

 

„juris.de“: „Bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie sei es nicht ungewöhnlich, dass ein Grundbestand von Silberfischchen vorhanden sei. Allein dieser begründe keinen Mangel...“ (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 12.06.2017, Az.: 22 U 64/16)

 

 

Keine Videoüberwachung in Tiefgarage der Wohnungseigentümergemeinschaft

01.08.2017

 

Die Videoüberwachung in einer Tiefgarage einer Eigentumswohnungsanlage verstößt gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Wohnungseigentümer. (Landgericht München I, Beschluss vom 11.11.2011, Az.: 1 S 12752/11)

 

 

 

Bauordnungsrechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg

05.08.2017

 

WEG § 21 Abs. 4, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG - Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich - rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.06.2017, Az.: V ZR 102/16; LG Berlin, AG Charlottenburg)

 

 

 

Notwendige Sanierungsmaßnahmen an Schwimmbad- und Saunabereich im Gemeinschaftseigentum müssen durchgeführt werden

09.08.2017

 

Die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum entfällt nicht etwa deswegen als gemeinschaftseigene Aufgabe der ordnungsmäßigen Verwaltung, weil der sanierungsbedürftige Teil des Gemeinschaftseigentums (nach einer angeblich herrschenden Verkehrsauffassung) derzeit als überflüssig, übertrieben, übermäßig luxuriös oder ähnliches anzusehen wäre. (Amtsgericht München, Urteil vom 11.01.2017, Az.: 485 C 12234/16 WEG)

 

 

Glashaus auf der Dachterrasse

15.08.2017

 

„Ein Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse ist in der Regel eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 09.11.2016, Az.: 481 C 26682/15 WEG - Das Urteil ist rechtskräftig.)

 

 

Kein Raum für Berücksichtigung finanzieller Verhältnisse einzelner Wohnungseigentümer

20.08.2017

 

„BGB § 207 Nr. 7, § 425 Abs. 2; WEG § 21 Abs. 4 - Hat die Gemeinschaft beschlossen, die Mängelansprüche wegen Schallimmissionen an sich zu ziehen, und weiter beschlossen, diesbezüglich ein Beweisverfahren einzuleiten, so widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, in einem weiteren Beschluss zu beschließen, die notwendigen Messungen bis auf die in einer bestimmten Wohnung nicht durchführen zu lassen, da hierdurch die Feststellung der Mängel in ihrer Gesamtheit vereitelt würde und zudem dem betroffenen Wohnungseigentümer Verjährung droht. Für eine Berücksichtigung der finanziellen Verhältnisse der Wohnungseigentümer ist hier kein Raum.“ (Amtsgericht Kassel, Urteil vom 04.05.2017, Az.: 800 C 3846/16)

 

 

 

Instandhaltungspflicht eines Sondereigentümers nach Teilungserklärung

20.08.2017

 

„BGB §§ 280, 677, 683, 812; WEG §§ 14, 21 - 1. Ist ein Sondereigentümer nach der Teilungserklärung verpflichtet, Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, in Stand zu halten, so befindet sich die Abdichtung der Dachterrasse, die zugleich das Dach der darunter befindlichen Wohnung darstellt, nicht in diesem Sinn "im Bereich" des Sondereigentums der Penthousewohnung.


2. Ein Beschluss dahingehend, einen Schadensersatzanspruch gerichtlich durchzusetzen, ist inhaltlich etwas anderes als eine Kostenverteilung im Einzelfall. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.06.2016, Az.: 318 S 110/15)


 

 

Umwandlung von Teil in Wohnungseigentum

20.08.2017

 

„BGB §§ 873, 877; WEG § 1 Abs. 2, 3, § 3 Abs. 1, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 2 Satz 2, § 10 Abs. 3
1. Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt (hier: Ausbau des Dachraums) bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Sie bedarf deshalb einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer sowie deren grundbuchrechtlicher Bewilligung.


2. Eine im Grundbuchverfahren nicht gänzlich ausgeschlossene ergänzende Vertragsauslegung, die auf den hypothetischen Willen des Bewilligenden abstellt, kommt nicht in Betracht, wenn bereits keine Regelungslücke zweifelsfrei festzustellen ist.“ (Oberlandesgericht München, Urteil vom 15.05.2017, Az.: 34 Wx 207/16)

 

 

 

Erst ein rechtskräftiges Urteil beendet die Gültigkeit eines Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft

20.08.2017

„BGB § 187 Abs. 1, § 286; WEG § 23 Abs. 4 Satz 2, § 46 - Ein Beschluss der Eigentümerversammlung (hier: zu einer Sonderumlage) ist so lange als gültig zu behandeln, bis er durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. Erst das rechtskräftige (nicht ein nur für vorläufig vollstreckbar erklärtes) Urteil beendet die Bindungswirkung.“ (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 31.05.2017, Az.: 25 S 52/16)


 

 

Verteilung der Betriebs-und Unterhaltskosten gemäß Teilungserklärung

20.08.2017

 

„WEG § 16 Abs. 2 - Besagt der klare Wortlaut der Teilungserklärung, dass eine gesonderte Abrechnung nur den Teil der Tiefgarage betrifft, der als Schutzraum umgebaut wird, ist dies so zu verstehen, dass die Betriebs- und Unterhaltskosten dieses Teils der Tiefgarage auf alle Eigentümer zu verteilen sind, also auch diejenigen, die nicht Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes sind.“ (Landgericht München I, Beschluss vom 07.02.2017, Az.: 1 S 8801/16 WEG)

 


 

Fotovoltaikanlage - Eine „gute“ Idee sieht anders aus

12.09.2017

 

„Rhein-Neckar-Zeitung“: „Ein Wohnungsbesitzer im Emmertsgrund installierte auf seinem Balkon eine Fotovoltaikanlage - und musste sie wieder abbauen.“

 

 

 

Einladung zu Eigentümerversammlung

12.09.2017

 

„Einladung zu Eigentümerversammlung muss eindeutig und verständlich sein.“ (Amtsgericht Germersheim, Urteil vom 04.05.2016, Az.: 4 C 13/15 WEG)

 

 

 

Maßgeblichkeit der Teilungserklärung

12.09.2017

 

„Die Teilungserklärung ist maßgeblich und nicht andere Urkunden.“ (Landgericht Dortmund, Beschluss vom 22.05.2015, Az.: 1 S 13/15)

 

 

 

Instandhaltungsrücklage

12.09.2017

 

„wallstreet-online.de“: „Die Instandhaltungsrücklage ist gesetzliche Pflicht. Dennoch dient die Bildung einer Instandhaltungsrücklage nicht nur der persönlichen Absicherung: Auch rechtlich ist der „angemessene“ Aufbau einer Notreserve im Wohnungseigentumsgesetz festgeschrieben…“

 

 

Anspruch auf Aufstellung eines eigenen Müllcontainers besteht nicht

12.09.2017

 

„Kein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Befreiung von Kosten­tragungs­pflicht einer gemeinsamen Müllentsorgung.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 27.04.2017, Az.: 2-13 S 168/16)

 

 

Berufszugangsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter

23.09.2017

 

„verbaende.com“: „Berufszugangsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter nimmt letzte Hürde im Bundesrat / DDIV drängt auf Reform des Wohnungseigentumsgesetzes - (Berlin) - Der Bundesrat hat heute das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter und Makler beschlossen…“

 

 

Mietpreisbremse verfassungswidrig?

26.09.2017

 

„Landgericht Berlin hält Vorschriften zur Mietpreisbremse für verfassungswidrig. Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556 d BGB) führen zu ungleicher Behandlung von Vermietern.“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 19.09.2017, Az.:  67 O 149/17)

 

 

Fahrradständer auf Tiefgaragenstellplatz kann zweckwidrige Nutzung von Sondereigentum sein

26.09.2017

 

„Wird in der Teilungserklärung die Bezeichnung "Tief­garagen­stell­platz" verwendet, meint dies das Abstellen von Kraftfahrzeugen. Die Installation von Fahrradständern zwecks Abstellens von Fahrrädern auf einem im Sondereigentum stehenden Tief­garagen­stell­platz stellt daher eine zweckwidrige Nutzung dar, die nicht durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft genehmigt werden kann.“ (Landgericht Hamburg, Urteil vom 17.06.2015, Az.: 318 S 167/14)

 

 

Zweckentfremdungsverbots für Wohnraum

04.10.2017

 

Ist die „hotelähnliche“ Nutzung von Wohnungseigentum durch die Kommune verboten darf nicht über Monate an Touristen vermietet werden:

 

„Ersatzzwangshaft zur Durchsetzung eines Zweckentfremdungsverbots für Wohnraum rechtmäßig“ (Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 29. August 2017, Az.: 12 C 17.1544)

 

 

 

Drei Alternativangebote für Auftragsvergabe von Hausmeisterdiensten

04.10.2017

 

„Ein Wohnungs­eigentümer­beschluss über die Auftragsvergabe von Hausmeisterdiensten entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er auf Basis von mindestens drei Alternativangeboten erfolgt.“

 

„Das LG Frankfurt hat entschieden, dass der Wohnungseigentumsverwalter ab einem Auftragsvolumen von 3.000 Euro verpflichtet ist, vor der Erteilung eines Auftrages mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 19.04.2017, Az.: 2-13 S 2/17)

 

 

Eindeutige Jahresabrechnung

23.10.2017

 

Die Jahresabrechnung für eine Wohneigentümergemeinschaft muss eindeutig sein. (Landgericht Berlin, Urteil vom 05.12.2016, Az.: 55 T 81/15 WEG)

 

 

Nutzung einer Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft

30.10.2017

 

„BGH zur Nutzung einer Teil­eigentums­einheit als Flüchtlings­unterkunft“ – „Beabsichtigte Nutzungsformen im Grundsatz zulässig.“

 

„Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat den Beschluss des Landgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen. Er hat einen Unterlassungsanspruch der Klägerin gemäß § 15 Abs. 3 WEG verneint, weil er die von der Beklagten beabsichtigten Nutzungsformen im Grundsatz als zulässig ansieht…

 

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2017, Az.: V ZR 193/16)

 

 

Hälftiger Betriebskostenausgleich bei getrenntlebendem Ehegatten

04.11.2017

 

„haufe.de“: „Wurden zum Trennungsunterhalt keine anderen Regelungen getroffen, ist bei einer gemeinsamen Eigentumswohnung jeder der Eheleute anteilig Schuldner der nicht umlagefähigen Betriebskosten, auch wenn nur einer sie noch bewohnt.“ (Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 07.06.2017, Az.: 15 UF 50/17)

 

 

Außen-Klimaanlage bedarf einstimmiger Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

07.11.2017

 

„recht-kurz-gefasst.blogspot.de“: „Modernisierungsbeschluss für einzelne Wohnungseigentümer unwirksam (§ 22 WEG)?“

 

 

Auch bei Zahlungsrückstand Anfechtung einer Jahresrechnung möglich

13.11.2017

 

Die Anfechtung einer Hausgeldabrechnung ist auch für Wohnungseigentümer dann möglich, wenn Zahlungsrückstände bestehen. (Amtsgericht Essen, Urteil vom 13.07.2017, Az.: 196 C 14/17)

 

 

Keine Klagebefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers bei notwendigem Gemeinschaftseigentum

13.11.2017

 

„Einzelner Wohnungseigentümer kann nicht auf Beseitigung einer neu eingebauten Wohnungseingangstür durch einen anderen Wohnungseigentümer klagen.“ – „Klagebefugnis bei baulichen Veränderungen im Zusammenhang mit notwendigem Gemeinschaftseigentum steht nur Wohnungseigentümergemeinschaft zu.“ (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 31.03.2017, Az.: 29 C 10/17)

 

Eine nur das Musizieren zeitlich einschränkende Regelung ist unzulässig

24.11.2017

 

„Eine Regelung in der Hausordnung, die nur das Musizieren, aber nicht andere mit Geräuschen verbundene Tätigkeiten zeitlich einschränkt, ist unzulässig.“ (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 04.10.2017, Az.: 2-13 S 131/16)

 

 

Stimmverbot wegen Majorisierung nur ausnahmsweise

24.11.2017

 

„WEG § 25 Abs. 2 Satz 1 Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen.

 

WEG § 25 Abs. 5; BGB § 242

 

Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt

nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht -

2 - nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen (Präzisierung des Senatsbeschlusses vom 19. September 2002 – VZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61ff.).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juli 2017, Az.: V ZR 290/16; LG Braunschweig, AG Goslar)

 

 

Flexible Lärmobergrenzen

26.11.2017

 

…und ständig stört der „Nachbar“…

 

Sie können auch davon ausgehen, dass der sich freiwillig auch nicht ansatzweise ändern wird und Sie somit ein lebenslanges „Vergnügen“ mit ihm haben werden.

 

 „Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbar nicht gefällt.“ (Wilhelm Tell IV, 3. (Tell), Friedrich Schiller)

 

„anwalt.de“: Mein Grund und Boden – und täglich zankt der Nachbar“

 

 

Ein Trampolin darf im Garten stehen

01.12.2017

 

„1. Sieht die Gemeinschaftsordnung die Nutzung des Gartens als "Ziergarten" vor, ist der Begriff des Ziergartens lediglich in Abgrenzung zu dem Begriff "Nutzgarten" zu verstehen.

 

2. Während der Nutzgarten hauptsächlich der Erzeugung von Nutzpflanzen, wie z. B. Kräutern, Obst und Gemüse als Nahrungsmittel dient, handelt es sich bei dem Ziergarten um einen Garten, in dem Pflanzen nicht mit dem Ziel der Nahrungsgewinnung, sondern lediglich aufgrund gestalterischer und ästhetischer Aspekte in unterschiedlichen Kombinationen verwendet werden, insbesondere auch im Zusammenhang mit Pflasterungen und Bekiesungen.

 

3. Es gehört zu einem geordneten Zusammenleben von Miteigentümern, dass spielende Kinder anderer Miteigentümer beziehungsweise deren Mieter und dazugehörige auch größere Spielgeräte, soweit sie nicht übermäßig stören, hingenommen werden müssen.

 

4. Dementsprechend dürfen in einem Ziergarten Kinder spielen und Spielgeräte (hier ein Trampolin) aufgestellt werden.

 

5. Ein nicht einbetoniertes oder sonst fest in dem Boden verankertes Trampolin stellt keine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG dar.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 08.11.2017, Az.: 485 C 12677/17 WEG)

 

 

Wohnungseigentümer darf Verwalterunterlagen auch grundsätzlich wiederholt einsehen

06.12.2017

 

„BGB §§ 675, 666; WEG §§ 26, 27, 43 Nr. 4“


„1. Wohnungseigentümer haben grundsätzlich gemäß §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag einen Anspruch gegen den Verwalter auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen.


2. Dieses Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen. Nur das Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) begrenzen das Einsichtsrecht.
 

3. Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich auch wiederholt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen.
 

4. Beschlüsse, die gefasst werden, ohne einem Eigentümer zuvor Einsicht in die Unterlagen zu gewähren, widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.“ (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 12.01.2017, Az.: 2-13 S 48/16
vorhergehend: AG Wiesbaden, 11.12.2015, Az.: 92 C 4965/14)

 

 

Keine Haftung für Aufwendungen in Erwartung des Vertragsabschlusses

06.12.2017

 

„BGB § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 311b Abs. 1

 

a) Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er - bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet deshalb aus.

 

b) Der (potentielle) Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Oktober 2017, Az.: V ZR 11/17; OLG Stuttgart, LG Stuttgart)

 

 

Schlichtungsverfahren obligatorisch bei WEG-Streitigkeit über Gebrauch des Wohnungseigentums

06.12.2017

 

1. Für das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander ist grundsätzlich auf die nachbarrechtlichen Regelungen zurückzugreifen und § 906 BGB entsprechend anzuwenden, so dass es auch hier eines Schlichtungsverfahrens vor einer Klageererhebung bedarf.

 

2. Das Schlichtungserfordernis entfällt auch nicht deshalb, weil neben den schlichtungsbedürftigen Unterlassungsanträgen zugleich vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten verlangt werden, für deren Geltendmachung ein Schlichtungsverfahren nicht vorgesehen ist.

 

3. Ein rechtlicher Grund von der Zulässigkeitsvoraussetzung Schlichtungsverfahren für den Fall abzuweichen, in dem ein gerichtlicher Vergleichsvorschlag bereits abgelehnt worden ist, besteht ebenfalls nicht.

 

4. Es bedarf bei der Abwehr störender Lärmimmissionen weder im Tenor noch im Klageantrag der Angabe einer Phonzahl oder einer dB-Zahl - mag diese Angabe auch sinnvoll und erstrebenswert sein.

 

5. Der Begriff der "Zimmerlautstärke" ist für die Urteilstenorierung anerkannt. Die "Zimmerlautstärke" wird nach allgemeiner Lebenserfahrung dann überschritten, wenn Bewohner anderer Wohnungen durch die Geräusche gestört werden.

 

 

6. Nichts anderes gilt für den Ausdruck "lautstark". Eine lautstarke Geräuschimmission ist gegeben, wo der Lärm nach seinem individuellen Zuschnitt nicht mehr sozialadäquat ist, d. h. nach dem Empfinden eines "verständigen" Durchschnittsmenschen nicht mehr hinzunehmen ist.“ (Landgericht Dortmund, Urteil vom 11.07.2017, Az.: 1 S 282/16)

 

 

Unzulässige Anzahl von Beiräten, unbestimmte bauliche Maßnahme

06.12.2017

 

„Beschlüsse über unzulässige Anzahl von Beiräten und unbestimmte bauliche Maßnahme sind ungültig“.

 

„1. Wird ein Beschluss gefasst, der ohne entsprechende Vereinbarung gegen § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzer besteht, verstößt, ist er auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

 

2. Ist ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig zu erklären, so führt dies zur Ungültigkeit weiterer Beschlüsse, die mit dem ungültigen Beschluss in engem thematischen Zusammenhang stehen.

 

3. Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung muss ebenso wie bei anderweitigen baulichen Maßnahmen im Beschluss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung (Umfang, Finanzierung, Ablauf, Kostenvorschläge) müssen im Beschluss geregelt werden.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 18.01.2017, Az.: 481 C 11177/16 WEG)

 

 

„WEG-Beiräte haften bei Fehlern mit ihrem gesamten Vermögen“

07.12.2017

 

„anwalt23.de“: „Sofern Beiratsmitgliedern Versäumnisse nachzuweisen sind, die innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren liegen, haften sie mit ihrem gesamten Vermögen. Rechtsanwalt … erklärt: „Das Gremium haftet gesamtschuldnerisch – hier gilt: Einer für alle.“

 

 

Streitwert für die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum bei Verweigerung der Zustimmung

07.12.2017

 

„1. Der Geschäftswert eines Verfahrens auf Verpflichtung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums beträgt 10 % bis 20 % des Verkaufspreises.

 

2. Die Versagung der Zustimmung führt nicht zu einem absoluten Veräußerungshindernis, sondern der Wohnungseigentümer kann üblicherweise eine andere Veräußerung vornehmen, bei der ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung nicht gegeben ist.“ (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 21.04.2016, Az.: 4 W 9/16)

 

 

Beschluss über freiwilligen Winterdienst an öffentlichen Wegen

07.12.2017

 

„…Ob und in welchem Umfang die Wohnungseigentümer (auch freiwillig) für den Zustand benachbarter (öffentlicher) Fläche Sorge tragen, ist keine Frage der generellen Beschlusskompetenz, sondern eine Frage ordnungsgemäßer Verwaltung. Es kommt maßgeblich darauf an, in welchem Zusammenhang die beschlossene Maßnahme mit den Gegebenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft steht…“ (Landgericht Hamburg, Urteil vom 28.06.2017, Az.: 318 S 95/16)

 

 

Rechtswidrige Umgestaltung bedarf der vollständigen Rückgestaltung“

07.12.2017

 

„1. Tritt ein Beseitigungsanspruch gem. § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB (hier: Anspruch auf Rückbau eigenmächtig eingebauter Dachflächenfenster) konkurrierend neben die sich aus § 14 Nr. 1 WEG i.V.m. § 280 BGB und § 823 Abs. 1 BGB ergebenden Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums, so ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht dazu berechtigt, den Beseitigungsanspruch ohne Ermächtigung durch die übrigen Anspruchsinhaber geltend zu machen.

 

2. Bei einer Störung des Eigentums durch Umgestaltung (hier: eigenmächtig eingebaute Dachflächenfenster) findet die Beseitigung der Störung bzw. der Störungsquelle gem. § 1004 Abs. 1 BGB nur durch komplette Rückgestaltung statt.“ (Landgericht München I, Urteil vom 15.11.2017, Az.: 1 S 1978/16 WEG)

 

 

Rechtsfolgen einer nicht im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung

07.12.2017

 

„1. Jeder Wohnungseigentümer kann einen Anspruch auf Herausgabe und Einräumung von Mitbesitz am Gemeinschaftseigentum sowie einen Anspruch auf Unterlassung der alleinigen Nutzung gegenüber einem Miteigentümer geltend machen, der vom Gemeinschaftseigentum widerrechtlich Gebrauch macht, indem er es etwa für sich vereinnahmt.

 

2. Wird ein vereinbartes Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen, so handelt es sich um ein rein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, das einen Rechtsnachfolger nicht bindet.

 

3. Im Hinblick auf seine Mitgliedschaft, seine Rechte und seine Pflichten ist ein werdender Eigentümer innerhalb der WEG so zu behandeln, als wäre er bereits Wohnungseigentümer.

 

4. Wenn Wohnungseigentümer eine langjährige Alleinnutzung durch einen Wohnungseigentümer in dem Bewusstsein hinnehmen, sich dadurch in Zukunft binden zu wollen, kann auch eine vollkommen formfreie, nur konkludente Vereinbarung über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts vorliegen. (Amtsgericht München, Urteil vom 12.07.2017, Az.: 481 C 22391/16 WEG)

 

 

Kein Anspruch auf Kopien von Abrechnungsunterlagen der Jahresabrechnung

18.12.2017

 

Unterlagen müssen beim Verwalter eingesehen werden auch wenn der Wohnungseigentümer mehrere hundert Kilometer entfernt wohnt.

 

„1. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11.02.2011 - V ZR 66/10, IMR 2011, 150).

 

2. Auch einem 500 km entfernt wohnenden Eigentümer ist es grundsätzlich zumutbar, einmal pro Jahr zu den Versammlungen anzureisen und am Vortag der Versammlung Einsicht in die Unterlagen am Sitz der Verwaltung zu nehmen und die Unterlagen dort zu kopieren. Dies gilt zumindest dann, wenn die Verwaltung ihren Sitz in der Nähe der Wohnungseigentumsanlage hat und die Unterlagen nicht für die Versammlung benötigt werden.

 

3. Eine Schwerbehinderung zu 80% stellt allein keinen hinreichenden Grund dar, dass der Eigentümer nicht den Sitz der Verwaltung zur Einsichtnahme aufsuchen muss. Vielmehr muss dargelegt werden, dass er hierdurch nicht reisefähig ist. (Landgericht Itzehoe, Beschluss vom 09.03.2016, Az.: 11 S 79/15)

 

 

„refrago.de“: Wann und wie lange darf man täglich zu Hause als Mieter oder Wohnungs­eigentümer Klavier spielen?“

25.12.2017

 

 

Bäume stehen im Gemeinschaftseigentum der WEG

10.01.2018

 

„justiz.bayern.de“: „Wenn die Teilungserklärung keine eindeutig anderslautende Erklärung enthält, stehen Bäume im Gemeinschaftseigentum der gesamten WEG.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 28.06.2017, Az.: 481 C 24911/16 WEG)

 

 

Verschattung durch heranrückende Wohnbebauung

10.01.2018

 

„rechtsprechung.niedersachsen.de“:Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Verschattung gegen heranrückende Wohnbebauung“:

 

„§ 1 Abs 3 BauGB, § 1 Abs 6 Nr 13 BauGB, § 61 Nr 2 VwGO, § 10 Abs 6 WoEigG“

 

„Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist befugt, ein Normenkontrollverfahren gegen die Planung benachbarter Wohnbauflächen mit dem Argument zu führen, das führe zu einer unzumutbaren Verschattung der Wohnungen.


2. Zur Zumutbarkeit von Verschattungen. (Oberverwaltungsgericht Lüneburg 1. Senat, Urteil vom 26.07.2017, Az.: 1 KN 171/16)“

 

 

Gerichtliche Einziehung von Hausgeldrückständen

10.01.2018

 

„rechtsprechung.niedersachsen.de“: „Wohnungseigentumssache: Ermächtigung des Hausverwalters zur gerichtlichen Einziehung von Hausgeldrückständen.“

 

„§ 27 Abs 3 Nr 7 WoEigG, § 43 WoEigG“ (Landgericht Aurich 4. Zivilkammer, Urteil vom 03.03.2017, Az.: 4 S 226/16; „Verfahrensgang vorgehend AG Lingen, 25. Oktober 2016, Az: 4 C 248/16“)

 

 „Justiz in Baden-Württemberg“: „Kostenfestsetzung im Wohnungseigentumsverfahren: Verdienstausfall des Verwalters bei Wahrnehmung von Gerichtsterminen.“ (Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 30.05.2016, Az.: 8 W 167/16)

 

 

Wirksamkeit der formularmäßig vereinbarten Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage“

10.01.2018

 

Justiz in Baden-Württemberg“: „Notarieller Grundstückskaufvertrag zum Erwerb eines Reihenhauses: Wirksamkeit der formularmäßig vereinbarten Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage.“

 

Leitsätze:

 

„Eine Klausel, mit der dem jeweiligen Erwerber eines in einer Wohnungseigentumsanlage befindlichen Reihenhauses eine unwiderrufliche Vollmacht erteilt wird, das seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht unterliegende Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abzunehmen, hält einer Inhaltskontrolle stand, wenn schützenswerte Belange der anderen Erwerber - hier bei faktischer Realteilung des Gemeinschaftseigentums - nicht beeinträchtigt werden.“ (Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 12.05.2015, Az.: 10 U 114/14)

 

 

"Unbestimmtheit eines Beschlusses über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung“

10.01.2018

 

„gesetze-bayern.de“: „…Die Art und Weise der Bepflanzung des Außenbereichs ist von den Eigentümern selbst zu entscheiden; die Entscheidung darf nicht auf die Hausverwaltung oder eine Gartenbaufirma delegiert werden. (Rn. 21) (redaktioneller Leitsatz) …“ (Amtsgericht München, Endurteil v. 06.09.2017, Az.: 481 C 7764/17 WEG)

 

 

Wohnungseigentum: Gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten“

10.01.2018

 

„BGB § 1004 Abs. 1; WEG § 10 Abs. 6 Satz 3“

 

Leitsatz:

 

„Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB besteht auch dann keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, wenn Anspruchsgegner ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehender Dritter ist.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Oktober 2017, Az.: V ZR 45/17; LG Stuttgart, AG Waiblingen)

 

 

Einlegung der Berufung bei unrichtiger Rechtsmittelbelehrung

10.01.2018

 

„Wiedereinsetzung in den vorigen Stand: Einlegung der Berufung in einer Wohnungseigentumssache beim unzuständigen Gericht aufgrund einer unrichtigen Rechtsmittelbelehrung“.

 

„GVG § 72 Abs. 2; WEG § 43 Nr. 1; ZPO § 233 B“

 

„Auch ein Rechtsanwalt, der Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht ist, darf in der Regel darauf vertrauen, dass die Rechtsmittelbelehrung in Wohnungseigentumssachen und in Zivilsachen mit wohnungseigentumsrechtlichem Bezug zutreffend ist (Fortführung von Senat, Beschluss vom 9. März 2017 - V ZB 18/16, ZWE 2017, 293).“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 28.09.2017, Az.: V ZB 109/16; LG Frankfurt am Main, AG Fulda)

 

 

Berufung der WEG, wenn Gericht bei Anfechtungsklage Partei falsch bezeichnet

10.01.2018

 

§ 44 WoEigG, § 46 WoEigG, § 519 Abs 2 ZPO, Art 2 Abs 1 GG, Art 19 Abs 4 GG

 

„Nennt das Amtsgericht in einem Urteil über eine Anfechtungsklage irrtümlich die WEG anstatt die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte, schadet es nicht, wenn zunächst die WEG Berufung gegen das Urteil einlegt und erst nach Ablauf der Berufungsfrist klargestellt wird, dass die beklagten Eigentümer Berufungsführer sein sollen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil v. 21.07.2017, Az.: V ZR 72/16)

 

 

Mitglieder des Beirats haften grundsätzlich unbegrenzt

12.01.2018

 

„anwalt24.de“: „Die sich daraus ergebende Haftung auf Schadenersatz ist grundsätzlich unbegrenzt. Schlimmstenfalls stehen Beiratsmitglieder mit ihrem gesamten Vermögen ein. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass auch tatsächlich belegt werden kann, dass Beiratsmitglieder Fehler begangen haben, hierdurch ursächlich ein Schaden verursacht worden ist und die Verjährungsfrist von drei Jahren noch nicht beendet ist. Das Gremium haftet dann gesamtschuldnerisch.“

 

 

Klimaanlage bedarf Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer

13.01.2018

 

Die Anbringung einer einzelnen Klimaanlage an der Außenfassade stellt keine Modernisierung dar, sondern eine bauliche Maßnahme. Diese bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. (Landgericht Frankfurt, Urteil vom 13.01.2017, Az.: 2/13 S 186/14)

 

 

Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse stellt in der Regel eine bauliche Veränderung des Gemeinschafts­eigentums dar

13.01.2018

 

Ein Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse ist in der Regel eine bauliche Veränderung des Gemeinschafts­eigentums, die der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. (Amtsgericht München, Urteil vom 09.11.2016, Az.: 481 C 26682/15 WEG)

 

 

Ruhezeiten in einer Hausordnung

27.01.2018

 

„Eine lediglich das Musizieren beschränkende Regelung über Ruhezeiten in einer Hausordnung ist unzulässig.“ (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 04.10.2017, Az.: 2-13 S 131/16)

 

 

Tagesmuttertätigkeit in WEG nur mit zwei bis drei Kindern zumutbar

14.02.2018

 

„sueddeutsche.de“: „WEG kann Tagesmutter die Arbeit nicht einfach verbieten.“ - „Durch den Betrieb der Tagesmutter entstehe keine extrem große Beeinträchtigung, erklärte das Gericht. Genehmigt sei die Betreuung von zwei bis drei Kindern. Das übersteige nicht den Geräuschpegel einer typischen Familie…“

 

 

Einzelergebnisse und Hausgeldrückstände müssen nicht in der Jahresabrechnung aufgelistet werden

14.02.2018

 

„WEG § 28 Abs. 3

 

Eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist infolgedessen nicht allein deshalb anfechtbar, weil der Verwalter eine von ihm freiwillig erstellte Saldenliste trotz gegenteiliger Ankündigung nicht an die Wohnungseigentümer versendet bzw. nicht in der Eigentümerversammlung zur Einsicht vorlegt.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2017, Az.: V ZR 189/16; LG Dortmund, AG Schwerte)

 

 

Hausgeldansprüche bei Zwangsversteigerung sind vom Verwalter anzumelden

14.02.2018

 

„WEG § 27 Abs. 1 Nr. 4; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2“

 

„Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.“ (Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 08.12.2017; Az.: V ZR 82/17; LG Dresden, AG Leipzig)

 

 

„Nichtzahlung von Wohngeld durch einen Wohnungseigentümer begründet kein Schadens­ersatz­anspruch für einzelnen Wohnungseigentümer“

14.02.2018

 

„BGB § 280 Abs. 1; WEG § 21 Abs. 4, § 28 Abs. 2 und 5“

 

„Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.02.2017, Az.: V ZR 166/16; LG Saarbrücken, AG Saarbrücken)

Eintragung von Sondernutzungsrechten

14.02.2018

 

„1. Allein daraus, dass ein unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisung bestelltes Sondernutzungsrecht weit gefasst ist, also große Teile des Gemeinschaftseigentums umfasst, folgt noch nicht seine Unbestimmtheit. Dem Bestimmtheitsgrundsatz ist genügt, wenn zweifelsfrei feststeht, welche Teile der Gemeinschaftsfläche zur Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können.*)

 

2. Der Umstand, dass sich die Bereiche des Gemeinschaftseigentums, in denen der Ausschluss der übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch infolge von entsprechenden Zuweisungen letztlich zum Tragen kommt, weder aus der Teilungserklärung noch aus den darin in Bezug genommenen Plänen entnehmen lassen, steht der Eintragung eines Sondernutzungsrechts nicht entgegen, wenn die Zuweisungsentscheidung die betroffene Fläche nach Lage und Umfang eindeutig bestimmt.*)

 

3. Bei der Eintragung eines Sondernutzungsrechts kann - jedenfalls in entsprechender Anwendung von § 7 Abs. 3 WEG - auf die Zuweisungsentscheidung Bezug genommen werden.*)“ (Oberlandesgericht Nürnberg, Beschluss vom 06.02.2018, Az.: 15 W 1753/17)

 

 

Trittschalldämmung ist Sondereigentum

14.02.2018

 

  1. Eine 3 Millimeter starke Folie zur Trittschalldämmung, die unterhalb des Oberbodens verlegt wird, stellt kein Gemeinschaftseigentum, sondern Sondereigentum dar.

 

  1. Es kann nicht allein auf die bloße Funktion der Folie, die den Trittschallschutz gewährleisten soll, abgestellt werden.

 

  1. Eine Hausverwaltung, die eine Wasserschadensanierung in Auftrag gibt, haftet im Zweifel als Vertreterin ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB), wenn sie keinen WEG-Beschluss herbeiführt. (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 25.01.2018, Az.: 10 U 111/16)

 

 

Kostentragung bei versehentlicher Übernahme durch die Gemeinschaft

14.02.2018

 

„1. Die Teilungserklärung ist wie der Grundbuchinhalt auszulegen nach Wortlaut und Sinn des Eingetragenen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegender Sinn der Bedeutung ergibt.

 

2. Hat der Verwalter unberechtigte Ausgaben getätigt, die Sondereigentum oder Sondernutzungsflächen betreffen, können diese sodann in den Einzelabrechnungen auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden, deren Sondereigentum bzw. Sondernutzungsfläche betroffen ist, wenn die Zuordnung der Ausgaben unzweifelhaft ist.

 

3. Wenn berechtigte Zweifel an der gesonderten Kostentragungspflicht einzelner Miteigentümer bestehen, ist es allerdings nicht zu beanstanden, wenn tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft, die möglicherweise keine gemeinschaftlichen Kosten darstellen, im Rahmen der Einzelabrechnungen nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden.“ (Landgericht Hamburg, Urteil vom 13.09.2017, Az.: 318 S 66/16)

 

 

Verstoß gegen Gebot der Nichtöffentlichkeit der Eigentümer­versammlung

27.02.2018

 

„Lässt sich ein Wohnungseigentümer bei einer Eigentümer­versammlung von einem Bevollmächtigten vertreten, so darf er selbst nicht an der Versammlung teilnehmen.“ (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 21.07.2015, Az.: 11 S 118/14)

 

 

Alternativen für WEG bei baulicher Veränderung

04.03.2018

 

„gesetze-bayern.de“: „Wohnungseigentum: Anspruch eines Eigentümers auf Anbau einer Rollstuhlrampe und Mitbestimmung der übrigen.“

 

„Werden Beschlüsse auf einer unzureichenden oder fehlerhaften Entscheidungsgrundlage gefasst, so stellt dies eine eigene Kategorie von Anfechtungsgründen dar; solche Beschlüsse sind anfechtbar.

 

Geht es um den Anbau einer Rollstuhlrampe, so sind den Eigentümern rechtzeitig vor Beschlussfassung mögliche bauliche Alternativen darzustellen, widrigenfalls der Beschluss mangels ausreichender Entscheidungsgrundlage bzw. Tatsachengrundlage anfechtbar ist.“ (Amtsgericht München, Urteil vom 05.07.2017, Az.:  482 C 26378/16 WEG)

 

 

Durchführung von Sanierungsarbeiten durch Beschluss der Untergemeinschaft

05.03.2018

 

„Voraussetzung ist alleinige Kosten­tragungs­pflicht der Mitglieder der Untergemeinschaft.“

 

„Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. November 2017, Az.: V ZR 184/16; LG Hamburg, AG Hamburg-St. Georg)

 

 

Unterlassen des Blumengießens

05.03.2018

 

„Befinden sich unter den Blumenkästen Personen, darf der Wohnungseigentümer seine Blumen nicht gießen.“ (Landgericht München I, Urteil vom 15.09.2014, Az.: 1 S 1836/13)

 

 

Ausbau von Kellerräumen zur Wohnnutzung

05.03.2018

 

Bei ungenauer Teilungserklärung kann die Umnutzung zu Wohnzwecken von Kellerräumen möglich sein. (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 28.10.2016, Az.: 9 U 14/15)

 

 

AG München zu Altersdiskriminierung

24.03.2018

 

Es steht zwar nicht im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsrecht, aber ich finde es trotzdem befremdlich:

 

„lto.de“: „Im Alter bitte nur bar“. – „Darf man einem alten Menschen eine Ratenzahlung verwehren, weil er vielleicht nicht mehr lange genug lebt? Ja, darf man, meint das AG München. Ein Anspruch gegen die Erben reiche nicht, um das Risiko zu decken.“

 

Mietwohnung erwerben, dem vorhandenen Mieter kündigen, die Wohnung anschließend in eine Eigentumswohnung umwandeln und mit Gewinn verkaufen: So leicht geht das nicht. Denn gesetzlich sind die Kündigungsmöglichkeiten nicht nur bei einer solchen Wohnungsumwandlung beschränkt. Dass in solchen Fällen für Mieter ein hoher Schutz gilt, machte der Bundesgerichtshof (BGH) nun klar.

 

 

Kündigungsmöglichkeit nach Wohnungskauf

24.03.2018

 

„Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs“:Verhandlungstermin am 21. März 2018, 12.00 Uhr - VIII ZR 104/17 (Zur Sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1a BGB nach Erwerb

vermieteten Wohnraums durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts)“. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.03.2018, Az.: VIII ZR 104/17)

 

„anwalt.de“: „Kündigungsmöglichkeit nach Wohnungskauf beschränkt.“

 

 

Trittschallschutz

24.03.2018

 

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs:Trittschallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft.“ (Bundesgerichtshof, Urteil v.16.03.2018, Az.: V ZR 276/16)

 

„anwalt.de“: „BGH-Urteil zum Trittschallschutz – höherer Schallschutz nur in Ausnahmen notwendig.“

 

 

Privatwohnungen in Geschäftshaus nicht zulässig

24.03.2018

 

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs:Nutzung einer Teileigentumseinheit im "Ärztehaus" zu Wohnzwecken?“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.03.2018, Az.: 5 C 18/15 WEG).

 

„faz.net“: „Räume in einem ausdrücklich als Geschäftshaus deklarierten Gebäude dürfen nicht ohne weiteres in private Wohnungen umgewandelt werden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden und räumt Eigentümern aber eine Ausnahme ein.“

 

 

Pflichttermin

28.03.2018

 

„faz.net“: „Die WEG-Versammlung gehört zu den lästigen Pflichtterminen für Wohnungseigentümer. Hingehen sollte man trotzdem. Denn hier werden wichtige Entscheidungen getroffen, an die sich danach alle in der Gemeinschaft halten müssen.“

 

 

Für nach Eigentumswechsel fällige Sonderumlage haftet der Erwerber

07.04.2018

 

„WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2

 

a) Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197).

 

b) Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2017, Az.: V ZR 257/16; LG Stuttgart AG Stuttgart, Bad Cannstatt)

 

 

Ausgleichsanspruch für Laubbeseitigung

07.04.2018

 

„BGB § 906 Abs. 2 Satz 2

 

Dem Nachbarn, der von dem Eigentümer von Bäumen, die den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, deren Beseitigung oder Zurückschneiden wegen des Ablaufs der dafür in dem Landesnachbarrecht vorgesehenen Ausschlussfrist nicht mehr verlangen kann, kann für den erhöhten Reinigungsaufwand infolge des Abfallens von Laub, Nadeln, Blüten

und Zapfen dieser Bäume ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog zustehen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 14. November 2003 - V ZR 102/03, BGHZ 157, 33).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2017, Az.: V ZR 8/17; OLG Dresden LG Chemnitz)

 

 

Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums

21.04.2018

 

„GKG § 49a Abs. 1 Satz 2; WEG § 12 Abs. 3“

 

„Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 18.01.2018, Az.: V ZR 71/17; LG München I, AG München)“

 

 

Schadenregulierung für am Sondereigentum gezahlte Versicherungsleistung

23.04.2018

 

„VVG § 43 Abs. 1

 

Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich - mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum - um eine Versicherung auf fremde Rechnung.

 

b) Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht.

 

VVG § 95 Abs. 1

 

Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.09.2016, Az.: V ZR 29/16; LG Frankfurt am Main, AG Idstein)

 

 

Konstitutive Übertragung der Verpflichtung zur Instandsetzung“

02.05.2018

 

„Leitsätze:

1. Beschlüsse, die den Eigentümern oder den Rechtsnachfolgern abweichend von der gesetzlichen Regelung Pflichten - wie die Instandsetzungs-Verpflichtung - auferlegen, sind nichtig (ebenso BGH BeckRS 2000, 08392). Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum und grundsätzlich tragen die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich die Instandsetzungs-Verpflichtung für das Gemeinschaftseigentum. (Rn. 22) (red. LS Andy Schmidt)

 

2. Ebenso sind Beschlüsse, die den Eigentümern oder den Rechtsnachfolgern konstitutive Pflichten – wie die Haftung für Schäden am Gemeinschaftseigentum – auferlegen, nichtig (ebenso BGH BeckRS 2010, 16802). (Rn. 23) (red. LS Andy Schmidt)“. (Amtsgericht München, Endurteil vom 25.04.2017, Az.: 484 C 9711/16 WEG)

 

 

Kein Gartenhaus ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer

02.05.2018

 

„In dem Garten einer Wohnanlage darf ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden.“

 

(Amtsgericht München, Urteil vom 14.02.2018, Az.: 484 C 22917/16 WEG)

 

 

Parkverbot

02.05.2018

 

„Wohnungseigentümer dürfen nicht auf Gemeinschaftsfläche parken; §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB.“ (Landgericht Dortmund, Urteil vom 10.10.2017. Az.: 1 S 357/16, 10.10.2017)

 

 

Unzulässige Nutzung kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft auch noch nach Jahren verboten werden

04.05.2018

 

„BGB § 242 D, § 1004; WEG § 15 Abs. 3 „

 

„a) Der Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer, die zweckwidrige Nutzung seiner Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zu unterlassen, kann nicht schon deshalb verwirkt sein, weil sie diesen Anspruch über einen langen Zeitraum nicht geltend gemacht haben.

 

b) Wird eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit über einen langen Zeitraum zweckwidrig genutzt, begründet eine darauf bezogene neue Willensentscheidung des Eigentümers der Einheit (hier: Erweiterung einer Gaststätte um eine Außenterrasse) eine Zäsur; diese schließt es aus, einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer wegen der neuen bzw. erweiterten Nutzung als verwirkt anzusehen (Bestätigung von Senat, Urteile vom 10. Juli 2015 – V ZR 169/14, NJW 2016, 53 Rn. 13ff. und vom 8.Mai 2015 – V ZR 178/14, NJW - RR 2015, 781 Rn. 12f.).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2017, Az.: V ZR 275/16; LG Köln AG Köln)

 

 

Beweisverfahren ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung

04.05.2018

 

„ZPO § 485; WEG § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2“

 

„Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass sich der antragstellende Wohnungseigentümer zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.03.2018, Az.: V ZB 131/17; LG Berlin

AG Charlottenburg)

 

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Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel

04.05.2018

 

„Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war. Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17; LG München I AG München)

 

 

„handelsblatt.com“ : Wohnungseigentum - Wer trägt die Kosten, wenn im Souterrain saniert werden muss?“

 

Wie kurios und wirklichkeitsfremd darf die Antwort des Haus- und Grundbesitzervereins eigentlich sein?

 

„faz.net“: „Eigentümer müssen hohe Sanierungskosten für Souterrain tragen.“

 

„Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern muss sich an den hohen Sanierungskosten feucht gewordener Grundmauern beteiligen, wenn Räume im Untergeschoss ansonsten nicht mehr wie in der Teilungserklärung zugesichert genutzt werden können. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2018, Az.: V ZR 203/17)

 

Pressemitteilung Bundesgerichtshof.

 

 

Erneuerung der Schließanlage wegen Schlüsselverlust

07.05.2018

 

„landesrecht-hamburg.de“: „Wohnungseigentumssache: Bestandskraft eines Beschlusses über die Erneuerung der Schließanlage wegen Schlüsselverlusts eines Mieters“.

 

 

Tierfreunde als Nachbarn

13.05.2018

 

„anwalt.de“: „Nein, nicht nur die Katzenfrau, sondern auch der Froschzüchter, Hahnliebhaber und Dauerkläfferhalter, können den Gartengenuss in einen Nervenkrieg mit verbitterten Grabenkämpfen verwandeln…“

 

 

Waschküche ist für die Abhaltung einer Eigentümerversammlung in der Regel unzulässig

05.06.2018

 

Eine Waschküche als Ort für eine Eigen­tümer­versammlung ist jedenfalls dann unzulässig, wenn über strittige Punkte entschieden werden soll und der Zugang zum Versammlungsort problematisch ist.“ (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 27.03.2018, Az.: 512 C 31/17)

 

㤤 23, 24 WEG

 

  1. Die Eigentümergemeinschaft kann nicht beschließen, „kurze“ Eigentümerversammlungen in der Waschküche abzuhalten. Ein solcher Beschluss ist ungeachtet der Geeignetheit des Versammlungsortes bereits zu unbestimmt und somit nichtig.

 

  1. Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen so beschaffen sein, dass eine ordnungsmäßige Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet (OLG Hamm ZMR 2001, 1004; OLG Hamm NJW-RR 2001, 516 (517) und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung möglich ist. Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen also frei zugänglich sein.

 

  1. Versammlungsort und Versammlungsstätte sind am Grundsatz der Zumutbarkeit zu messen.

 

  1. Eine Versammlung im Stehen dürfte kaum ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, selbst wenn, wie behauptet, auf Bitten eines Eigentümers ein Stuhl herbeigeholt worden wäre. Dann würde ein Eigentümer sitzen und alle um ihn herum stehen, was nach Ansicht des Gerichts eher eine Verschlimmbesserung darstellen würde.

 

  1. Die Ansicht, dass derjenige, der sich vertreten lassen will, natürlich dafür zu sorgen habe, dass der Bevollmächtigte auch in das Haus gelangen könne, ist rechtsirrig. Der Versammlungsleiter/Verwalter muss für einen frei zugänglichen Zugang sorgen.“ (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 27.03.2018, Az.: 512 C 31/17)

 

 

Förderung der Elektromobilität

15.06.2018

 

„solarify.eu“: „Baumaßnahmen für Ladeeinrichtungen erleichtern“

 

„Der Petitionsausschuss des Deutschen Bundestags unterstützt – so der parlamentseigene Pressedienst heute im bundestag – die derzeitigen Überlegungen, durch Änderungen im Mietrecht und dem Wohnungseigentumsgesetz bauliche Maßnahmen zur Errichtung von Ladeeinrichtungen im Interesse der Förderung der Elektromobilität zu erleichtern.“

 

 

Wohnungseigentümergemeinschaft kann Herausgabe der Schließkarten verlangen

19.06.2018

 

„Eine Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft kann nach Errichtung einer Wohnungs­eigentums­anlage vom Bauträger verlangen, die Schließkarten und den Schließplan der eingebauten Schließanlage herauszugeben.“ (Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 16.11.2016, Az.: 3 U 98/16)

 

 

Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche ist keine Erlaubnis zum Bau eines Pools“

19.06.2018

 

„gesetze-bayern.de“: „Die Beklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, die ab September 2014 in dem unter der Terrasse und Gartenoberfläche des Anwesens ... befindlichen Erdreichs durchgeführten Baumaßnahmen, Aushebung einer 4,5 × 5,5 m großen, 2 m tiefen Baugrube, Bau eines Pools, Versetzung der Regenwassersickergrube für das Dach der Tiefgarageneinfahrt – zurückzubauen und das unter der Gartenoberfläche stehende Erdreich in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen.“ (Landgericht München I, Endurteil vom 29.02.2016, Az.: 36 S 15947/15 WEG, AG München, Endurteil v. 18.08.2015 – 484 C 5329/15 WEG)

 

 

Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss die Fahrradmitnahme in die Wohnung verbieten

19.06.2018

 

„gesetze-bayern.de“: „Ermessen der Wohnungseigentümer beim Beschluss über eine Änderung der Hausordnung (Verbot des Einstellens von Fahrrädern in der Wohnung)

 

Der Hausordnung kommt, auch wenn sie Bestandteil der Teilungsordnung/Gemeinschaftsordnung ist, nur die Rechtsnatur eines Mehrheitsbeschlusses zu, der grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden kann.  (Rn. 4) (redaktioneller Leitsatz)

 

Entscheidungen der Wohnungseigentümer über die Änderung bzw. Ergänzung einer bestehenden Hausordnung sind gerichtlich nur auf Ermessensfehler hin überprüfbar. (Rn. 9) (redaktioneller Leitsatz)

 

Das Verbringen und Abstellen von Fahrrädern in den Wohnbereich gehört nicht zum Kernbereich des Eigentums, das durch Mehrheitsbeschluss nicht eingeschränkt werden darf.  (Rn. 15) (redaktioneller Leitsatz)“ (Landgericht München I, Endurteil vom 23.11.2017 – 36 S 3100/17 WEG)

 

 

Datenschutz und Wohneigentum

 

 

Wohn- oder Teileigentum als Heimeinrichtung

20.06.2018

 

WEG § 1 Abs. 1, Abs. 3a) - Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind.

 

b) Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht.

 

c) Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2017, Az.: V ZR 193/16; LG München I,

AG Starnberg)

 

 

Rederechtsbeschränkung

20.06.2018


„BGB § 139; WEG §§ 23, 24, 27“

 

1. Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.


2. Zur Bestimmtheit eines Sanierungsbeschlusses. (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018, Az.: 2-13 S 88/17, vorhergehend: AG Friedberg, 31.05.2017 - 2 C 1976/16)

 

 

Zustimmungserfordernis bei erneuter Veräußerung

20.06.2018

 

„WEG § 5 Abs. 4 Satz 1, §§ 8, 10 Abs. 3, 7 Satz 4, § 12 Abs. 1““


„1. Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben.


2. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die sog. werdenden Wohnungseigentümer zuzustimmen.


3. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind (Fortführung von KG, 06.10.2011 - 1 W 477/11, IMR 2012, 28). (KG, Beschluss vom 03.05.2018, Az.: 1 W 370/17)

 

 

„Wie wird ein Sondernutzungsrecht gegen den Willen des Berechtigten aufgehoben?“

20.06.2018

 

„Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.

 

Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.

 

Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.“ Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.03.2018, Az.: V ZR 65/17)

 

 

Hausgeldzahlung nur auf WEG-Konto

20.06.2018

 

Eigentümer muss Hausgeld nur auf WEG-Konto zahlen. Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 04.05.2018, Az.: 5 S 44/17)

Alternativangebote
19.06.2018

 

„WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2“ – „Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt.“ (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018, Az.: 2-13 S 26/17 (nicht rechtskräftig))

 

 

 

Keine Überwachung des Verwalters durch Wohnungseigentümer

29.06.2018

 

„haufe.de“: „Eigentümer müssen Verwalter nicht überwachen.“ – „Auch ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, Anträge zur Tagesordnung zu stellen oder die Tätigkeit des Verwalters zu überwachen. Er kann vielmehr davon ausgehen, dass der Verwalter seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt.“ ((Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.02.2018, Az.: V ZR 101/16)

 

„WEG § 21 Abs. 4 - Lehnen die Wohnungseigentümer es durch Beschluss ab, eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die ein Wohnungseigentümer zur Behebung von Schäden an seinem Sondereigentum verlangt, und erhebt der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage und zugleich eine auf die begehrte Maßnahme bezogene Beschlussersetzungsklage, so werden Schadensersatzansprüche wegen einer verzögerten Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht dadurch ausgeschlossen, dass er nachfolgende Vertagungsbeschlüsse nicht anficht (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 -

VZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn.11).“ „BGB § 280 Abs. 1; WEG § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2

 

„a) Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, haften sie bei deren Verletzung nach § 280 Abs. 1 BGB (Klarstellung zu Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 24; Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 6). Die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner. – 2 –

 

b) Die Wohnungseigentümer haben ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind. Etwas anderes gilt dann, wenn ihnen die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt waren oder sie während der Teilnahme an der Eigentümerversammlung über diese unterrichtet wurden.

 

c) Ändert ein Wohnungseigentümer sein Abstimmungsverhalten und kommt er seiner Mitwirkungspflicht nach, ist er für den Schaden, der durch einen gleichwohl nicht zustande gekommenen Beschluss über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entsteht, nicht verantwortlich. Für die Erfüllung der Mitwirkungspflicht ist der Wohnungseigentümer- und beweisbelastet, der zunächst pflichtwidrig gehandelt hat. ZPO § 322 Abs. 1; WEG § 21

 

Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage steht - sofern der Beschluss nicht wegen formeller Fehler für unwirksam erklärt worden ist - unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Wurde ein Negativbeschluss angefochten, steht zugleich rechtskräftig fest, dass eine Handlungspflicht der

Wohnungseigentümer besteht. WEG § 29 Abs. 2

 

Aus der Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, ergibt sich keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Februar 2018, Az.: V ZR 101/16; LG München I, AG München)

 

 

Umzugskostenpauschale

04.07.2018

 

„lareda.hessenrecht.hessen.de“: „Ein Beschluss über eine Umzugskostenpauschale

von 100 € entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.“

 

Als Richtwert gilt eine Pauschale in Höhe von 50 EUR. (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 01.11.2017, Az.: 2-13 S 69/16)

 

 

 

Ablegen kostenloser Zeitungen muss nicht hingenommen werden

10.07.2018

 

„Eigentümer muss Ablegen kostenloser Zeitungen vor seiner Haustür nicht hinnehmen.“

 

„Die Herausgeberin eines kostenlosen Anzeigenblatts hat es zu unterlassen, das zweimal wöchentlich erscheinende Anzeigenblatt vor den Hauseingängen des Eigentümers eines Mietshauses abzulegen oder durch Dritte ablegen zu lassen.“ (Amtsgericht Magdeburg, Urteil vom 29.11.2017, Az.: 150 C 518/17)

 

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